TJ 69123, 17 mars 2026, RG 25/03131

DOSSIER N° RG 25/03131 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3BR3

Jugement du :
17/03/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[U] [P]
C/
[V] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie BERTHOZ

Expédition délivrée
le :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi dix sept Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : DURBEC Fabienne
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [U] [P], demeurant 478 route de la Bourse - 71160 PERRIGNY SUR LOIRE
représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1113

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [V] [L]
né le 28 Avril 1960 à RABAT (MAROC) (10000), demeurant 276 rue Garibaldi - 69003 LYON
comparant,

Cité à l’étude par acte de commissaire de justice en date du 12 Février 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 14/10/2025
Date de la mise en délibéré : 14/10/2025

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 décembre 1997 avec effet au 02 janvier 1998, monsieur [M] [A] [S] a donné à bail à monsieur [V] [L] (ci-après « le locataire ») un appartement situé 276 rue Garibaldi, LYON (69003), pour un loyer mensuel initial 2250 francs, provisions pour charges comprises et ce pour une durée de trois ans, avec reconduction tacite par période de trois années.
Monsieur [M] [A] [S] étant décédé le 6 novembre 2021, son héritière, madame [U] [P] (ci-après « la bailleresse »), est venue à ses droits.
Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, madame [U] [P] a fait signifier à monsieur [V] [L] un congé pour vendre pour le 1er janvier 2025.
Le locataire s’est maintenu dans le logement postérieurement à cette date.
Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, madame [U] [P] a fait assigner monsieur [V] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
La validation du congé pour vendre ; La résiliation du bail ;L’expulsion de monsieur [V] [L] du logement qu’il occupe sis 276 rue Garibaldi à LYON (69003), ainsi que celle de tous occupants de son chef ;L’autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix ;La condamnation de monsieur [V] [L] au paiement de :Une indemnité d’occupation mensuelle fixée au double du montant du loyer et des charges à compter du 2 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;La somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ;Des dépens de l’instance et de ses suites.L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025.
Lors de celle-ci, madame [U] [P], représentée par son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.
Elle maintient l’ensemble de ses demandes, y ajoutant une demande en paiement de la somme de 2 816,21 euros au titre des arriérés de loyer arrêtés au 2 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.
Elle fonde sa demande en validation de congé et en résiliation du bail sur les articles 1103, 1217 et 1224 du code civil, ainsi que sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle explique que, le congé pour vendre à effet au 1er janvier 2025 étant valable, le locataire est occupant sans titre ni droit depuis le 2 janvier 2025. Elle sollicite son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.
Elle fonde par ailleurs sa demande de dommages et intérêts sur l’article 1240 du code civil, expliquant que le bailleur est privé de vendre son bien.
Monsieur [V] [L] comparait en personne
Il indique ne pas contester la validité du congé pour vendre.
Il remet une attestation d’accompagnement de l’ACTION POUR L’INSERTION PAR LE LOGEMENT (ALPIL) du 30 septembre 2025, contradictoirement communiquée à la demanderesse au cours de l’audience, indiquant qu’il est accompagné par une assistante sociale dans ses démarches de relogement. En outre, il explique ne pas avoir eu de proposition de logement social et fait valoir son intention de quitter les lieux dès son relogement. Par ailleurs, il affirme avoir repris le paiement des loyers et ne conteste pas le congé. Il précise bénéficier de 1 112 euros de pension de retraite et 346 euros de complément de retraite. Il sollicite un délai pour apurer la dette, proposant de régler celle-ci par versement échelonnés de 100 euros par mois en plus du loyer courant.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail, et la demande d’expulsion
En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit notamment être justifié par sa décision de vendre le logement, et notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre.
A peine de nullité, en cas de congé pour vendre, l’acte doit comporter le prix et les conditions de la vente, et celui-ci vaut offre de vente.
En l’espèce, le congé a été délivré plus de trois ans après l’acquisition du bien par la demanderesse, pour un effet au terme du bail. Il a été délivré par commissaire de justice et comporte une offre de vente.
Au surplus, il convient de relever que la validité du congé pour vendre à effet au 1er janvier 2025 n’est pas contestée par le défendeur.
Dès lors, il y a lieu de valider le congé pour vendre.
Si madame [P] a sollicité le prononcé de la résiliation du bail, il y a lieu de requalifier sa demande eu égard à la demande de validation du congé, de sorte qu’il convient, eu égard à l’effet du congé, de constater la résiliation du bail à compter de l’effet du congé, soit à partir du 2 janvier 2025.
Monsieur [V] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2025, la bailleresse doit être autorisée à procéder à l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire dans les délais légaux, et selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.
Il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur le sort des meubles, leur transport demeurant purement hypothétique à ce stade de la procédure.

En tout état de cause, il doit être le transport des meubles éventuellement laissés dans les lieux se fera conformément aux articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, l’occupation d’un logement sans droit ni titre, constitutive d’une faute, est de nature à causer un préjudice au bailleur privé de la jouissance du son bien.
En l’espèce, il est acquis que monsieur [V] [L] était tenu de verser les loyers et charges dus jusqu’au terme du congé, puis de régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux, eu égard à l’occupation sans droit ni titre des lieux par l’intéressé.

Madame [P] ne justifie pas de la nécessité de fixer cette indemnité au double du montant du loyer et des charges courants, comme elle le réclame, alors qu’elle sollicité par ailleurs des dommages et intérêts, et qu’il est constant que l’indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice résultant nécessairement de la seule occupation du logement sans droit ni titre.

Au surplus, force est de constater qu’elle verse aux débats un décompte locatif actualisé au 2 octobre 2025 faisant état des sommes impayées notamment depuis le terme du congé, les mensualités étant fixées au montant du loyer et des charges tel qu’exigé depuis le début du bail.

Monsieur [V] [L] n’a d’ailleurs pas contesté le montant de la dette.
Dans ces conditions, Monsieur [V] [L] doit être condamné à payer à la demanderesse, tant les arriérés de loyers et charges qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.
Le défendeur est ainsi condamné à payer à madame [U] [P] la somme de 2 816,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, ainsi que les indemnités d’occupation fixées ci-dessus, à compter de l'échéance du mois d'octobre 2025.

Sur la demande de délais de paiement de monsieur [V] [L]
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. […] »
Un tel aménagement de la dette n’est envisageable que si son montant le permet eu égard aux facultés contributives du débiteur et si les propositions faites pour son apurement permettent à celui-ci de s’en acquitter dans le respect des droits du créancier.
L'octroi d'un délai de paiement n'est pas de plein droit et ne peut bénéficier qu'au débiteur de bonne foi.
En l’espèce, monsieur [V] [L] apparait, au regard du décompte locatif et des déclarations de la demanderesse, avoir repris le paiement des indemnités d’occupation et propose un plan d’apurement sur 24 mois permettant de solder sa dette. Il justifie en outre avoir entamé des démarches en vue d’un relogement depuis le 12 décembre 2024, attestant de sa bonne foi.
Ses déclarations à l’audience s’agissant de ses ressources n’ont par ailleurs été contestée par la demanderesse. Il y a donc lieu de considérer qu’il perçoit effectivement une pension de retraite de 1112 euros par mois et un complément de retraite de 346 euros par mois.
En l’état de ces éléments, il apparaît en capacité de régler la dette par des versements échelonnés.
Il dès lors de l’autoriser à se libérer de la dette au titre des loyers impayés en 24 mensualités, selon les modalités qui seront reprises dans le dispositif du présent jugement.
Il convient de préciser qu’en raison de la validation du congé, aucun délai de paiement suspensif des effets de la résiliation ne peut être accordé.
De surcroît, si monsieur [V] [L] a indiqué compter quitter le bien de madame [P] dès l’obtention d’un logement, il ne peut être accordé au défendeur de délai pour quitter les lieux alors qu’il a déjà bénéficié, du fait de la présente procédure, de plusieurs mois de délai, l’instance ayant été introduite en février 2025, que madame [U] [P] justifie de l’échec de la vente de son logement du fait de la présence de l’occupant dans les lieux (rupture conventionnelle du 05 mars 2025) et qu’il bénéficiera des délais légaux pour libérer le logement.
Sur la demande d’indemnisation
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, madame [U] [P] sollicite 2000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la privation de la possibilité pour elle de vendre le bien.
Si elle justifie du mandat de vente relatif à son logement, d’une offre d’achat du 25 novembre 2024 et de la rupture conventionnelle d’avant contrat du 05 mars 2025 mentionnant le désistement des acheteurs du fait de l’occupation du logement par monsieur [L], force est de constater qu’elle a manifestement reçu une compensation financière de 8 750 euros du fait de cette rupture.
De surcroît, elle ne justifie pas d’autres propositions d’achat ou de demandes de visite de son logement qui n’aurait pas pu être honorée.
Il convient ainsi de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie
Monsieur [V] [L], partie succombante, doit être condamné aux entiers dépens.
Il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur les dépens liés aux suites de la présente procédure.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE la validation du congé pour vente délivré le 17 avril 2024 avec effet au 1er janvier 2025 portant sur le bien sis 276 rue Garibaldi, LYON (69003) ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre madame [U] [P] et monsieur [V] [L] le 10 décembre 2017, à compter du 2 janvier 2025 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire et ce dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de monsieur [V] [L] du logement qu’il occupe sis 276 rue Garibaldi, LYON (69003), ainsi que celle de tous les occupants de son chef et ce, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; RAPPELLE que les opérations d’expulsion se dérouleront conformément aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution, notamment s’agissant du sort des meubles éventuellement laissés sur place ;