CA Riom, 7 avr. 2026, RG 24/00768

COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 07 avril 2026

N° RG 24/00768 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GFSV

-DA-

S.E.L.A.R.L. [T], S.A.S. TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES/ S.C.I. A.J.C.M. IMMOBILIER

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 05 Avril 2024, enregistrée sous le n° 23/01950

Arrêt rendu le MARDI SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.E.L.A.R.L. [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

S.A.S. TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Elsa POUDEROUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTES

ET :

S.C.I. A.J.C.M. IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l'audience publique du 16 février 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 07 avril 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Devant notaire le 9 juillet 2021 la SCI AJCM IMMOBILIER (vendeur) et la SAS Transactions Immobilières des Dômes (acquéreur) ont convenu d'une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier situé à Aubière (Puy-de-Dôme), composé d'un terrain et d'une maison d'habitation destinée à la démolition pour restituer le sol en terrain à bâtir.

La vente convenue pour la somme de 560 000 EUR était assortie de plusieurs conditions suspensives, soit la réalisation d'une étude géotechnique par le vendeur et le dépôt d'un permis de démolir et d'un permis de construire par l'acquéreur. Une pénalité de 56 000 EUR était prévue à charge de l'une ou l'autre partie en cas de défaut de régularisation de la vente par acte authentique, malgré la réalisation des conditions suspensives.

Un litige s'est ensuite élevé entre la SAS Transactions Immobilières des Dômes et la SCI AJCM IMMOBILIER à propos précisément de la réalisation des conditions suspensives.

À défaut d'accord amiable, la SCI AJCM IMMOBILIER a fait assigner la SAS Transactions Immobilières des Dômes devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin d'obtenir principalement le paiement de la somme de 56 000 EUR à titre d'indemnité contractuelle, outre accessoires.

À l'issue des débats, par jugement du 5 avril 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES à payer à la S.C.I. AJCM IMMOBILIER la somme de 56.000 € (cinquante-six mille euros) en réparation de son préjudice conformément à la clause pénale ;

DÉBOUTE la S.A.S. TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES de sa demande reconventionnelle au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES à payer à la S.C.I. AJCM IMMOBILIER la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. »

***

Dans des conditions non contestées la SAS Transactions Immobilières des Dômes a fait appel de cette décision le 30 avril 2024. Par constitution du 25 septembre 2024, la SELARL [T] est intervenue volontairement dans la procédure en sa qualité de mandataire judiciaire de cette société.

Dans des conclusions du 1er octobre 2024 la SAS Transactions Immobilières des Dômes (ci-après : TID 63) et son mandataire judiciaire la SELARL [T] demandent ensemble à la cour de :

« Vu les articles 1104 et suivants du Code civil,

Vu l'article 1304-6 du Code civil,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats.

Il est demandé à la Cour d'Appel pour les causes et raisons sus-énoncées :

RÉFORMER le Jugement rendu le 5 avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'il a :

- CONDAMNE la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES à payer à la SCI AJCM IMMOBILIER la somme de 56 000 € en réparation de son préjudice conformément à la clause pénale ;

- DÉBOUTE la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES de sa demande reconventionnelle au titre de la clause pénale ;

- DÉBOUTE la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES du surplus de ses demandes ;

- CONDAMNE la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES à payer à la SCI AJCM IMMOBILIER la somme de 1 500C sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNE la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DOMES aux dépens.

Statuant à nouveau :

JUGER la SCI AJCM IMMOBILIER exclusivement responsable de la caducité du compromis de vente du 9 juillet 2021 et des préjudices subis de ce fait par la société Transactions Immobilières des Dômes ;

En conséquence.

CONDAMNER la SCI AJCM IMMOBILIER à verser à la société Transactions Immobilières des Dômes la somme de 56 000 € au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTER la SCI AJCM IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCI AJCM IMMOBILIER à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI AJCM IMMOBILIER aux dépens de l'instance. »

***

La SCI AJCM IMMOBILIER (ci-après : SCI AJCM) a conclu pour sa part le 27 janvier 2025, afin de demander à la cour de :

« - Confirmer la décision entreprise,

Y ajoutant,

- Condamner la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens au profit de Maître Thomas RIVIERE, en vertu des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

- Débouter la SAS TRANSACTIONS IMMOBILIERES DES DÔMES de toutes ses demandes, fins et conclusions. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.

Une ordonnance du 13 novembre 2025 clôture la procédure.

II. Motifs

La promesse synallagmatique de vente du 9 juillet 2021 prévoyait à la charge du vendeur, c'est-à-dire la SCI AJCM, la réalisation d'une étude géotechnique de conception de type G2, devant être « préalablement établie pour le projet à réaliser ».

L'acquéreur, c'est-à-dire la SAS TID 63, devait quant à lui obtenir au plus tard le 22 octobre 2021 un permis de démolir les constructions existantes, et obtenir avant le 30 novembre 2021 un permis de construire pour la réalisation d'un « bâtiment à usage commercial ou artisanal ».

Il était convenu que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 avril 2022, avec une possibilité de proroger l'opération jusqu'au 30 avril 2022.

On trouve dans le dossier un courrier électronique adressé par un notaire à son confrère le 3 février 2022, suivant lequel : « Suite à notre entretien téléphonique de ce jour, je vous confirme que les parties se sont mises d'accord pour établir un avenant au compromis de vente, afin de : reporter la date de réitération authentique au 15 septembre 2022 ; transférer la réalisation et le coût financier de l'étude G2 à l'acquéreur [donc la SAS TID 63 au lieu de la SCI AJCM] ; augmenter le prix de vente de 2500 EUR pour tenir compte du préjudice subi par l'acquéreur du fait du non-respect des délais (intérêts du prêt relais sur 5 mois + assurance) ».

Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a considéré que ce message « tend à indiquer qu'une réelle difficulté existait sur l'engagement de cette dépense », s'agissant du coût financier de l'étude G2. Or ce courriel, n'émanant que du notaire d'une seule partie, n'a strictement aucune valeur probante quant à l'existence d'un supposé avenant, ni même d'ailleurs quant aux raisons qui auraient conduit les parties à modifier certaines dispositions de la promesse.

Une modification cependant est clairement avérée par les pièces produites, en ce que la SCI AJCM a obtenu de deux entreprises différentes « TUDSOL » et « AB SOL » des devis pour une étude géotechnique de type G2, concernant non pas la construction d'un bâtiment à usage commercial ou artisanal comme cela était prévu dans la promesse, mais la construction de sept maisons individuelles dans le cadre d'un lotissement. Le devis TUDSOL, daté du 9 décembre 2021, mentionne un prix de l'étude à 12 096 EUR TTC, tandis que le devis AB SOL, daté du 11 janvier 2022, propose pour le même travail le prix de 11 232 EUR TTC.

Ces devis prouvent que les parties avaient convenu de ce que la parcelle objet de la promesse servirait à construire sept maisons dans le cadre d'un lotissement au lieu d'un seul bâtiment commercial ou artisanal. Il est évident que la SCI AJCM n'aurait pas sollicité de tels devis si la modification n'avait pas été expressément convenue avec son cocontractant.

Dans la mesure où la SCI AJCM a de sa propre initiative fait réaliser des devis pour des études G2 concernant sept lots à réaliser sur la parcelle objet de la convention, cela signifie nécessairement que, contrairement à ce qui est plaidé dans ses conclusions, elle n'avait nullement besoin de connaître au préalable les plans de localisation des ouvrages à construire. D'ailleurs, ni la société TUDSOL ni la société AB SOL dans leurs devis respectifs ne font état de la moindre difficulté pour réaliser les études G2 à sept emplacements, comme cela est prévu.

L'examen des devis montre en outre que les prix indiqués s'appliquent bien à sept sondages différents, et non pas un seul. C'est à tort par conséquent que le tribunal, faisant une interprétation erronée du sens pourtant clair de ces pièces, a écrit dans les motifs de sa décision qu'il fallait multiplier par sept le prix de chaque devis, pour aboutir à « un coût global avoisinant les 84 000 EUR ». Rien de cela ne résulte des devis où les entreprises consultées mentionnent bien à chaque fois le chiffre 7 dans la case « quantité ». Dans un courrier électronique du 7 mai 2024, la société AB SOL, interrogée par la SAS TID 63 sur l'hypothèse d'une ambiguïté affectant le prix total de son devis, précise bien que « Tout est compris pour les 7 lots dans ce prix ».

Munie de ces deux devis, faisant apparaître un prix tout à fait raisonnable pour la totalité du travail à réaliser sur les sept lots prévus, la SCI AJCM s'est néanmoins abstenue de commander à l'une ou l'autre entreprise les études G2 qui lui incombaient en vertu de la promesse de vente, et qui donc n'ont finalement jamais été réalisées.

Or sans la réalisation de ces études la SAS TID 63, qui avait déjà obtenu un permis de démolir et un certificat d'urbanisme pré opérationnel, comme elle en justifie, ne pouvait aller au-delà et a donc été empêchée purement et simplement de solliciter un permis de construire. Il convient d'ailleurs de rappeler ici que selon la promesse de vente l'étude géotechnique de type G2, devait être « préalablement établie pour le projet à réaliser », ce qui signifie, sans ambiguïté possible, qu'elle devait être effectuée avant l'obtention des permis de construire, et non après contrairement à ce que plaide la SCI AJCM.

C'est donc par la faute de la SCI AJCM, qui n'a pas rempli sa propre obligation, que la SAS TID 63 a été empêchée d'accomplir la sienne, et que finalement, la promesse n'a jamais été réitérée par acte authentique. En conséquence, la clause pénale de 10 % prévue dans l'acte doit s'appliquer à la SCI AJCM et non pas à la SAS TID 63. Le jugement sera donc infirmé.

3000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI AJCM supportera les dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS