TJ 33063, 25 août 2026, RG 26/01258

Du 25 août 2026

5AH

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 26/01258 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3S5J

[N] [C]

C/

[V] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 25 août 2026

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DEFENDERESSE :

Madame [V] [O] demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 mai 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 2 juillet 2024, à effet du 1er août 2024, Madame [V] [O] et Monsieur [M] [K] ont consenti à Madame [N] [C] un bail à usage d'habitation portant sur un logement meublé situé au [Adresse 4], appartement n°140 à [Localité 2] [Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel révisable de 480 €, outre un forfait sur charges de 70 €, et un dépôt de garantie de 960 €.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 7 août 2024 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 7 janvier 2025.

La somme de 589 € a été restituée à Madame [N] [C] au titre du dépôt de garantie par virement du 19 mars 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars 2024, Madame [N] [C] a mis en demeure Madame [V] [O] de lui verser les sommes de 371 € au titre du solde du dépôt de garantie, de 48 € au titre des pénalités de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie, et 124 € au titre du loyer et des charges indûment perçus sur la période du 1er au 7 août 2024.

Madame [N] [C] a saisi la commission de conciliation qui a été dans l'impossibilité de concilier le 24 septembre 2025, date de la convocation, en l'absence de l'une des parties.

Suivant requête en date du 12 janvier 2026, reçue le 15 janvier 2026, Madame [N] [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la condamnation de Madame [V] [O] à lui payer les sommes de 371 € au titre du solde du dépôt de garantie, de 48 € au titre des pénalités de retard liées à la restitution tardive du dépôt de garantie, et 124 € au titre du loyer et des charges indûment perçus sur la période du 1er au 7 août 2024.

L'affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/01258, les parties ont été convoquées à l'audience du 26 mai 2026.

Lors de cette audience, Madame [N] [C], comparante en personne, a repris les termes de son acte introductif d'instance. Elle conteste la retenue au titre des frais de remise en état relatifs à la saleté du logement et au mur abîmé et explique qu'elle ne savait pas qu'il était possible de ne pas signer l'état des lieux de sortie. Elle expose que la lettre recommandée notifiant son congé est datée du 7 décembre, mais confirme qu'elle a été réceptionnée plus tard. Elle précise également que l'une des filles de la bailleresse est tombée malade ce qui a décalé la date d'entrée dans les lieux au 7 août 2024 alors qu'elle était initialement prévue le 2 août 2024.

En défense, Madame [V] [O], comparante en personne, expose avoir retenu à juste titre des sommes sur le dépôt de garantie. Elle explique que le loyer et les charges sur la période du 7 au 11 janvier 2025 n’ont pas été réglées soit une somme due de 71 €. Elle ajoute que le logement était sale et présentait des dégradations et que le nettoyage et les travaux de reprise ont été réalisés par ses soins, les évaluant aux sommes de 250 € et 50 € au regard notamment du temps passé.
Elle ne s'oppose pas à la somme sollicitée au titre de la majoration du dépôt de garantie, qui aurait dû être adressé le 11 mars 2025, mais explique qu'elle ne disposait pas du bon RIB.
Elle précise que l'ancien locataire a quitté les lieux le 2 août 2024 et que l'appartement était donc libre à compter de cette date. Elle ajoute que le bail a été conclu à effet du 1er août, et indique que si elle est d'accord pour rembourser le loyer et les charges du 1er et 2 août 2024, elle s’oppose au surplus de la demande.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en restitution au titre des loyer et charges :

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur a l'obligation de délivrer le logement au locataire à la date d'effet prévue par le contrat.

L'article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bail signé le 2 juillet 2024 entre Madame [V] [O] et Monsieur [M] [K] d'une part, et Madame [N] [C] d'autre part, stipule une date de prise d'effet fixée au 1er août 2024.
Or l’état des lieux d’entrée n’a été établi que le 7 août 2024.

Toutefois, si Madame [V] [O] a précisé que l'ancien locataire n'a libéré les lieux que le 2 août 2024, elle soutient que Madame [N] [C] lui aurait indiqué ne pouvoir intégrer le logement que le 7 août 2024.

Or, il ressort des échanges de SMS produits par cette dernière qu'une remise des clés avait initialement été convenue le 2 août 2024 à 19h30 et que Monsieur [M] [K] a sollicité un report, ce que Madame [V] [O] ne conteste pas.

Si Madame [N] [C] a ensuite proposé la date du 7 août 2024, qui a été accepté par Madame [V] [O], cette circonstance ne saurait être interprétée comme résultant de la seule convenance personnelle de la locataire, dès lors que le report trouve son origine dans l'annulation du rendez-vous initial par Monsieur [M] [K].

Au surplus, Madame [V] [O] ne démontre pas avoir été en mesure de mettre le logement à disposition de Madame [N] [C] dès le 3 août 2024, ni lui avoir proposé une remise des clés à compter de cette date. Au contraire, les échanges de SMS précités permettent de retenir que les bailleurs demeuraient indisponibles jusqu'au mercredi suivant, Madame [V] [O] ayant indiqué qu'elle espérait être rentrée à cette échéance.

Il s'ensuit que Madame [N] [C] n'a effectivement été mise en mesure d'entrer dans les lieux et d'en avoir la jouissance qu'à compter du 7 août 2024.

Dès lors, son obligation au paiement du loyer et des charges ne pouvait prendre effet qu'à cette date.

Par conséquent, Madame [V] [O] sera condamnée à payer à Madame [N] [C] la somme de 106,45 € au titre du loyer et des charges indûment perçus sur la période du 1er au 6 août 2024 inclus (550/31X6).

Sur la restitution et la majoration du dépôt de garantie :

L'article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précise que "par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal."

L'article 22 de la même loi prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, la locataire a versé un dépôt de garantie d'un montant de 960 € et n’a obtenu restitution que de la somme de 589 €.

Madame [V] [O] explique avoir retenu sur ce dépôt de garantie les sommes suivantes : 71 € au titre du loyer et des charges impayés sur la période du 1er au 11 janvier 2025, et la somme de 300 € au titre des dégradations locatives.

Sur le loyer et les charges impayés

L'article 25-8, I, de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés, prévoit notamment que le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l'espèce, Madame [V] [O] soutient que Madame [N] [C] a réglé la somme de 124 €, alors qu'elle était tenue de lui régler 195 € au titre du loyer et des charges pour la période du 1er janvier au 11 janvier 2025.

Il est constant que Madame [N] [C] a donné congé à Madame [V] [O] par lettre recommandée certes datée du 7 décembre mais reçue le 11 décembre 2024 ; le délai de préavis courait donc jusqu’au 11 janvier 2025.

Si l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 7 janvier 2025, il n’est pas démontré que le logement a alors été occupé par un autre locataire avec l’accord des bailleurs. Madame [N] [C] était donc tenue au paiement du loyer et des charges jusqu'au 11 janvier 2025, soit la somme de 195,16 €, alors qu’elle n’a versé que 124 €.

Par conséquent, Madame [V] [O] était fondée à retenir la somme de 71 € au titre du loyer et des charges impayés sur le montant du dépôt de garantie.

Sur les dégradations locatives

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'existence de dégradations locatives est appréciée en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l’espèce un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 7 août 2024, et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 7 janvier 2025.
Il est signé par Madame [N] [C], de sorte qu’il lui est opposable, sauf à elle à démontrer que les mentions qu’il comporte sont erronées, ce qu’elle ne fait pas.

S'agissant du nettoyage, Madame [V] [O] indique avoir retenu la somme de 250 €. L'état des lieux de sortie relève la présence de crotte de mouche sur le plafond de la cuisine, ainsi que des éléments sales tels que la hotte, le toilette, le sol, la porte fenêtre, et la robinetterie de la salle de bains de la quatrième chambre, ce qui constitue un manquement à l'obligation d'entretien. Il ne mentionne toutefois aucun nettoyage général insuffisant du logement, contrairement à ce que Madame [V] [O] soutient.

En outre, si Madame [V] [O] précise avoir procédé au nettoyage intégral du logement pendant une journée complète, une telle allégation apparaît manifestement excessive compte tenu des désordres localisés. Il convient donc de réduire la somme retenue à de plus justes proportions. Ainsi, la prestation de nettoyage imputable à Madame [N] [C] sera fixée à la somme de 100 €.

S'agissant des murs, Madame [V] [O] indique avoir retenu la somme de 50 €.
L'état des lieux d'entrée les mentionne en bon état, tandis que l'état des lieux de sortie relève la présence d'un impact dans le mur bleu de la quatrième chambre, ce qui constitue une dégradation locative.
Madame [V] [O] précise avoir procédé à la préparation, au rebouchage des trous et à la reprise des peintures des supports concernés, et estime à 50 € le coût de la réparation à la charge de la locataire, ce qui apparaît être justement évalué. Elle était donc fondée à retenir la somme de 50 € de ce chef.

Dès lors, le coût des réparations imputables à Madame [N] [C] s'élève à la somme de 150 €.

Sur l'apurement des comptes

Il résulte de ce qui précède que Madame [V] [O] était fondée à retenir sur le dépôt de garantie les sommes de 71 € au titre du loyer et des charges impayés sur la période du 1er au 7 janvier 2025 et 150 € au titre des dégradations locatives.

Le dépôt de garantie s'élevant à 960 €, Madame [V] [O] était redevable, après déduction des sommes imputables à la locataire, de la somme de 739 € alors qu’elle n’a restitué que 589 € par virement bancaire du 19 mars 2025.

Dès lors il y a lieu de condamner Madame [V] [O] à payer à Madame [N] [C] la somme de 150 €.

La restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes qui pouvaient être retenues, n'étant pas intervenue dans le délai de deux mois suivant l'état des lieux de sortie qui révélait un état non conforme à celui de l'état des lieux de sortie, Madame [N] [C] est fondée à réclamer l'application de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal, et à obtenir paiement de la somme de 48 € qu’elle sollicite.

Madame [V] [O] sera donc condamnée à payer à Madame [N] [C] la somme de 48 €.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Madame [V] [O], qui succombe, sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS,