TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/06117

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Septembre 2026
Président : FUSINA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juin 2026

GROSSE :
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à Me Anne cécile NAUDIN............................
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/06117 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7DES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEIMBLE IMMOBILIER DENOMME LE MASSIF DES ROSES SIS [Adresse 1], domiciliée : chez SARL INTESA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. ZERRA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ZERRA est propriétaire des lots de copropriété n°227 et 272 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL INTESA IMMOBILIER, a fait assigner la SCI ZERRA devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 juin 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et produit un décompte actualisé arrêté au 1er avril 2026.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI ZERRA ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à étude, la SCI ZERRA n’a pas comparu.

L'affaire est mise en délibéré au 14 septembre 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que la SCI ZERRA est propriétaire des lots de copropriété n°227 et 272 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 1],un décompte arrêté au 1er avril 2026,les appels de fonds et reddition des comptes,les procès-verbaux des assemblées générales tenues le 28 février 2022, le 3 mai 2023, le 17 juin 2024 et le 29 avril 2025, un commandement de payer en date du 30 novembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI ZERRA n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6513,88 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI ZERRA au paiement de la somme de 6513,88 euros, au titre des charges dues à la date du 1er avril 2026.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date du commandement de payer.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI ZERRA seule, la somme de 880 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé (frais de remise de dossier à l’avocat et l’huissier).

Par conséquent, la SCI ZERRA sera condamnée à payer la somme de 880 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, la SCI ZERRA commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifie pas de difficultés particulières.
Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.
En conséquence, la SCI ZERRA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, en considération de l’ancienneté du litige et du montant des charges impayées.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ZERRA qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner la SCI ZERRA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL INTESA IMMOBILIER la somme de 800 euros en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS