TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/05092

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Septembre 2026
Président : FUSINA,
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 08 Juin 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...Fabien BOUSQUET..........................
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/05092 - N° Portalis DBW3-W-B7J-64XZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [S] [E]
née le 25 Décembre 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - En sa qualité d’héritière de M. [R] [E] - [Localité 2]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [E]
né le 05 Juin 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] - En sa qualité d’héritier de M. [R] [E] - [Localité 4]

représenté par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [E] épouse [V]
née le 28 Juillet 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] - En sa qualité d’héritière de M. [R] [E] - [Localité 5]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [E]
né le 29 Décembre 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] - En sa qualité d’héritier de M. [R] [E] - [Localité 6] [Adresse 5]

représenté par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [M] veuve [E]

représentée par Mme [A] [E] épouse [V] et M. [B] [V] en vertu d’un jugement d’habilitation familiale générale rendu par le juge du contentieux et de la protection statuan en qualité de juge des Tutelles près le Tribunal de proximité d’ASNIERES en date du 4 mars 2024
née le 13 Avril 1940 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6] - En sa qualité d’héritière de M. [R] [E] - [Localité 8] [Adresse 7]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [N]
née le 02 Juillet 1957 à , demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Isabelle SCHENONE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 20 février 2007, M. [R] [E] a donné à bail à Mme [H] [N] un logement d’habitation situé [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, un congé pour vente a été délivré à la locataire avec effet au 28 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, Mme [S] [E], M. [K] [E], Mme [A] [V] née [E], M. [Z] [E] et Mme [F] [M] veuve [E], en leurs qualités d’héritiers de M. [R] [E], ont fait assigner Mme [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
A titre principal :
Valider le congé pour vente,Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Mme [H] [N] si besoin avec l’assistance de la force publique,Condamner Mme [H] [N] à verser une indemnité d’occupation mensuelle à une somme équivalente du montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,Condamner Mme [H] [N] à payer la somme de 2381,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, décompté arrêté au 21 juillet 2025,A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire au regard des arriérés de loyers,Ordonner l’expulsion de Mme [H] [N] si besoin avec l’assistance de la force publique,Condamner Mme [H] [N] à verser une indemnité d’occupation mensuelle à une somme équivalente du montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,Condamner Mme [H] [N] à payer la somme de 2381,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, décompté arrêté au 21 juillet 2025,En tout état de cause :
Condamner Mme [H] [N] à verser aux demandeurs la somme de 300 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l'audience du 8 juin 2026 à laquelle l’affaire a été utilement retenue après un renvoi, les demandeurs, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance, précisant que la dette a été soldée et concluant au rejet des demandes adverses.

Citée à étude, Mme [H] [N] a été représentée par son conseil. Elle sollicite de prononcer la nullité du congé pour vente, de débouter les requérants de leur demande subsidiaire au titre de la résiliation pour violation répétée de ses obligations, et de les condamner à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 14 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validité du congé pour vente
Vu l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l’article 776 du code civil,

Vu l’article 114 du code de procédure civile,
En l’espèce, la défenderesse expose que le congé pour vente a été délivré à la demande de Mme [S] [E], M. [K] [E], Mme [A] [V] née [E], M. [Z] [E] et Mme [F] [M] veuve [E], venant aux droits de Mme [C] [E], visant le contrat de bail signé le 26 février 1998. La défenderesse précise qu’un second bail a ensuite été régularisé avec M. [R] [E] le 20 février 2007 et qu’à la suite du décès de ce dernier, les consorts [E] sont devenus propriétaires du bien par acte notarié du 13 septembre 2024, de sorte qu’ils n’étaient pas encore propriétaires du bien visé au jour de délivrance du congé pour vente. Ainsi, la défenderesse conclut à la nullité dudit congé en raison du fait qu’il a été délivré au nom de personnes non encore habilitées à le faire, et que le bail mentionné est celui signé avec Mme [C] [E]. En outre, la défenderesse sollicite de déclarer le congé nul en l’absence de notification du changement de propriétaire selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, la nullité est invoquée en raison de l’absence de proposition de relogement malgré son âge de 67 ans au moment de la délivrance. Il est également affirmé que les demandeurs ne justifient pas de la réalité de leur volonté de vendre le bien.
Pour autant, il apparaît que les consorts [E] ont accepté la succession, de sorte qu’ils sont réputés avoir été propriétaires par effet rétroactif dès le décès de M. [R] [E].
En outre, il n’est pas démontré de grief relatif au fait que le congé précité vise le bail conclu avec Mme [C] [E], dans la mesure où il s’agit du même logement, à la même adresse, avec précisément la même description des lieux, et la même désignation du cabinet [G]. Il ne peut être soutenu que le fait d’avoir visé le premier bail, simplement régularisé par la suite par M. [R] [E], a pu causer un grief par la méprise potentielle de la locataire.
S’agissant de l’absence de notification du changement de propriétaire selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci n’entraine pas la nullité du congé.
Concernant l’absence de proposition de relogement, il est constant que l’exception tenant à la condition d’âge du bailleur peut s’appliquer si au moins l’un des coindivisaires est âgé de plus de 65 ans, ce qui est le cas de Mme [F] [M] veuve [E].
Enfin, aucun élément ne vient prouver l’absence de volonté de vendre des requérants alors que la charge de cette preuve revient au locataire. Il sera relevé que les bailleurs justifient par ailleurs de la nécessité de financer l’entrée en EHPAD de Mme [F] [M] veuve [E], ce qui rend leur projet de vente parfaitement crédible car habituel en de telles circonstances.
Ainsi, les bailleurs produisent un congé pour vente délivré le 30 juillet 2024 par commissaire de justice à Mme [H] [N] avec effet au 28 février 2025.
L’acte, qui précise bien le bail concerné, les locaux et le motif du congé comprend une offre de vente précisant le prix et les conditions de ventes, à savoir 225.000 euros payables comptant le jour de la vente selon les conditions habituelles en la matière. L’acte est délivré le 30 juillet 2024 pour produire ses effets à partir du 28 février 2025, soit dans le respect du délai de 6 mois avant l'expiration du bail. Aucune offre d’achat n’a été faite dans le temps imparti.
Le bail a été ainsi régulièrement résilié au 28 février 2025. A compter du 29 février 2025, Mme [H] [N] est occupante sans droit ni titre, ce qui est de nature à justifier son expulsion.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 840,71 euros (provision sur charges comprise). Toute indexation ou régularisation des charges devra faire l’objet d’une notification aux locataires par courrier recommandé. Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux consorts [E] ou à leur mandataire.
Il sera rappelé que la dette a été soldée, et que la demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts de la locataire est désormais sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [N] succombe à l’instance, de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, Mme [H] [N] sera condamnée à verser la somme de 150 euros chacun à Mme [S] [E], M. [K] [E], Mme [A] [V] née [E], M. [Z] [E] et Mme [F] [M] veuve [E] en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,