TJ 57631, 19 mars 2026, RG 25/00206
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés Civils
Minute n°
N°RG 9.N° RG 25/00206 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZ5W CIV
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MARS 2026
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
DEMANDEURS :
Monsieur [A] [X] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Bernard PICCIN, avocat au barreau de SARREGUEMINES
Madame [I] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Bernard PICCIN, avocat au barreau de SARREGUEMINES
DÉFENDEURS :
Madame [C] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laura BUYNOWSKI, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant
Monsieur [Z] [Q]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laura BUYNOWSKI, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant
SIÉGEANT :
Président : Madame Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES,
Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance
DÉBATS à l’audience publique du 29 JANVIER 2026
ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,
Prononcée par mise à disposition au greffe
le 19 MARS 2026,
Par Madame Anne KLEIN, Présidente,
Signée par Madame Anne KLEIN, Présidente,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,
Nous, Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 17 avril 2025, Monsieur [X] [D] et Madame [I] [Y] ont acquis un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] auprès de Monsieur [Z] [Q] et Madame [C] [P].
Par courrier du 10 octobre 2025, Monsieur [D] et Madame [Y] ont mis en demeure Monsieur [Q] et Madame [P] de procéder à la résolution amiable de la vente, faisant valoir l'existence de vices cachés affectant l'immeuble.
Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2025, Monsieur [D] et Madame [Y] ont assigné Monsieur [Q] et Madame [P] devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines.
L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 18 décembre 2025, puis a été reportée à plusieurs reprises avant d'être retenue à l'audience du 29 janvier 2026.
A cette audience, Monsieur [X] [D] et Madame [I] [Y], représentés par leur avocat, s'en rapportent aux prétentions et moyens développés dans leur assignation, par laquelle il sollicite du juge des référés que soit ordonnée une expertise sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. Ils sollicitent en outre que les dépens soient réservés et suivent le sort de ceux de la procédure au fond.
Ils font notamment valoir que peu de temps après la prise de possession de l'immeuble objet de la vente, ils ont découvert que celui-ci était affecté de graves désordres d'humidité, et qu'ils n'ont par conséquent pas pu emménager dans les lieux.
Ils indiquent produire à ce titre un procès-verbal de constat de commissaire de justice, ainsi qu'un rapport réalisé par la société ADRE EAU en du 02 juin 2025, et un diagnostic réalisé par la société MURPROTECT datant du 13 aout 2025.
A l'audience, Monsieur [Z] [Q] et Madame [C] [P], également représentés par leur conseil, s'en rapportent à leurs dernières écritures du 20 janvier 2026, dans lesquelles ils ne s'opposent pas à l'expertise sollicitée. Ils requièrent toutefois que la mission confiée à l'expert soit complétée, faisant valoir que les désordres ont pu être aggravés par l'absence de suivi des recommandations formulées par la société MURPROTECT aux consorts [T].
L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile " s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ".
Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime, soit un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 05 mai 2025 par Maitre [M] ainsi que des rapports établis par les sociétés ANDRE EAU et MURPROTECT, que l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] est affecté par des désordres importants liés à des infiltrations et remontées d'humidité.
Ces documents font notamment état de murs fortement humides et saturés en eau, d'un phénomène de capillarité sur tous les murs porteurs et les murs de refend sur la partie basse de l'immeuble, ainsi que la présence de moisissures, notamment sous la tapisserie, dans plusieurs pièces du rez-de-chaussée. Il est également relevé que les escaliers qui mènent à la cave sont mouillés et que l'enduit présent sur les murs de la pièce s'effritent.
Les investigations réalisées, qui concluent à un taux d'humidité moyen de 70%, révèlent qu'il existe un risque sanitaire et structurel dans le cas où aucune mesure ne serait prise.
Ces éléments sont de nature à fonder un litige entre les parties sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du Code civil.
Toutefois, l'origine des infiltrations, l'ancienneté des désordres, ainsi que leur gravité, éléments déterminants pour apprécier l'existence de vices cachés, ne peuvent être déterminés avec précision qu'au moyen d'une mesure d'expertise judiciaire contradictoire.
Il existe dès lors un motif légitime au sens de l'article 145 du Code de procédure civile pour conserver et établir des faits dont dépend la solution du litige futur.
Il sera par ailleurs relevé que Monsieur [Q] et Madame [P] ne s'opposent pas à la conduite des opérations d'expertise sollicitées.
Il convient en conséquence d'ordonner l'expertise judiciaire contradictoire sollicitée par Monsieur [D] et Madame [Y].
S'agissant de la demande de complément de mission par les consorts [H], ces derniers sollicitent que l'expert précise si les désordres constatés sont imputables ou aggravés par l'absence de ventilation des locaux ou par l'absence de mise en œuvre des préconisations par la société MURPROTECT.
Il ressort en effet du rapport du 13 aout 2025 établi par cette dernière qu'il a été recommandé aux propriétaires de retirer les cartons bois et papiers entreposés dans la cave en raison de la recrudescence de mérule.
Ces éléments étant susceptibles d'influer sur l'appréciation des causes des désordres, il apparait utile de compléter la mission d'expertise sur ces points.
La demande de complément de mission d'expertise de Monsieur [Q] et Madame [P] sera en conséquence accueillie.
A ce stade, il n’y a pas lieu d’autoriser l'expert à procéder à des ouvertures localisés et sondages (avec remise en état sommaire), réaliser des tests d'aspersion/mise en charge, fumigènes colorants ou solliciter l'accès aux propriétés voisines si nécessaire, l’expert menant les investigations qui lui paraissent nécessaires à la conduite de sa mission et devant en informer les parties notamment lorsqu’elles sont susceptibles d’augmenter le coût des opérations.
Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.
L'avance des dépens de l'instance et des frais d'expertise resteront à la charge de Monsieur [D] et Madame [Y], qui ont intérêt à l'opération d'expertise.
Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ORDONNE une mesure d'expertise et commet pour y procéder :
[B] [W]
[Adresse 4]
Tel. portable : [XXXXXXXX01] E-mail : [Courriel 1]
expert auprès de la Cour d'appel de Metz avec pour mission de :
- Se rendre sur place (maison située [Adresse 5]) et dresser un état descriptif précis (plans sommaires, niveaux, murs enterrés/partiellement enterrés, terrasse, réseaux [Localité 3]/EP) ;
- Photographier et cartographier toutes les zones atteintes (murs, sols, plafonds et caves) et produire un schéma localisant humidité, salpêtre, moisissures, cloques, décollements, … ;
- Réaliser des mesures hygrométriques normalisées : hygromètres ambiants (T°, HR), humidimètre de surface et à pointes, mesures diélectriques et par carottage ponctuel si nécessaire ;
- Réaliser une thermographie infrarouge pour localiser zones froides/condensations et ponts thermiques ;
- Réaliser des tests sels/hygroscopicité (nitrates/chlorures/sulfates) pour distinguer remontées capillaires et infiltrations accidentelles ;
- Vérifier la ventilation (présence/absence de VMC, débits, bouches, entrées d'air), caractérisation d'un défaut de renouvellement d'air
- Inspecter les murs enterrés et de la cave : recherche de poussées latérales, défauts d'étanchéité de parois et planchers bas, chemins de l'eau, présence de salpêtre ;
- Analyser la terrasse (pente, relevés d'étanchéité, seuils, évacuations, regards, joints, désaffleurements) et tests d'aspersion/mise en charge si utile pour objectiver des infiltrations par terrasse (périmètre spécialement visé dans le dossier) ;
- Contrôler les descentes EP/avaloirs : test fumigène ou colorant, inspection caméra du réseau EP/[Localité 3] pour détecter reflux/fuites/joints déboités ;
- Caractériser les remontées capillaires (coupes d'enduits, présence de barrière anti-capillarité, datation/état des coupures de capillarité) ;
- Vérifier la toiture/façades pour exclure infiltrations hautes (scenario de cumul) ;
- Rechercher et identifier les mycoses (ex. Serpula lacrymans/ mérule, autres champignons lignivores) sur prélèvements de bois et parois ; évaluer l'activité du développement (actif/ancien) ;
- Rechercher et identifier les spores et moisissures (lampes UV déjà positives dans le diagnostic privé) avec comptage/laboratoire en cas de doute clinique ;
- Evaluer le risque sanitaire (occupants, nécessité d'évacuation temporaire, précautions) et préconiser des mesures conservatoires immédiates (ventilation minimale, mise hors-d'eau de certaines zones, retrait de stockages cellulosiques en cave, …) ;
- Dire l'ancienneté probable des désordres (stratigraphie des couches, sel anciens, atteintes structurelles, oxydations, datation des reprises) ;
- Relever des indices de masquage (tapisserie/peintures récentes sur zones humides, doublages) et apprécier si les défauts étaient détectables par un profane lors de la vente ;
- Sur les pièces et constats, apprécier l'antériorité à l'acte authentique du 17 avril 2025 et la répugnance à l'usage du bien (impropriété, perte majeure de jouissance) ;
- Qualifier chaque mécanisme en cause (remontées capillaires, infiltrations de terrasse, poussées latérales/murs enterrés, condensations par défaut de ventilation, défauts réseaux EP/[Localité 3], ponts thermiques) et pondérer leurs parts respectives ;
- Indiquer si les causes procèdent de vices de construction, d'un défaut d'entretien, d'une modification ou d'un vice antérieur à la vente ; préciser si les désordres découlent de travaux récents (terrassement/terrasse, ravalement, changements de revêtements) ;
- Dire si les vendeurs pouvaient ignorer ces vices au regard des signes apparents, travaux antérieurs, et documents techniques/diagnostics existants ;
- Inviter contradictoirement le vendeur et, le cas échéant, le notaire/entreprises intervenues, à remettre ;
Factures, devis, PV de réception et notices de travaux (terrasse, étanchéité, réseaux, ravalements, doublages, ventilation) des 10 dernières années ;Dossier de diagnostics pré-vente (DPE, [Localité 4], assainissement, termites/état parasitaire s'il en existe, etc.) ;Plans, autorisations, déclarations ;Courriers, emails, réclamations relatifs à des problèmes d'humidité antérieurs.- Dire l'absence ou le refus de communiquer et en tirer toutes conséquences utiles dans l'analyse ;
- Proposer un protocole de remédiation par poste et par mécanisme (ex. barrière anti-capillarité/injections, reprise d'étanchéité des parois enterrées, réfection/étanchéité terrasse avec pente/relevés, drainage périphérique si pertinent, réparation réseaux EP/[Localité 3], mise en place d'une ventilation conforme, assainissement fongique, séchage technique) ;
- Décrire les phasages et délais techniques, contraintes d'accès et durées de séchage ;
- Fournir un chiffrage estimatif (hors taxes et TTC) par variante (solutions minimales/optimales), avec ordre de grandeur des coûts d'exploitation (énergie/ventilation) ;
- Évaluer la perte de valeur (dépréciation résiduelle après travaux) et le préjudice de jouissance (impossibilité d'habiter, hébergement, surcoûts), en indiquant, le cas échéant, les besoins d'hébergement temporaire pendant travaux ;
- Dire si une remise en état complète est économiquement proportionnée par rapport à la valeur vénale, et exposer les alternatives (ex. résolution de la vente vs réduction du prix) ;
- Fournir au juge les éléments techniques utiles à l'application d'une garantie des vices cachés (art. 1641 s. C. civ.) : impropriété à l'usage, caractère caché, antériorité, gravité ; indiquer les indices techniques relatifs à une éventuelle dissimulation rendant inopérante une clause d'exonération ;
- Dire si les désordres expliquent les mesures et données chiffrées relevées par les contrôles privés (ex. HR ~ 70 %, valeurs 136-190 "digits" sur murs, spores visibles UV, poussées latérales sur murs enterrés) et en confirmer/infirmer la fiabilité par recoupement ;
- Identifié et décrire les mesures provisoires préconisées par la société MURPROTECT et mises en place par les acquéreurs ;
- Préciser si les moisissures et désordres qui feront l'objet de constat sont dus ou aggravés et dans quelles proportions par l'absence de ventilation des locaux et/ou par l'absence de mise en place des préconisations de la société MURPROTECT ;
DIT que l'expert fera connaître dans le délai de 45 jours de l'acceptation de sa mission, aux parties ainsi qu'au juge du contrôle des expertises, s'il est nécessaire d'appeler à la cause un ou plusieurs intervenants en donnant le maximum de renseignements sur leur identité et leur adresse.
FIXE à l'expert un délai maximum de 8 mois à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport définitif, accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée.
DIT que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.
RAPPELLE que selon les modalités de l'article 276 du code de procédure civile, " lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées. "
AUTORISE l'expert, en vertu de l'article 278 du code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ;
RAPPELLE que l'expert n'autorise aucun travail de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le Juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état selon le cas.
SOULIGNE qu'il n'entre pas dans la mission de l'expert de diriger ou de contrôler l'exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.
DIT que le rapport de l'expert ne contiendra, ni la copie ou la reprise de la présente ordonnance, ni l'ensemble des pièces annexes déjà échangées spontanément entre les parties, mais seulement la preuve du caractère contradictoire, c'est-à-dire par la seule production des bordereaux d'échanges de pièces numérotées entre avocats ;
DIT que Monsieur [X] [D] et Madame [I] [Y] feront l'avance des frais d'expertise ;
ORDONNE à Monsieur [X] [D] et Madame [I] [Y] de consigner auprès de la Caisse des Dépôt et Consignations la somme de 3.000 euros dans le délai de deux mois suivant la notification de la présente, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du code de procédure civile,
DIT que dès que cette consignation aura été effectuée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, la partie tenue à la consignation devra communiquer sans délai au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de Sarreguemines ([Courriel 2]), le justificatif de cette consignation, étant rappelé que la Caisse des Dépôts et Consignations n'informe pas elle-même le tribunal de la réception d'une consignation,
DIT qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises, d'office ou à la requête de la partie la plus diligente ;
CONDAMNE Monsieur [X] [D] et Madame [I] [Y] à supporter l'avance des dépens ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.
La Greffière, La Présidente,
Mégane SCHERER Anne KLEIN
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