TJ 74281, 25 août 2026, RG 25/02409

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02409 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHTV
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE / [L] [K] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [L] [K] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrat signé le 10 mars 2022, donné à bail à Monsieur [L] [K] [Z] un logement n°3774.B503 au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier [Localité 1], situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 351,58 euros, outre des provisions pour charges de 92,30 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 27 octobre 2025, remis à personne, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Monsieur [L] [K] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 23 juin 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail du logement conclu entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Monsieur [L] [K] [Z] est acquise depuis le 13 août 2025 par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail ;
- dire et juger que Monsieur [L] [K] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [K] [Z], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner Monsieur [L] [K] [Z] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 4 637,29 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 13 octobre 2025 ;
- condamner Monsieur [L] [K] [Z] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 14 octobre 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner Monsieur [L] [K] [Z] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [L] [K] [Z] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 11 juin 2026 indiquant que Monsieur [L] [K] [Z] vit seul dans le logement, que les impayés de loyer ont fait suite à des difficultés personnelles. Il est mentionné qu’il a retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée. Il perçoit des ressources mensuelles de 1 627 euros, supporte des charges de 813,87 euros par mois, soit un reste à vivre négatif mensuel de 813,13 euros. Il déclare être en capacité de régler une somme complémentaire de 300 euros par mois pour apurer la dette locative. Il ressort également du rapport qu’un surloyer a été appliqué, le locataire soutenant ne pas avoir été informé de la procédure d’enquête SLS. Le rapport indique que la reprise du paiement en totalité et le règlement d’une somme complémentaire seront envisageables dès la suppression du surloyer, laquelle doit intervenir après la transmission par le locataire, le 16 juin 2026, de l’enquête SLS, de l’avis d’imposition et de l’attestation d’assurance.

Lors de l’audience du 23 juin 2026, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses demandes, tout en indiquant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Il a déposé un décompte arrêté au 16 juin 2026 actualisant le montant de la dette à la somme de 9 773,26 euros.

Monsieur [L] [K] [Z], présent, a confirmé avoir retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée lui procurant un salaire net de 1 600 euros par mois. Il a indiqué avoir réglé la somme de 772 euros en avril 2026 et a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 300 euros en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l'espèce, le contrat de bail a été conclu le 10 mars 2022. La clause résolutoire du contrat (article VIII b.) prévoit qu'à défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie et des charges aux termes convenus, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 12 juin 2025, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 2 249,66 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 13 août 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 16 juin 2026, s’élève à la somme de 9 735,16 euros, après déduction des frais de contentieux (140,11 euros, 13 euros et 128,39 euros, soit 281,50 euros) et des pénalités de retard (7,62 euros facturés à cinq reprises, soit 38,10 euros) qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 10 054,76 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [L] [K] [Z] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.  

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [L] [K] [Z] a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de verser une somme complémentaire de 300 euros par mois en sus du loyer courant.

Il ressort du décompte actualisé au 16 juin 2026 que l’intéressé a repris le paiement du loyer en réglant l’échéance du mois de mai 2026. S’il n’avait effectué aucun règlement depuis février 2025, il apparaît que sa situation financière s’est récemment améliorée. Le rapport du Pôle médico-social fait état d’un emploi en contrat à durée indéterminée lui générant des revenus mensuels d’environ 1 600 euros net. En outre, la régularisation de la procédure d’enquête SLS par le locataire est de nature à réduire le montant de la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, il sera octroyé au défendeur des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 300 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion du défendeur et de le condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

Monsieur [L] [K] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS