TJ 13055, 20 août 2026, RG 25/03773

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Août 2026
Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 18 Juin 2026

GROSSE :
Le 20 Août 2026
à Me Lionel ROUX
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 20 Août 2026
à Me ......................................................
Le ..........................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/03773 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6TXD

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [V]
né le 24 Octobre 1966 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Lionel ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [L]
née le 09 Septembre 1987 à ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 août 2021, Monsieur [V] [O] a donné à bail à Madame [L] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actualisé de 908,65 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [O] a fait signifier à Madame [L] [W] par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025 un commandement de payer la somme de 5 223,44 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, Monsieur [V] [O] a fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jours de retard,
- condamner Madame [L] [W] à lui payer les loyers et charges impayés à la date d’assignation, soit la somme de 7 416,45 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 5 223,44 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 900 euros, révisé comme le loyer,
- condamner Madame [L] [W] à lui payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 avril 2025 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 21 août 2025, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 19 février 2026.

A cette audience, Monsieur [V] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 1 625,52 euros, selon décompte en date du 18 février 2026, terme de février inclus.

Madame [L] [W], comparaissant en personne, justifie de l’assurance à compter du 8 octobre 2024 au 1er janvier 2025 et du 17 décembre 2025 au 16 décembre 2026, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 avril 2026.

En délibéré, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 juin 2026 pour soumettre à la contradiction la clause résolutoire du contrat de bail en date du 12 août 2021 rédigée dans les termes suivants : « à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges … et SIX SEMAINES après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit … sans aucune formalité judiciaire ». Cette clause ne stipule pas un délai d'au moins deux mois pour régulariser l'impayé comme exigé par les dispositions d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989, applicables à la date de signature bail.

A l’audience du 18 juin 2025, Monsieur [V] [O] représenté par son conseil maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le seul fondement du défaut d’assurance.

Madame [L] [W] ne comparaît pas.

En application de l'article 467 du code code de procédure civile, la décision rendue est contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [V] [O] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Sur le défaut de paiement du loyer et des charges

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat de bail en date du 12 août 2021 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges … et SIX SEMAINES après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit … sans aucune formalité judiciaire ». Cette clause ne stipulant pas un délai d'au moins deux mois pour régulariser l'impayé comme exigé par les dispositions d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989, applicables à la date de signature bail, et l'appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l'acquisition d'une telle clause se heurte à une contestation sérieuse. A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Dès lors il n’y pas lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement du loyer et des charges et de condamnation au paiement de l’arriéré de la dette locative, ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs
Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.
S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire.
En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le bail du 12 août 2021 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs.
Un commandement d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à la locataire le 9 avril 2025 par acte remis en étude.
Madame [L] [W] justifie de cette assurance pour les périodes du 8 octobre 2024 au 1er janvier 2025 et du 17 décembre 2025 au 16 décembre 2026. Ces justifications ne couvrent pas la période du 1er janvier 2025 au 16 décembre 2025, au sein de laquelle le commandement d’avoir à justifier d’une assurance est resté sans effet.

Le commandement de justifier d'une assurance est donc demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 mai 2025.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 9 mai 2025 sans possibilité d'accorder les délais suspensifs prévus par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [L] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [O] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 mai 2025 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 12 août 2021 et portant sur le logement situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Madame [L] [X] libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ; DIT que faute par l'occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ; CONDAMNE Madame [L] [W] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation, CONDAMNE Madame [L] [W] à payer la somme de 300,00 euros à Monsieur [V] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT