TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/01074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/01074 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FV4S
AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [L] [E]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [L] [E]
née le 26 Septembre 1970 à [Localité 1] (SERBIE), demeurant [Adresse 3]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2016, la S.A. [Adresse 4] a donné à bail à Madame [L] [E] et Monsieur [K] [G] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 458,94 euros hors charges, ainsi que d’un dépôt de garantie d’un montant de 458,94 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 28 septembre 2016 en présence de Monsieur [K] [G].

Madame [L] [E] est seule titulaire du bail depuis le décès de Monsieur [K] [G] en date du 24 décembre 2023.

Par jugement en date du 4 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE a :
- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 8 février 2023 ;
- Ordonné l’expulsion de Madame [L] [E] ;
- Condamné Madame [L] [E] à verser au bailleur l’arriéré locatif outre une indemnité d’occupation future.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, un état des lieux de sortie a été dressé.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [L] [E] devant le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE aux fins qu’il condamne Madame [L] [E] à lui verser, avec bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 5 000,82 euros au titre des sommes restant dues décomposées comme suit :
○ 5 459,76 euros au titre des réparations locatives ;
○ – 458,94 euros au titre de la déduction du dépôt de garantie ;
- 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 20 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mai 2026. A l’audience, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [L] [E], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 473 du code de procédure civile précise encore que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Madame [L] [E], régulièrement à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision étant susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale, de l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires, selon l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries

V. - Equipements d'installations d'électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. ».

Il est constant que le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal, en tenant compte de la durée du contrat de location. Dès lors, la vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

En l’espèce, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit l’état des lieux d’entrée du 28 septembre 2016 et le constat d’état des lieux de sortie du 14 août 2025, supportant des photographies du logement, ainsi qu’un chiffrage énumérant les réparations locatives imputables à Madame [L] [E].

Dès lors, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, en considération du temps passé par le locataire dans le logement.

Sur l’évacuation des encombrants

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à 3 000 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 28 septembre 2016 que le logement a été réceptionné dans un état propre. En outre, l’état des lieux ne mentionne pas la présence particulière de meubles.

A contrario, si le constat du 14 août 2025, ne fait pas état dans son corps de texte d’un logement particulièrement encombré, les photographies jointes (page 6 à 31) mettent en lumière la présence d’éléments meublants encombrant le logement restitué : chaises, table, vêtements, produits ménagers, objets divers.

Toutefois, il sera relevé que le logement n’est pas dans un état d’encombrement avancé, les pièces photographiées étant pour la plupart dégagées. Ces frais seront ramenés à la somme de 1 200 euros.

Sur la main d’œuvre spécialisée – peintre (bande placo peinte suite retrait cloison entre séjour et chambre)

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 311,04 euros.

Aucun élément ne figure au sein du procès-verbal de constat du 14 août 2025 relatif au retrait d’une cloison entre le séjour et l’une des chambres. Aucune somme ne sera retenue à ce titre.

Sur la main d’œuvre spécialisée – menuisier (remise en état cloison entre chambre 4 et séjour)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 509,76 euros.

Aucun élément précis ne figure au sein du procès-verbal de constat du 14 août 2025 relatif à la « cloison entre la chambre 4 et le séjour ». Aucune somme ne sera retenue à ce titre.

Sur la main d’œuvre spécialisée – peintre (retrait parquet non autorisé)

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 279,36 euros.

S’il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que le parquet de la pièce à vivre est en « très mauvais état » et que celui de la « deuxième chambre » est en « mauvais état », aucun élément ne mentionne le « retrait » d’un parquet. Aucune somme ne sera retenue à ce titre.

Sur les murs tachés détériorés

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme totale de 880 euros, correspondant à des dégradations dans les pièces suivantes : Chambre 2, 3, 4, Cuisine, Entrée, Séjour.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que les murs de ces pièces sont « recouverts d’une tapisserie qui se décolle et gondole », d’une « toile de verre peinte présentant de nombreuses traces » (Chambres), d’une « toile de verre peinte en mauvais état » (entrée), d’un « ensemble très sale » (cuisine) et d’une « toile de verre endommagée » (séjour) . En revanche aucun élément de désordre n’est relevé concernant le mur de la chambre dénommée comme « première chambre » dans le constat.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 28 septembre 2016, ces éléments sont décrits comme en bon état, hormis quelques traces éparses (entrée, chambre 3).

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 600 euros sera retenue à ce titre.

Sur les sols tachés détériorés

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme totale de 316,80 euros, correspondant à des dégradations dans les pièces suivantes : Chambre 4, Entrée et Séjour.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que les sols de ces pièces sont « en très mauvais état » (entrée, séjour) ou en « mauvais état » (chambre).

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 28 septembre 2016, ces éléments sont décrits en bon état, hormis des rayures éparses (entrée) et des traces sur le parquet (chambre 4).

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 150 euros sera retenue à ce titre.

Sur la robinetterie manquante ou dégradée (cuisine)

La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 79,20 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que la robinetterie du ballon d’eau chaude est manquante.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 28 septembre 2016, aucun élément n’évoquait un défaut de cette pièce.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 79,20 euros sera retenue à ce titre.

Sur le plafond taché détérioré (cuisine)

La S.A.D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT estime ces frais à la somme de 44 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que la peinture du plafond de la cuisine est en très mauvais état.

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 28 septembre 2016, la peinture de cet élément est décrite comme neuve.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 44 euros sera retenue à ce titre.

Sur les ensembles de porte Monobloc – Poignée dégradée ou absente

La S.A. [Adresse 4] estime ces frais à la somme totale de 39,60 euros, correspondant à des dégradations dans les pièces suivantes : Cuisine, Séjour.

Il ressort du procès-verbal de constat du 14 août 2025 que la porte de la cuisine est « démunie de poignée et maintenue à l’aide d’adhésifs » et que celle du séjour a sa « poignée endommagée ».

A l’inverse, dans l’état des lieux entrant du 28 septembre 2016, les portes sont décrites en bon état.

Ainsi, ces désordres sont imputables à la locataire. Une somme de 39,60 euros sera retenue à ce titre.

Par conséquent, après déduction du dépôt de garantie retenu à hauteur de 458,94 euros, il apparaît que la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT détient une créance à l’encontre de Madame [L] [E] à hauteur de 1 653,86 euros. Madame [L] [E] sera condamnée à verser cette somme au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que Madame [L] [E] sera condamnée aux dépens.

Eu égard à l’équité en l’espèce, il convient de rejeter la demande du bailleur social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS