TJ 17300, 24 août 2026, RG 26/00139

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 AOUT 2026

DOSSIER : N° RG 26/00139 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FVAC
AFFAIRE : [Y] [U] [Q] C/ [G] [S] [P]
MINUTE :

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à

Nous Monsieur Quentin ATLAN, Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection, tenant audience des référés, assisté de Madame Anne-Lise VOYER, Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 18 Mai 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [U] [Q]
né le 26 Mars 1965 à [Localité 1] (CONGO), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Rebecca REMOND, avocat au barreau de SAINTES

DEFENDEUR

Monsieur [G] [S] [P]
né le 31 Juillet 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

***
Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Août 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2017, Monsieur [Y] [U] a donné à bail à Monsieur [G] [S] [P] un logement sis [Adresse 4] [Adresse 5], [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer initial de 534 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [Y] [U] a fait signifier le 29 juillet 2025 à Monsieur [G] [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2026, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 9 février 2026, Monsieur [Y] [U] [Q] a fait assigner Monsieur [G] [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation intervenue le 29 septembre 2025 ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [S] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- Ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis ;
- Condamner par provision Monsieur [G] [S] [P] au paiement des sommes suivantes :
○ 11 114,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 décembre 2025 ;
○ Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
○ 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
○ les dépens.

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 3 avril 2026.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 mai 2026. A l’audience, Monsieur [Y] [U] [Q], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à hauteur de 13 519,66 euros au 1er avril 2026, comprenant la mensualité d’avril 2026. Il s’est opposé à tout délai compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette.

Monsieur [G] [S] [P] comparaît en personne à l’audience et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, arguant avoir repris le paiement du loyer par un virement récent de 800 euros et proposant de régler une somme mensuelle de 500 euros en plus du loyer courant. Il a précisé percevoir des ressources à hauteur de 1 700 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe (bordereau de carence) le 24 mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré a été autorisée sous quinzaine afin que le locataire justifie de ses ressources et du dernier paiement argué – pièces réceptionnées le 29 mai 2026 – et que le bailleur produise un dernier décompte actualisé – pièce réceptionnée le 2 juin 2026, faisant état d’une créance à hauteur de 13 597,12 euros, mensualité de juin comprise.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter la procédure de référé.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience du 18 mai 2026.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [U] [Q] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 octobre 2017 à compter du 30 septembre 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 octobre 2017, du commandement de payer délivré le 29 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 2 juin 2026 que Monsieur [Y] [U] [Q] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 164,31 euros imputée à titre de frais.

En outre, il sera relevé qu’une partie significative de la dette résulte du motif suivant tel que libellé dans le décompte actualisé : « Charges locatives du 01/01/2024 au 31/12/2024 » facturé au 24 septembre 2025 à hauteur de 6 024,22 euros après déduction d’une provision. Or, en dehors du décompte actualisé, le bailleur ne fournit aucune pièce à l’appui de cette régularisation de charges conséquente qui viendrait justifier la nature, l’origine ou l’ampleur d’un tel montant de sorte que cette somme sera également déduite pour carence probatoire.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [S] [P] à payer à Monsieur [Y] [U] [Q] la somme provisionnelle de 7 408,59 euros (13 597,12 – 164,31 - 6 024,22), au titre des loyers et charges dus au 2 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 février 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 , lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, par règlements mensuels de 500 euros, en plus du loyer courant. Il ressort également du décompte actualisé en date du 2 juin 2026 qu’il a repris le versement intégral du loyer avant l’audience du 18 mai 2026 par un versement libératoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [G] [S] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [G] [S] [P] et de tout occupant de son chef sera dans ce cas autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Monsieur [G] [S] [P] sera alors en outre condamné au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des paiements déjà intervenus, indemnité égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. Il sera en outre condamné à verser à Monsieur [Y] [U] [Q] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présenté décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS