TJ 74281, 25 août 2026, RG 25/02399

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02399 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHSY
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS d’[Localité 1] sous le n°349 185 611 / [D] [S] épouse [O], [E] [O]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 23 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS d’[Localité 1] sous le n°349 185 611, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Mme [D] [S] épouse [O], demeurant C/O M. et Mme [V] [S], [Adresse 2]
non comparante

M. [E] [O], demeurant [Adresse 3]
comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrats signés les 13 et 19 août 2021, donné à bail à Madame [D] [S] un garage fermé n°6135.6013 et un logement n°6125.0018 au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier [Adresse 4], situé [Adresse 5] ([Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 56,98 euros, outre des provisions pour charges de 3,82 euros, pour le garage et un loyer mensuel de 389,73 euros, outre des provisions pour charges de 169,64 euros, pour le logement.

Le 16 juillet 2022, Madame [D] [S] s’est mariée à Monsieur [E] [O], devenant cotitulaire du bail.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 23 octobre 2025, remis tous deux à étude, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 23 juin 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail de l’appartement et du bail du garage conclus entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, d’une part, et Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O], d’autre part, est acquise depuis le 13 février 2025 par le jeu des clauses résolutoires insérées aux contrats, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire des contrats de baux ;
- dire et juger que Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O] occupent les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O], corps et biens, et celles de toutes les personnes introduites de leur chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner solidairement Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 3 536,60 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 17 octobre 2025 ;
- condamner solidairement Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, et ce à compter du 18 octobre 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner solidairement Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un bordereau de carence concernant Monsieur [E] [O] a été adressé au Greffe le 28 mai 2026 par le Pôle médico-social indiquant qu’il ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé. S’agissant de Madame [D] [S], le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

Lors de l’audience du 23 juin 2026, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses prétentions, indiquant que le dernier règlement du loyer remontait au mois d’août 2024. Il a déposé un décompte arrêté à la date du 16 juin 2026 actualisant le montant de la dette locative à la somme de 10 698,12 euros.

Madame [D] [S] épouse [O] n’était ni présente, ni représentée tandis que Monsieur [E] [O] était présent. Il a indiqué que son épouse avait quitté le logement depuis le 11 janvier 2025 et qu’ils étaient en procédure de divorce. Il a précisé suivre une formation de ramoneur et a manifesté sa volonté de se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat du 13 août 2021 portant sur le garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 19 août 2021, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat d’habitation a été conclu le 19 août 2021 et la clause résolutoire qui y est insérée (article VIII) prévoit qu’en cas de non-paiement du loyer, du dépôt de garantie et des charges aux termes convenus, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 12 décembre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 1 151,98 euros, visant les clauses résolutoires des contrats de baux et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats de baux est acquise de plein droit au 13 février 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si les baux étaient restés en vigueur.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 16 juin 2026, s’élève à la somme de 10 572,43 euros, après déduction des frais de contentieux (87,59 euros, 138,48 euros, 134,39 euros et 13 euros, soit 373,46 euros) et des pénalités de retard (7,62 euros facturés à cinq reprises, soit 38,10 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 10 983,99 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, à l’audience du 23 juin 2026, Monsieur [E] [O] a indiqué vouloir se maintenir dans le logement.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que le dernier règlement du loyer date de décembre 2024, soit depuis plus d’un an et demi.

Faute pour Monsieur [E] [O] de justifier de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, aucun délai de paiement ne peut être envisagé afin de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Madame [D] [S] épouse [O] et Monsieur [E] [O], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS