TJ 94028, 25 août 2026, RG 26/00770

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 25 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00770 - N° Portalis DB3T-W-B7K-W3YO
CODE NAC : 54G - 2B
AFFAIRE : [A] [U] C/ S.D.C. VILLA DE LA TOUR SIS 31-33 RUE JEAN JAURES - 94460 VALENTON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Mme Anne-Sophie WALLACH, Vice-présidente

LE GREFFIER :

Lors des débats : Madame Valérie PINTE, Greffier
Lors du délibéré : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [U], né le 11 septembre 1980 à OUJDA (MAROC), demeurant 7 rue de la Sablière - 91330 YERRES

représenté par Me Clément BASTIDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 502

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé VILLA DE LA TOUR SIS 31-33 RUE JEAN JAURES - 94460 VALENTON, représenté par son syndic en exercice la SCCACV COOPEXIA venant aux droits de la société GEXIO, immatriculée au RCS d’ EVRY sous le n° 882 761 190, dont le siège social est sis 2 allée Eugène Mouchot - BP 79 - 91130 RIS ORANGIS

représenté par Me Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE

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Débats tenus à l’audience du : 07 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Août 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2026

FAITS MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [U] [A] est propriétaire du lot n°76 au sein d'un immeuble en copropriété sis 31-33 rue Jean-Jaurès à Valenton (94460), ensemble immobilier dénommé " Villa de la tour ", géré par son syndic, le cabinet Coopexia.

Le 30 septembre 2020, il a été victime d'un sinistre consistant en des infiltrations d'eau dans le salon de son appartement et dont l'origine identifiée par son assureur résidait dans des fissures du chéneau de toiture, partie commune de l'immeuble. Une proposition d'indemnisation lui a été faite et des travaux sur la toiture ont été réalisés.

Par ailleurs, plusieurs déclarations de sinistre ayant été réalisées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (ci-après " SDC Villa de la tour ") a fait appel à un expert qui a constaté des désordres au niveau de la toiture.

Par ordonnance du 3 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné une mesure d'expertise, à la demande du SDC Villa de la tour et au titre de l'article 145 du code de procédure civile, ayant notamment pour objet de :
- préciser les liens contractuels entre les différents intervenants à l'acte de construire,
- relever et décrire les désordres et malfaçons allégués,
- en déterminer l'origine, les causes et l'étendue,
- fournir tous éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités et les imputabilités des désordres, malfaçons et non-conformités constatés.

Les opérations d'expertise sont toujours en cours.

Le 16 décembre 2025, M. [U] a constaté de nouvelles infiltrations dans le salon de son appartement et les a signalées au syndic, ainsi que le 11 février 2026.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2026, M. [U] a assigné le SDC Villa de la tour sis 31-33 rue Jean Jaurès à Valenton (94460) devant le juge des référés afin de :
- le voir condamner à mettre en œuvre des mesures conservatoires de nature à faire cesser les infiltrations dans son appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- le condamner à lui verser à titre provisionnel la somme de 3 572 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 1 400 euros au titre de ses préjudices matériels,
- à titre subsidiaire, lui rendre communes et opposables les opérations d'expertise ordonnées par ordonnance de référé du 3 septembre 2024, et étendre la mission aux désordres affectant son logement,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 7 juillet 2026.

Dans ses dernières conclusions reprises oralement à l'audience, M. [U] maintient ses demandes, portant toutefois le montant de ses demandes indemnitaires à 5 364 euros au titre de son préjudice de jouissance de 2 720 euros au titre de ses préjudices matériels.
Il fait valoir que les désordres qu'il subit constituent un trouble manifestement illicite dès lors que le syndicat des copropriétaires refuse d'intervenir au motif qu'une expertise est en cours, qu'il subit un préjudice de jouissance car il n'a pas pu donner son logement en location avant le 1er mai 2026 en raison des infiltrations persistantes et de l'humidité affectant les lieux.

Dans ses dernières conclusions reprises oralement, le SDC Villa de la tour demande au juge des référés de :
- dire n'y avoir lieu à référé et débouter M. [U] de ses demandes,
- à titre subsidiaire, sur la demande d'intervention aux opérations d'expertise, lui donner acte de ses protestations et réserves d'usage,
- en tout état de cause, condamner M. [U] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir qu'il n'est pas justifié d'un trouble manifestement illicite, et qu'il existe une contestation sérieuse excluant sa responsabilité dès lors qu'une expertise est en cours. Il ajoute qu'il n'est pas demeuré inactif et que les désordres affectant le logement de M. [U] ne le rendent pas impropre à la location.

Il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite et la demande de mesures conservatoires

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l'espèce, M. [U] fonde sa demande sur l'existence d'un trouble manifestement illicite consistant dans les désordres qu'il subit dans son logement en violation des règles de la copropriété puisque ce désordre a son origine dans un défaut des chéneaux de la toiture, partie commune.

Le trouble dont il se plaint consiste dans des infiltrations affectant son logement dont la teneur n'est pas contestée. Il est manifeste que ce trouble est anormal et résulte de la violation d'une règle de droit puisque la jouissance de son bien garantie par la loi du 10 juillet 1965 en est atteinte.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc caractérisée.

M. [U] ne précise pas quels travaux il entend faire ordonner pour que cessent les infiltrations.
En outre, une expertise est en cours et le syndicat des copropriétaires a demandé lui-même par un dire à l'expert en date du 9 mars 2026 à pouvoir réaliser des travaux à titre conservatoire pour faire cesser les infiltrations dans les logements affectés. Il ne peut donc pas lui être reproché d'inaction fautive. L'expert a répondu à ce dire par une note du 11 mars 2026 autorisant le syndicat à procéder à des mesures conservatoires telles que chiffrées dans le devis de l'entreprise ETBI, afin de ne pas pénaliser les logements qui subissent des dommages.
Enfin, il y a lieu de relever que les désordres dont souffre M. [U], établis par constat de commissaire de justice en date du 26 février 2026, ne sont pas d'une gravité qui nécessiterait une intervention immédiate. Il d'ailleurs constant qu'ils n'ont pas empêché que le bien soit donné en location à partir du 1er mai 2026.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de mesures conservatoires.

Sur la demande de provision

L'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

M. [U] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une provision à valoir sur les dommages et intérêts qui lui seront dus en réparation du préjudice qu'il subit du fait des infiltrations d'eau dans son logement.

Toutefois, le préjudice résultant de la perte de loyers subie du 15 décembre 2025 au 30 avril 2026 apparaît contestable dès lors qu'aucun élément n'établit un lien de causalité entre les désordres et l'absence de location du logement, par ailleurs finalement reloué depuis le 1er mai 2026 alors que les désordres sont toujours présents.

S'agissant du préjudice matériel allégué, compte tenu de l'expertise en cours et du fait que l'origine des désordres n'est pas encore établie, la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une provision n'apparaît pas justifiée.

Les demandes de provision de M. [U] sont donc rejetées.

Sur la demande subsidiaire d'intervention volontaire à la procédure d'expertise judiciaire en cours et d'extension de mission de l'expert

Aux termes des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d'instruction légalement admissible, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Lorsque la mesure d'instruction a d'ores et déjà été ordonnée, pour qu'un tiers à l'expertise puisse y être appelé, il doit être établi que ce tiers est susceptible d'être concerné par le procès futur dont l'éventualité a légitimé le prononcé de la mesure, dès lors qu'il est de bonne administration de la justice que toutes les parties susceptibles d'être concernées par le litige soient présentes à l'expertise, de sorte que le rapport de l'expert puisse leur être opposable.

Lorsqu'une extension de la mission de l'expert est sollicitée, il doit en outre être établi qu'il existe entre ce nouveau chef de mission et ceux résultant de la mission initiale un lien suffisant qui justifie qu'il soit répondu à l'ensemble à l'issue des mêmes opérations expertales.

Tel est le cas, en l'espèce, puisque les désordres subis par M. [U] dans son logement sont établis par l'expert lors de sa réunion du 27 avril 2026.

L'extension de la mission, sur laquelle l'expert n'a pas donné son avis conformément aux dispositions de l'article 245, alinéa 3, du code de procédure civile, n'apparaît pas nécessaire dès lors que celle-ci concerne déjà les désordres affectant l'immeuble visés dans l'assignation, qui comprend les problèmes de moisissures sur les murs des plafonds des appartements, désordre qui concerne bien M. [U].

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu'un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

A la lumière de ce qui précède, l'expertise étant ordonnée à la demande et dans l'intérêt de M. [U], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d'engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du SDC Villa de la tour les frais exposés non compris dans les dépens. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 800 euros

PAR CES MOTIFS