TJ 13055, 8 juin 2026, RG 24/04463

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Septembre 2026
Président : FUSINA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juin 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me .....[D] BELARBI............................
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/04463 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5G2I

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. HMN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [M] [V]
né le 06 Février 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me FrédéricPASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2018, M. [M] [V] [Y] a pris à bail un logement d’habitation situé [Adresse 3].

Par acte notarié en date du 6 mai 2021, la SCI HmN a acquis à la SARL BL INVESTISSEMENTS et à la SARL SG DEVELOPPEMENT deux maisons situées [Adresse 4]. Il est précisé dans ledit acte que l’appartement numéro F12 est occupé par M. [M] [V] [Y] (nommé « Monsieur [Y] [V] ») et que l’acquéreur fera son affaire personnelle du recouvrement de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1468,72 euros, comprenant le coût de l’acte, et visant la clause résolutoire. D’une part, il est précisé que le défendeur a réglé la somme complète de ce commandement de payer, mais postérieurement au délai de deux mois. D’autre part, le demandeur indique que des loyers postérieurs n’ont pas été réglés. Enfin, il est affirmé que le défendeur sous-loue l’appartement sans l’accord du propriétaire.

Un congé pour motif légitimes et sérieux a été signifié par acte en date du 29 novembre 2023, au regard du non-paiement des loyers, avec effet au 31 mai 2024.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, la SCI HmN a fait assigner M. [M] [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
Déclarer l’action recevable ;Prononcer la résiliation du bail en raison de l’absence de paiement des loyers et de la sous-location sans autorisation du bailleur ;Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3729,28 euros au titre de la dette locative ;Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 224,48 euros ;Ordonner l’expulsion du défendeur sous huitaine de la signification du jugement, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés ;Autoriser la SCI HmN à l’expulser, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et des forces de l’ordre, à faire constater les réparations locatives par un huissier de justice assisté le cas échéant d’un technicien, à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;Condamner le défendeur aux dépens et au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 8 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, le demandeur, représenté par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie avec des conclusions sollicitant :
A titre principal de :
Déclarer valable le congé précité du 29 novembre 2023 ;Déclarer le défendeur occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024 ;Condamner le défendeur à payer à la SCI HmN une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux d’un montant de 225,15 euros ;A titre subsidiaire de :
Prononcer la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers ;A titre infiniment subsidiaire de :
Prononcer la résiliation du bail en raison de la sous-location sans autorisation du bailleur ;En conséquence :
Condamner le défendeur au paiement de la somme de 776,34 euros au titre de la dette locative au 15 septembre 2025, à actualiser au jour de l’audience ;Condamner le défendeur à payer à la SCI HmN une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux d’un montant de 225,15 euros ;Ordonner l’expulsion du défendeur sous huitaine de la signification du jugement, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés ;Autoriser la SCI HmN à l’expulser, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et des forces de l’ordre, à faire constater les réparations locatives par un huissier de justice assisté le cas échéant d’un technicien, à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;Condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes : 372 euros au titre du procès-verbal de constat du 15 septembre 2025, 5000 euros au titre des travaux de réparation électrique à intervenir à la suite des branchements « sauvages » ;En tout état de cause :
Condamner le défendeur aux dépens et au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI HmN produit également un décompte actualisé au 8 juin 2026 avec une dette s’élevant à 1002,69 euros.

Cité à étude, M. [M] [V] [Y] a été représenté par son conseil. Il sollicite, dans le corps de ses écritures seulement, que soit prononcée la nullité du commandement de payer, du congé pour motif légitime et sérieux et de l’assignation au motif d’une confusion sur l’identité de ce dernier, entre ses noms et prénoms (nommé « Monsieur [Y] [V] »). Le défendeur sollicite que la SCI HmN soit déboutée de toutes ses demandes, et subsidiairement « une suspension de la résolution du bail » avec les plus larges délais de paiement de 36 mois. Enfin, le défendeur sollicite de statuer ce que de droit sur les dépens et d’écarter l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré au 14 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 17 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de nullité du commandement de payer, du congé pour motif légitime et sérieux et de l’assignation

L’article 446-2-1 du code de procédure civile dispose notamment que « le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de celles-ci que s'ils sont invoqués dans la discussion ».

En l’espèce, les demandes formées au titre de la nullité du commandement de payer, du congé pour motif légitime et sérieux et de l’assignation ne sont évoquées que dans le corps des conclusions et non dans le dispositif.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection n’est pas saisi de ces prétentions.

En tout état de cause, il sera relevé que si le document d’identité espagnol joint au dossier vise l’identité M. [M] [V] [Y] né le 19 avril 1979 au Maroc – qui sera donc celle retenue dans le présent jugement –, il ressort des pièces du dossier qu’il a existé une confusion entre le prénom et les noms de famille de ce dernier, visé comme M. [Y] [V]. Pour autant, le défendeur ne justifie d’aucun grief résultant de cette erreur de désignation, dès lors qu’il ne pouvait raisonnablement se méprendre sur la personne à laquelle les différents actes étaient destinés. Il sera a fortiori relevé que le bail d’habitation lui-même, signé par le locataire, le désigne comme M. [Y] [V] né le 19 avril 1979 au Maroc, et qu’il ne peut être reproché au demandeur une confusion que lui-même n’a pas soulevée dès le début des relations contractuelles.

Sur les demandes principales

Sur la validité du congé et ses conséquences

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […] »

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

*
En l’espèce, la validité du congé signifié par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023 n’a été remise en cause que concernant la désignation du destinataire, ce qui a été écarté précédemment. Le congé n’est pas contesté quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis. Il respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé, fixées par la loi. Le congé précise également le motif, à savoir le non-paiement des loyers de septembre 2022 à février 2023, qui est confirmé par le commandement de payer et le décompte versé au dossier.
En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé le 31 mai 2024.
M. [M] [V] [Y] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, situé [Adresse 3].
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Le bailleur ne justifie pas d’un fondement juridique pour obtenir le transport et la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers. La demande à ce titre sera écartée.

Il sera précisé que la demande de justifier de l’acquit des charges n’a pas d’objet à ce stade, aucune condamnation préventive ne sera ordonnée de ce chef. En outre, le recours à un commissaire de justice et/ou un technicien, relève de l’initiative du propriétaire et ne nécessite pas de décision de justice. La demande sera rejetée.

M. [M] [V] [Y] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 225,15 euros, conforme au dernier décompte produit).

Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bailleur communique un décompte actualisé de sa créance arrêté au 8 juin 2026, indiquant un solde débiteur de 1002,69 euros.

Par l’intermédiaire de son conseil, M. [M] [V] [Y] conteste le décompte du bailleur au vu de paiements qu’il estime ne pas avoir été pris en compte, à savoir :
un chèque de règlement du 5 septembre 2022 d’un montant de 2188,06 euros avec la preuve d’encaissement le 5 octobre 2022 ; ce montant n’apparaît pas clairement dans le décompte produit, sans explications du bailleur en retour.
un virement de 1250 euros du 10 octobre 2024 ; ce virement apparaît bien dans le décompte le lendemain.
une demande de virement de 1250 euros le 6 novembre 2024 ; ce virement apparaît bien dans le décompte le lendemain.
deux quittances de loyers datées du 18 juin 2021 pour les périodes de loyers de mai et juin 2021 (224,48 euros chaque fois) ; ces montants n’apparaissent pas clairement dans le décompte produit, sans explications du bailleur en retour.
un virement de 224,48 euros le 7 mai 2025 ; ce virement apparaît bien dans le décompte.
un virement de 224,48 euros le 13 juin 2025 ; ce virement apparaît bien dans le décompte.
un paiement de 425,76 euros le 8 avril 2025 ; ce virement apparaît bien dans le décompte.
Dès lors, il convient de soustraire au décompte global de 1002,69 euros les sommes contestées et non justifiées par le bailleur (2188,06 euros, 224,48 euros, 224,48 euros), de sorte qu’il ne subsiste plus de dette locative selon la dernière actualisation.

En conséquence, il convient de débouter le demandeur de sa demande en paiement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, le demandeur sollicite « une suspension de la résolution du bail » avec les plus larges délais de paiement de 36 mois. Or, l’expulsion est ordonnée sur le fondement du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 29 novembre 2023, et non sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas à s’appliquer. En tout état de cause, aucun élément précis n’est justifié sur la situation personnelle du locataire.

La demande sera rejetée.

Sur la demande de condamnation au titre des branchements électriques non autorisés

La SCI HmN sollicite de condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes : 372 euros au titre du procès-verbal de constat du 15 septembre 2025, et 5000 euros au titre des travaux de réparations électriques à intervenir à la suite des branchements non autorisés.

Ledit procès-verbal indique que le compteur correspondant à l’appartement occupé par M. [M] [V] [Y] n’est pas alimenté en électricité, mais que des câbles électriques le relient au compteur de l’appartement du rez-de-chaussée. L’occupante de ce dernier appartement confirme les constatations et coupe pour vérification tous ses appareils électriques, son compteur affichant pourtant toujours une consommation. Le constat d’huissier va donc dans le sens de l’argumentation du bailleur, et le locataire ne fournit aucun témoignant de sa propre consommation électrique.

En revanche, la demande de condamnation au paiement de 5000 euros au titre des travaux de réparations électriques à intervenir n’est pas justifiée. Aucun élément, à l’instar d’un devis, ne permet d’évaluer, même sommairement, le montant des travaux nécessaires. La demande n’était pas suffisamment justifiée, celle-ci sera rejetée. Le montant du procès-verbal de constat, non compris dans les dépens car à l’initiative du bailleur, sera pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [V] [Y] succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [M] [V] [Y] sera condamné à verser la somme de 1000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,