TJ 94028, 25 août 2026, RG 25/00192

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 25 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00192 - N° Portalis DB3T-W-B7J-VWFC
CODE NAC : 56B - 0A
AFFAIRE : S.A.S. EIFFEL [S] [H] C/ S.A.S. MMT DEVELOPPEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Mme Anne-Sophie WALLACH, Vice-présidente

LE GREFFIER :

Lors des débats : Madame Valérie PINTE, Greffier
Lors du délibéré : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. EIFFEL [S] [H], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 492 709 647, dont le siège social est sis 7 Place du Chancelier Adenauer - 75016 PARIS

représentée par Me Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

DEFENDERESSE

S.A.S. MMT DEVELOPPEMENT, immatriculée auprès du RCS de CRETEIL sous le n° 901 908 228, dont le siège social est sis 12 rue des Oliviers - 94320 THIAIS

représentée par Me Nicolas LEPAROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : LOO42

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Débats tenus à l’audience du : 07 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Août 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 juin 2022, la S.A.S. Eiffel [S] [H] a donné à bail commercial à la société MMT Développement des locaux situés au niveau -1 du centre commercial "So Ouest" sis à Levallois Perret (92) consistant en un emplacement pour implantation d'un kiosque n°k1, moyennant un loyer annuel de 50 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société MMT Développement a fait délivrer un congé de preneur par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025 à la S.A.S. Eiffel [S] [H] à effet au 14 décembre 2025.

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la S.A.S. Eiffel [S] [H] a fait assigner la société MMT Développement devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

- condamner la société MMT Développement à lui payer la somme provisionnelle de 70 196,43 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- se réserver le pouvoir de liquider ladite astreinte,
- enjoindre la société MMT Développement de reprendre le paiement des loyers et charges,
- assortir la condamnation en paiement des intérêts au taux légal majoré de 500 points de base l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée,
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner par provision la société MMT Développement à lui payer la somme de 12 917,66 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner par provision la société MMT Développement à lui payer la somme de 7 019,64 euros à titre d'indemnité contractuelle correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues,
- condamner par provision la société MMT Développement au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il convient de se référer à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L'affaire, appelée à l'audience du 3 avril 2025, a fait l'objet de cinq renvois.

A l'audience du 7 juillet 2026, la S.A.S. Eiffel [S] [H], par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 145 181,42 euros, ses demandes à titre de dommages et intérêts à la somme de 16 596,43 euros et au titre de l'indemnité contractuelle à la somme de 8 262,06 euros et a indiqué son opposition à tout délai de paiement.

Dans ses dernières conclusions développées à l'audience, la société MMT Développement demande au juge des référés de :
- juger qu'il n'y pas lieu à référé ;
- débouter la S.A.S. Eiffel [S] [H] de ses demandes,
- à titre subsidiaire, lui accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes au paiement desquelles elle serait condamnée par le jugement à intervenir,

- en tout état de cause, condamner la S.A.S. Eiffel [S] [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative au paiement d'une provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

En l'espèce, le bail a pris fin le 14 décembre 2025 au terme du congé délivré par le preneur. Il est constant que les lieux ont été libérés.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il est constant que les loyers réclamés sont dus, la société MMT Développement contestant la facturation de charges ainsi que la refacturation de la franchise sur loyers et une réduction de loyers.

S’agissant des charges pour travaux, au vu du décompte et des relevés individuels de charges produits par la S.A.S. Eiffel [S] [H], il apparaît que la dette n'est pas sérieusement contestable.
La demande en paiement au titre des loyers et charges est donc justifiée à hauteur de 111 398,02 euros arrêtée à la date du 24 juin 2026.

S'agissant de l'indemnité contractuelle de 10 %, et plus précisément de la somme de 1 571,16 euros facturée le 10 juin 2023 figurant dans le décompte, cette indemnité est prévue à l'article 26.2.1 du contrat de bail en cas de défaut de paiement de toute somme due par le preneur et indépendamment des intérêts de retard. Il s'agit d'une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond sur laquelle il n'y a pas lieu à référé.

S'agissant du remboursement de la franchise et de la réduction de loyer consentie, la société MMT Développement fait valoir qu'il s'agit d'une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond.
L'article 11 du contrat de bail prévoit bien qu'en cas de congé délivré par le preneur, la franchise et la réduction du loyer de base devront être remboursées au bailleur. Cette stipulation, prévue sans aucune contrepartie à la charge du bailleur s'analyse comme une clause pénale et est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. En outre, compte-tenu de son montant en l'espèce, elle serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et relève donc à ce titre également du pouvoir modérateur du juge du fond. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande et son montant sera déduit des sommes dues par la société MMT Développement.

Au total, il y a lieu de faire droit à la demande de provision à hauteur de la somme de 111 398,02 euros, représentant les loyers et charges dus au 24 juin 2026 et de rejeter les demandes relatives à l'indemnité contractuelle et au remboursement de la franchise et de la réduction de loyer. En conséquence, la société MMT Développement doit être condamnée au paiement de cette somme par provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Aucune circonstance ne justifie toutefois d’assortir cette condamnation d’une astreinte, le montant de la dette provisionnelle étant arrêté pour la première fois par la présente décision.

Sur la demande relative aux intérêts de retard

Le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit majoré de 500 points, conformément aux stipulations contractuelles. Si cette majoration résulte de l'article 8 des conditions générales du bail conclu, il convient de relever à nouveau que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s'analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond de sorte que la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l'espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêt légal.

Sur la demande de dommages et intérêts

Une demande de dommages et intérêts suppose l'appréciation du comportement allégué comme fautif de la part du preneur qui n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés. Il y a lieu par conséquent de débouter la S.A.S. Eiffel [S] [H] de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1345-5 du code civil dispose que : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (...) "

La société MMT Développement fait valoir qu'elle est de bonne foi, qu'elle rencontre des difficultés financières mais qu'elle est en mesure de solder sa dette, étant intégrée dans un groupe important. Elle ajoute qu'elle a formulé des propositions de cession de bail abusivement refusées par la S.A.S. Eiffel [S] [H].

La société MMT Développement justifie par la production d'une attestation de son expert-comptable en date du 26 mars 2025 qu'elle présente un résultat net comptable négatif de 374 071 euros. Elle démontre donc être dans une situation financière difficile ce qui justifie de faire droit à sa demande de délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 30 juin 2022, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société MMT Développement, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de société MMT Développement ne permet d'écarter la demande de S.A.S. Eiffel [S] [H] formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS