TJ 74281, 25 août 2026, RG 25/02119

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02119 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FG72
AFFAIRE : Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE / [S] [I]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [S] [I], demeurant [Adresse 2]
présente

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrats signés le 23 avril 2021, donné à bail à Madame [S] [I] un logement n°3622.0104 et un garage fermé n°3622.6011 au sein du bâtiment A de la résidence [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 425,82 euros, outre des provisions pour charges de 161,37 euros par mois pour le logement et un loyer mensuel de 49 euros hors charges pour le garage.

Par acte de Commissaire de Justice du 16 septembre 2025, remis à étude, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Madame [S] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 19 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail de l’appartement et du bail de garage conclus entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Madame [S] [I] est acquise depuis le 9 avril 2024 par le jeu des clauses résolutoires insérées aux contrats, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire des contrats de baux ;
- dire et juger que Madame [S] [I] occupe les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] [I], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner Madame [S] [I] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 5 264,74 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 4 septembre 2025 ;
- condamner Madame [S] [I] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, et ce à compter du 5 septembre 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner Madame [S] [I] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [S] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 13 avril 2026 par le Pôle médico-social indiquant que Madame [S] [I] ne s’était pas présentée au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 19 mai 2026, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte actualisant le montant de la dette à la somme de 9 893,31 euros hors dépens.

Madame [S] [I], présente à l’audience, a indiqué pouvoir bénéficier de l’aide du père de sa fille, lequel doit percevoir la somme de 10 000 euros, en vue de l’apurement de sa dette locative. Elle a déclaré être titulaire d’un contrat à durée indéterminée et s’est engagée à reprendre le paiement du loyer courant. Elle a précisé avoir sollicité du bailleur le versement d’un acompte afin de régler les loyers.

Un renvoi de l’affaire a été prononcé à l’audience du 23 juin 2026.

Lors de cette nouvelle audience, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses prétentions et déposé un nouveau décompte arrêté au 19 juin 2026 actualisant le montant de la dette à la somme de 5 721,75 euros. Il a ajouté ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse.

Madame [S] [I], présente, a indiqué qu’elle avait réalisé un règlement de 4 200 euros au jour de l’audience. Elle a déclaré qu’elle travaillait en tant que responsable vendeuse, activité pour laquelle elle perçoit 1 900 euros de salaire mensuel net. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 280 euros en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat de bail de garage conclu le 23 avril 2021 constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le même jour, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l'espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 23 avril 2021. La clause résolutoire du contrat (article VIII.b) prévoit qu'à défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie et des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 8 février 2024, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 2 957,98 euros visant les clauses résolutoires des contrats de baux et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 9 avril 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 19 juin 2026, s’élève à la somme de 5 599,07 euros, après déduction des frais d’ « ADHESION PRIVI LOC » (8 euros facturés à deux reprises, soit 16 euros), des pénalités de retard (7,62 euros facturés à quatorze reprises, soit 106,68 euros), des frais de contentieux (148,19 euros, 13 euros et 131,39 euros, soit 292,58 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 6 014,33 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [S] [I] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.  

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [S] [I] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 280 euros en sus du loyer courant.

Il ressort du décompte actualisé versé par le bailleur que Madame [S] [I] a repris le versement du loyer intégral au mois de mai 2026, réglant la somme totale de 4 200 euros, ce qui a permis de réduire de manière significative la dette accumulée. En outre, elle indique à l’audience occuper un emploi, percevoir un salaire mensuel de 1 900 euros nets et pouvoir bénéficier de l’aide financière du père de sa fille pour l’apurement de sa dette.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, il sera octroyé à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 220 euros. Les effets des clauses résolutoires insérées dans les contrats de baux d’habitation et de garage seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.

Madame [S] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS