TJ 51108, 31 juill. 2026, RG 26/01067

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01067 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E6KU

NOV’HABITAT

C/

[T] [I]
[Q] [P]

JUGEMENT DU 31 Juillet 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

NOV’HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [T] [I]
Monsieur [Q] [P]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2026

JUGEMENT :
Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2024, la SA NOV'HABITAT a donné à bail à Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], logement n°4476 moyennant un loyer mensuel de 625,76 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, la SA NOV'HABITAT a fait signifier à Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 4088,93 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au 3 juin 2025.

Par notification électronique du 11 juin 2025, la SA NOV'HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2026 signifié à étude, la SA NOV'HABITAT a fait assigner Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;dans tous les cas :
ordonner l'expulsion de Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner solidairement Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] au paiement des sommes suivantes:◦
5375,62 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,◦fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,◦360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'assignation a été dénoncée le 12 mars 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 26 mai 2026.

A l'audience du 26 mai 2026, la SA NOV'HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes précisant être opposée à des délais de paiement. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3528,63 euros, échéance d'avril 2026 incluse.

Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] ont expliqué que Madame [I] a démissionné pour suivre son compagnon, que désormais Monsieur [P] perçoit 1800 euros tandis que Madame [I] perçoit 1700 euros de revenus. Ils déclarent être parents de deux enfants à charge. Monsieur [P] déclare être en arrêt de travail depuis le début du mois. Madame [I] mentionne reprendre un temps complet à compter de septembre 2026. Ils demandent à la juge de leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de s’acquitter d’une somme de 200 euros en sus du versement de leur loyer, précisant avoir repris le paiement de leur loyer courant depuis plusieurs mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 12 mars 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 26 mai 2026.

Par ailleurs, la SA NOV'HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA NOV'HABITAT justifie avoir signifié à la locataire le 10 juin 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le bail et le commandement de payer prévoyant deux délais différents, il conviendra de retenir le délai le plus favorable pour les locataires, soit le délai de deux mois prévus par le commandement de payer en date du 10 juin 2025.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 11 août 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 14 août 2024, du commandement de payer délivré le 10 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2026, que la SA NOV'HABITAT rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 3528,63 euros.

Conformément à l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En conséquence, Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] seront condamnés solidairement à verser à la SA NOV'HABITAT la somme totale de 3528,63 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 11 mars 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] sollicitent des délais de paiement et justifient avoir repris le versement de leur loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d'apurer leur dette locative depuis septembre 2025, soit depuis plusieurs mois avant l’audience.

Au vu de ces éléments et en dépit de l’opposition de la bailleresse, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] sollicitent également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA NOV'HABITAT sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] et de tout occupant de leur chef serait autorisée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P], doivent supporter in solidum les dépens.

Condamnés aux dépens, Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] seront également condamnés in solidum à payer à la SA NOV'HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.
PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de la SA NOV'HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 août 2024 entre la SA NOV'HABITAT d'une part, et Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], logement n°4476, sont réunies à la date du 11 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] à payer à la SA NOV'HABITAT, la somme de 3528,63 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 11 mars 2026 au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse ;

AUTORISE Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] à s’acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SA NOV'HABITAT tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] à la SA NOV'HABITAT à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, ;

Le cas échéant,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] à payer à la SA NOV'HABITAT l'indemnité d'occupation due, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [I] et Monsieur [Q] [P] à payer à la SA NOV'HABITAT une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 4] par mise à disposition du public par le greffe,
Le 31 juillet 2026

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION