TJ 69123, 17 mars 2026, RG 25/03164

DOSSIER N° RG 25/03164 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3BYD

Jugement du :
17/03/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Scop ’immeuble LES JARDINS D’EUROPE
C/
[W] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me ROCHEFORT

Expédition délivrée
le :
à : [W] [X]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi dix sept Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropropriétaires de l’immeuble LES JARDINS D’EUROPE 119-121 BOULEVARD DE L’EUROPE 69310 PIERRE BENITE, représenté par son syndic en exercice la SAS [F], prise en son établissement dénommé lamy LYON POINT DU JOUR, sis 51 Avenue du Pont du Jour - 69005 LYON
représentée par Me Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE, vestiaire

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [W] [X], demeurant 661 Route de Sainte Cécile - 26790 SUZE LA ROUSSE
comparant en personne

Cité à l’étude par acte de commissaire de justice en date du 26 Février 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 14/10/2025
Date de la mise en délibéré : 14/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [X] est propriétaire des lots n°19 et n°58 au sein de l'immeuble en copropriété situé 119-121 boulevard de l'Europe à OULLINS-PIERRE-BENITE (69310).

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, une mise en demeure de payer les charges de copropriété a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " LES JARDINS D'EUROPE " situé 119-121 boulevard de l'Europe à OULLINS-PIERRE BENITE (69310) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic alors en exercice, la S.A.S.U ACTINEUF (INNOVACTI), à monsieur [W] [X].

Lui reprochant de ne pas y avoir donné suite, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S [F], a fait assigner monsieur [W] [X] devant le tribunal judiciaire de Lyon par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, aux fins d'obtenir sa condamnation à :

- La somme principale de 1.688,03 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 4 février 2025, outre la somme de 231,06 euros au titre des prestations variables du Syndicat des copropriétaires et imputables au seul copropriétaire concerné, outre charges échues au jour de l'audience et outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 sur la somme de 1.057,88 euros, date de la réception de la mise en demeure de payer les charges de copropriété, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;
- La somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
- La somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Des frais et dépens du procès qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure de payer les charges de copropriété et le coût de la présente assignation.

A l'audience du 14 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2.006,58 euros arrêtée au 9 octobre 2025, 2eme appel de fonds de l'exercice 2025/2026 et échéance du 31 décembre inclus, et frais déduits. Il maintient ses demandes et indique que le défendeur ne verse pas régulièrement ses charges depuis 2019 et ne se présentait pas aux assemblées générales.

Monsieur [W] [X], comparant, indique être en accord sur le montant de la créance et ne pas avoir reçu d'appel de charges depuis le début de l'année 2025. Il s'oppose à la demande en paiement de dommages et intérêts, déclarant qu'il est de bonne foi car il n'a pas été informé et que le syndicat des copropriétaires a manqué à son devoir de conseil. Il consent à régler la somme due en une fois.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026, les parties ayant été informées de la date fixée, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats notamment les pièces suivantes :

- Un relevé de propriété, édité le 19 février 2025, de monsieur [W] [X] sur les lots n°19 et n°58 (cadastre section AH n°324) sur l'ensemble immobilier situé 119-121 boulevard de l'Europe à OULLINS-PIERRE BENITE (69310) ;
- Le contrat de syndic du 18 décembre 2024 entre le syndicat des copropriétaires et la société ACTINEUF ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales du 17 décembre 2018, 27 novembre 2019, 17 décembre 2020 et 13 décembre 2021, approuvant les budgets prévisionnels 2019/2020, 2019/2020, 2020/2021 et 2022/2023 ainsi que les comptes des exercices précédents.
- Les procès-verbaux des assemblées générales du 11 janvier 2023, 29 novembre 2023 et du 18 décembre 2024, approuvant les budgets prévisionnels 2022/2023, 2023/2024 et 2025/2026, ainsi que les comptes de exercices précédents (2021/2022, 2022/2023 et de la période du 01/01/2023 au 30/06/2024) ;
- Les appels de fonds des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 ;
- Les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 (exercice 2023/2024) et sur la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 (exercice 2024/2025) ainsi que les appels de fonds pour travaux du 1er avril 2024 et du 1er juillet 2024 ;
- Le relevé général des dépenses des exercices sur la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024 (exercices 2022/2023 et 2023/2024) ;
- Les relevés de compte individuel de charges du 21 décembre 2023 mentionnant un solde de 1.366,59 euros et du 20 décembre 2024 mentionnant un solde de 1.472,84 euros ;
- Les mises en demeure du 13 février 2024 sur la somme de 635,69 euros et du 16 mai 2024 sur la somme de 1.131,64 euros ;
- La mise en demeure par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, faisant état d'un solde à hauteur de 1.602 euros, comprenant l'arriéré des charges arrêtées au 15 juillet 2024 à hauteur de 1.057,88 euros, les frais de Syndic d'un montant de 364 euros et des indemnités d'un montant de 180,12 euros ;
- Un relevé de compte copropriétaire de monsieur [W] [X] arrêté au 4 février 2025 faisant état d'un solde de 2.340,03 euros, et d'un solde hors frais de 1.688,03 euros ;
- Un relevé de compte propriétaire arrêté au 9 octobre 2025, faisant état d'un solde total de 3.185,11 euros et d'un solde de 2.006,58 euros, frais déduits et 2e trimestre de l'exercice 2025/2026 inclus.

Il doit être observé que le relevé de propriété produit atteste de la qualité de propriétaire de monsieur [W] [X] sur les lots n°19 et n°58 et qu'au regard des éléments exposés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve du principe de sa créance à l'égard de ces lots.

Ainsi, et alors que monsieur [W] [X] a reconnu la dette au cours des débats, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve du montant de sa créance à hauteur de 2.006,58 euros selon décompte arrêté au 9 octobre 2025 s'agissant des sommes échues impayées au jour de l'audience, frais déduits et 2ème trimestre de l'exercice 2025/2026 inclus.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [W] [X] à verser la somme de 2.006,58 euros au titre des charges de copropriété échues et non payées selon décompte arrêté au 9 octobre 2025, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2024 sur la somme de 1.057,88 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais facturés au syndic pour le recouvrement des sommes dues

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires évoque des frais à hauteur de 231,06 euros au titre des prestations variables imputables au seul copropriétaire concerné.

Il verse aux débats les factures des mises en demeure du 13 février 2024 et du 16 mai 2024 à hauteur de 52 euros chacune, la facture de la transmission du dossier pour sommation du 15 juillet 2024 (260 euros) ainsi que la facture de la transmission du dossier pour assignation du 4 février 2025 (288 euros).

Le relevé de compte produit arrêté au 9 octobre 2025 fait état des frais de sept mises en demeure pour un total de 364 euros, des frais d'huissier de transmission du dossier pour sommation de 260 euros (15 juillet 2024) et pour assignation de 288 euros (4 février 2025) et des frais d'huissier pour l'assignation du 26 février 2025 de 266,53 euros.

Le syndicat des copropriétaires n'apporte pas de précision quant à la nature des frais invoqués au titre des prestations variables dont le montant total ne correspond pas aux factures fournies.

En tout état de cause, si les honoraires de syndic sont prévus dans le contrat de syndic joint au dossier, ledit contrat n'est pas opposable au copropriétaire qui est tiers à cette convention. Dès lors, le demandeur ne peut se fonder sur celle-ci pour solliciter le paiement de frais.

Enfin, il n'est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation procéduralement nécessaire dépassant la simple gestion courante de la copropriété.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 231,06 euros au titre des prestations variables sera rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

En l'espèce, il ressort des décomptes versés aux débats que monsieur [W] [X] n'a pas payé régulièrement ni intégralement ses charges depuis 2019, malgré plusieurs mises en demeure sur la période du 24 mai 2019 au 16 juillet 2024.

Monsieur [W] [X] déclare à l'audience être de bonne foi, que le syndicat des copropriétaires a manqué à son devoir de conseil, qu'il n'a pas été informé et qu'il n'a pas reçu d'appel de charges depuis un certain temps.
Le demandeur s'est opposé à ses déclarations et mentionne que monsieur [W] [X] était absent aux assemblées générales, ce qui est corroboré par les procès-verbaux des assemblées générales du 17 décembre 2018, 27 novembre 2019, 17 décembre 2020, 13 décembre 2021, 11 janvier 2023, 29 novembre 2023 et 18 décembre 2024.
Par ailleurs, monsieur [W] [X] ne produit aucune pièce justifiant d'un manquement de la part du syndicat des copropriétaires à son devoir de conseil ou attestant d'une erreur sur ses coordonnées permettant de vérifier un défaut d'information.

En revanche, il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, les sommes impayées par monsieur [W] [X] devront être réglées par l'ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations. La situation financière de la copropriété est de ce fait nécessairement fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant sa trésorerie.

Si le préjudice en résultant doit être réparé, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucun document permettant à la juridiction de chiffrer précisément son préjudice distinct des seuls intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de modérer la somme réclamée et de condamner monsieur [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, monsieur [W] [X], partie succombante, est condamné aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de la mise en demeure du 18 juillet 2024 et de l'assignation du 26 février 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a été contraint d'exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de droit par provision, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS