TJ 69123, 17 mars 2026, RG 25/03608

DOSSIER N° RG 25/03608 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3HEM

Jugement du :
17/03/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. LES BALCONS TETE D’OR 76 rue Tronchet 69006 LYON
C/
Société ADAMIA REAL ESTATE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me ROCHEFORT

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi dix sept Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires LES BALCONS TETE D’OR 76 rue Tronchet 69006 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS [S], prise en son éablissement dénommé [S] LYON POLE NEUF sis 32 rue Joannes Carret - 69009 LYON
représentée par Me Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,
d’une part,

DEFENDERESSE

Société ADAMIA REAL ESTATE, dont le siège social est sis 5 avenue de Poumeyrol - 69300 CALUIRE ET CUIRE
non comparante, ni représentée

Cité à personne habilitée par acte de commissaire de justice en date du 19 Février 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 14/10/2025
Date de la mise en délibéré : 14/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I ADAMIA REAL ESTATE est propriétaire des lots n° 101, 105, 112 et 117 dans l'immeuble sis 76 rue Tronchet à LYON (69006).

Le 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du 76 rue Tronchet à LYON (69006) a délivré un commandement de payer à la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE portant sur la somme principale de 3.435,35 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 09 juillet 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " LES BALCONS TETE D'OR " situé 76 rue Tronchet à LYON (69006) a fait assigner la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE devant le juge du pôle de la proximité près le tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir, au bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 5.839,37 euros au titre des charges échues et impayées au 14 février 2025, outre actualisation au jour de l'audience, outre 709,20 euros au titre des prestations variables imputables au seul copropriétaire concerné, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024 pour la somme de 3.435,35 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,
- 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût de l'assignation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " LES BALCONS TETE D'OR " situé 76 rue Tronchet à LYON (69006), représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, maintenant ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement pour les provisions échues à la somme de 4.551,57 euros selon décompte en date du 13 octobre 2025, déduction faite des frais.

Le syndicat des copropriétaires expose que malgré plusieurs relances, la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE n'a pas payé ses charges de copropriété en vertu des procès-verbaux d'assemblées générales lors desquelles le budget a été approuvé. En outre, des frais ont dû être exposés pour le recouvrement et le syndicat a subi un préjudice du fait du retard dans le recouvrement des appels de fonds privant la copropriété de sommes nécessaires à l'entretien de l'immeuble.

Assignée selon un procès-verbal remis à personne morale, la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE n'a pas comparu.

Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par sa mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En l'espèce, et compte tenu de la nature et du montant des demandes, le présent jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues :

Aux termes de l'article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- Un relevé de matrice cadastrale du 19 février 2025 attestant que la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE est propriétaire des lots n°101, 105, 112 et 117 de l'immeuble sis 76 rue Tronchet à LYON (69006),
- Le contrat de syndic donné par le syndicat des copropriétaires à la société ACTINEUF par acte sous seing privé du 19 décembre 2024, à effet au 1er janvier 2025,
- Les procès-verbaux d'assemblée générale des 5 mai 2022, 16 décembre 2022, 17 août 2023, 18 décembre 2023 et 19 décembre 2024 approuvant les comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025 (exercice du 1er juillet au 30 juin n+1 de chaque année), et le budget prévisionnel de l'exercice 2025-2026,
- Les appels de fonds et appel de fonds travaux adressés à la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025 (deuxième trimestre de l'exercice 2025-2026 inclus),
- Une répartition des charges individuelle pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024,
- Un relevé général des dépenses de la copropriété pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024,
- Un relevé de compte individuel récapitulatif des appels de fonds et des paiements du 13 octobre 2025 faisant état d'un solde débiteur de 5.434,56 euros au titre des charges courantes et 1.074,04 euros au titre des appels de fonds de travaux (deuxième trimestre de l'exercice 2025-2026 inclus),
- Un commandement de payer du 12 juillet 2024 portant sur la somme principale de 3.435,35 euros.

Au regard de ces éléments, et la défenderesse ne comparaissant pas pour contester la créance réclamée, le syndicat des copropriétaires rapporte suffisamment la preuve du principe de sa créance.

Concernant son montant, le syndicat des copropriétaires a régulièrement déduit les frais divers lesquels seront examinés ci-après, de sorte qu'il rapporte suffisamment la preuve du principe et du montant de sa créance qui sera fixée à la somme de 4.551,57 euros selon décompte arrêté au 13 octobre 2025 au titre des charges de copropriété échues et impayées à cette date (deuxième trimestre de l'exercice 2025-2026 inclus).

Par conséquent, la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 4.551,57 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 12 juillet 2024 sur la somme de 3.435,35 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Sur le paiement des frais :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur".

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 709,20 euros au titre des "prestations variables du syndicat des copropriétaires et imputables au sel copropriétaire concerné " sans pour autant apporter d'explications ou de décompte des sommes réclamées.

Par ailleurs, à supposer qu'il s'agit des frais de " mise en demeure ", " transmission dossier pour sommation " et " frais huissier " apparaissant au débit du compte de copropriétaire, force est de constater que l'article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en œuvre d'une procédure judiciaire ou la saisine d'un huissier de justice. Au demeurant, le contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire et il n'est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."

Selon l'article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts dont dus sans que le créancier soit tenu d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. "

Plus particulièrement, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie en l'espèce devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l'ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre, comme en attestent les décomptes versés aux débats, que la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE n'a pas payé régulièrement ses charges de copropriété sur une période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 (décompte du 13 octobre 2025), de sorte que la situation financière de la copropriété a nécessairement été fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant la trésorerie.

Par conséquent, la S.C.I ADAMIA REAL ESTATE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre du préjudice subi.

Sur les autres demandes :

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La S.C.I ADAMIA REAL ESTATE, partie succombante, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024. Il n'y a pas lieu d'ajouter de manière surnuméraire les frais d'assignation, lesquels sont déjà inclus dans les dépens.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande d'indemniser le syndicat des copropriétaires demandeur des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit prévue par l'article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS