TJ 33063, 25 août 2026, RG 26/01166

Du 25 août 2026

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/01166 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3SPA

S.A. VILOGIA

C/

[G] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 25 août 2026

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA - RCS [Localité 1] METROPOLE n° 475 680 815 - [Adresse 2]

Représentée par Me Marie BORGNA loco Me Alice SIMOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [D] né le 08 Août 1989, demeurant [Adresse 3]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 mai 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2020, la SA VILOGIA a consenti à M. [G] [D] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], porte n° 2613.

Par ordonnance en date du 26 mai 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, a toutefois accordé à M. [G] [D] des délais de paiement pour apurer sa dette et autorisé son expulsion en cas de non respect des délais de paiement.

Il a été procédé à l'expulsion de M. [G] [D] le 27 mai 2024 et l'état des lieux de sortie a été établi le même jour par Maître [N] huissier de justice.

Par acte introductif d'instance en date du 19 janvier 2026 la SA VILOGIA, qui a indiqué que l'état des lieux de sortie a révélé des dégradations qui lui sont imputables, a fait assigner M. [G] [D] à l'audience du 26 mai 2026 du juge des contentieux de la protection, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement à intervenir, sa condamnation au paiement de la somme de 8.607,10 € au titre des frais de remise en état, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, de celle de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et enfin des dépens.

La SA VILOGIA, représentée par avocat, a maintenu l'intégralité de ses demandes à l'audience.

M. [G] [D], assigné selon les modalités prévues par l'article 659 du Code de Procédure Civile faute pour l'huissier de justice d'avoir pu déterminer son domicile actuel, n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le défaut de comparution du défendeur :
En l'absence d'un défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable est fondée.

M. [G] [D], qui n'a pu être assigné en personne, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la SA VILOGIA, par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état
En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :
○ d'user paisiblement des lieux loués,
○ de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu'ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,
○ de prendre à leur charge l'entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d'Etat.

En application de l'article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d'un locataire à ses obligations d'entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Cependant le locataire doit restituer les lieux dans un état d'usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté résultant de l'écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d'entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps
Même dans l'hypothèse où les désordres sont qualifiés dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.
Du reste le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale a pour objet d'imposer de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire et consacre donc les principes ci-dessus rappelés.

Il échet en outre de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature.

En l'espèce les parties ont procédé à l'état des lieux d'entrée amiable le 21 décembre 2020. Si le logement était globalement en bon état, il présentait des traces d'humidité sur les plafonds et les murs dans les chambres 1 et 2 et dans le séjour, et au niveau du plafond dans la cuisine et dans le WC. En outre la tapisserie était vétuste dans la salle de bains.

Le bailleur ne démontre pas avoir effectué des travaux ayant pour but de remédier aux désordres liés à l'humidité constatée dans toutes les pièces de vie et les WC.

Le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé par [J] [N] le 27 mai 2024 démontre que les lieux ont été laissés dans un état de grande saleté, que les murs, plafonds et revêtement de sols étaient très abîmés, le logement nécessitant un nettoyage, une réfection complète des murs et plafonds et le changement des revêtements de sols.

La SA VILOGIA produit aux débats la facture en date du 21 mars 2025 d'un montant de 400 € pour nettoyage de l'appartement et celle du 4 mars 2026 d'un montant de 8.207,10 € au titre de la réfection des revêtements muraux, plafond et des revêtement de sols, outre des menues réparation pour refixer un radiateur et rebouché des trous (127 € HT, soit 139,70 € TTC).

S'il y a lieu de retenir en leur entier les frais de nettoyage et les menues réparations, il y a lieu de procéder à un abattement d'un montant de 60% sur le montant du surplus de la facture du 4 mars 2026 (8.207,10 - 139,70 = 8.067,40) pour prendre en compte, d'une part un coefficient de vétusté s'agissant des sols, d'autre part la préexistence d'humidité dans le logement qui a aussi eu un impact sur la détérioration des murs et plafonds.

Par suite il y a lieu d'allouer les sommes suivantes :
• frais de nettoyage : 400,00 €
• menues réparation : 139,70 €
• peintures et sols : 3.226,96 €.

Le dépôt de garantie versé par M. [G] [D] ayant été déduit de l'arriéré au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et frais d'expulsion, M. [G] [D] sera condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.766,66 € au titre des frais de remise en état.

Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

M. [G] [D], condamné au paiement, supportera la charge des dépens et sera condamné au paiement d'une indemnité de 600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile au paiement.

En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,