TJ 51108, 31 juill. 2026, RG 26/01270

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01270 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E6VW

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[V] [L]

JUGEMENT DU 31 Juillet 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [V] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [V] [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], porte 02 03, moyennant un loyer mensuel de 288 euros, et 178,53 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1435,11 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges restés impayés.

Par notification électronique du 3 octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2026 signifié à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;dans tous les cas :
ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [L] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner Monsieur [V] [L] au paiement des sommes suivantes:4164,70 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'assignation a été dénoncée le 20 mars 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 26 mai 2026.

A l'audience du 26 mai 2026, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes tout en reconnaissant que Monsieur [L] a réalisé certains efforts pour diminuer le montant de sa dette. Elle reste cependant opposée à des délais de paiement.

Monsieur [V] [L] a expliqué rencontrer des difficultés pour faire renouveler son titre de séjour, l’empêchant ainsi d’exercer une activité professionnelle. Il conteste le fait de ne pas avoir repris le paiement du loyer courant expliquant s’être acquitté des loyers de mars à mai 2026. Il déclare être père de deux enfants, l’un d’eux pour lequel il exerce des droits de visite et d’hébergement classiques, le second serait resté au pays. Sur sa situation professionnelle, il mentionne exercer des missions régulières en intérim lui procurant une moyenne mensuelle de 1800 euros de revenus. Il sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et fait la proposition de verser une somme de 450 euros en tout par mois (loyer et surplus pour apurer sa dette comprise).

Le diagnostic social et financier concernant Monsieur [V] [L] est parvenu à la juridiction le 22 mai 2026 et expose que le locataire vit séparé et est père d’un enfant qu’il reçoit en droit de visite et d’hébergement classique. Il explique rencontrer des difficultés à obtenir le renouvellement de son titre de séjour.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

La SA PLURIAL NOVILIA a été autorisée à produire dans le cours du délibéré un décompte actualisé afin de vérifier les déclarations de Monsieur [L] qui soutenait avoir procédé à plusieurs versements en vue d’apurer sa dette locative. La SA PLURIAL NOVILIA a déféré à cette demande par courrier du 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 20 mars 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 26 mai 2026.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le bail stipulant un délai de six semaines moins favorable au locataire, il convient de retenir le délai prévu au sein du commandement de payer d’une durée de deux mois, qui est plus favorable au locataire.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié à la locataire le 1er octobre 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de six semaines, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de six semaines suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines soit le 13 novembre 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 21 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 1er octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 27 mai 2026 que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 4020,51 euros.

Conformément à l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En conséquence, Monsieur [V] [L] sera condamné à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 4020,51 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière de Monsieur [V] [L], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formulée par la SA PLURIAL NOVILIA. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [V] [L] sollicite des délais de paiement et justifie avoir repris le versement de son loyer courant et procédé à des versements volontaires en vue d'apurer sa dette locative. En effet, il ressort du décompte que Monsieur [V] [L] a effectué un versement de 500 euros le 15 avril 2026 et deux versements de 400 euros les 18 et 22 mai 2026. Il déclare par ailleurs exercer une activité professionnelle en intérim lui procurant des revenus réguliers à hauteur de 1800 euros environ par mois.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Monsieur [V] [L] sollicite également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Le locataire propose de verser une somme totale de 450 euros comprenant le paiement de son loyer et le versement supplémentaire pour apurer progressivement sa dette locative. Il ressort du décompte qu’après déduction des APL, Monsieur [L] reste redevable d’une somme d’environ de 350 euros pour son loyer. Dans ces conditions, il conviendra de fixer la mensualité qui s’ajoutera au paiement de son loyer à une somme de 100 euros.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA PLURIAL NOVILIA sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De même, il y a lieu de prévoir que Monsieur [V] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [L] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [V] [L], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [V] [L] sera également condamné à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS