TJ 57631, 19 mars 2026, RG 25/00188

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés Civils
Minute n°
N°RG 9.N° RG 25/00188 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZV7 CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MARS 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

Madame [U] [C]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christine ARNETT de la SELARL A & M AVOCATS, avocats au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

E.U.R.L. [S] [Y] [A]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Martial GAGNEUX, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Madame Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 29 JANVIER 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe
le 19 MARS 2026,
Par Madame Anne KLEIN, Présidente,

Signée par Madame Anne KLEIN, Présidente,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

Nous, Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2024, Madame [U] [C] a donné à bail commercial à l’EURL [S] [Y] [A] un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros.

Un avenant a été signé le 16 mai 2024, stipulant qu'outre le loyer, la preneuse s'acquittera de provisions sur charges de 105 euros, correspondant à l'eau, au chauffage, à l'assainissement ou la vidange de la fosse septique.

En application de la clause d'indexation contenue dans le contrat de bail, le loyer mensuel a été revalorisé à 1.545,45 euros à compter du 1er mai 2025, la bailleresse a par ailleurs augmenté les provisions sur charges à 206,51 euros mensuels.

Par courrier du 5 mai 2025, Madame [C] a mis en demeure l’EURL [S] [Y] [A] de régulariser les charges pour la période du 1er mai 2024 au 30 avril 2025.

Par acte signifié le 13 août 2025, Madame [C] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’EURL [S] [Y] [A] pour un montant total de 5.275,83 euros, hors frais d'acte.

Madame [U] [C] a assigné, par acte signifié le 29 octobre 2025, l’EURL [S] [Y] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines statuant en référé.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 20 novembre 2025, puis a été renvoyée à plusieurs reprises avant d'être retenue à l'audience du 29 janvier 2026.

Lors de cette audience, Madame [U] [C], représentée par son conseil, s'en rapporte au bénéfice de ses dernières conclusions déposées à l'audience du 18 décembre 2025, par lesquelles elle sollicite du juge des référés de :

- Juger par l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail commercial du 11 avril 2024 ;
- Constater la libération effective des lieux par l'EURL [S] [Y] [A] intervenue le 25 novembre 2025 par la restitution des clés ;
- Condamner l'EURL [S] [Y] [A] à lui payer la somme de 7.601,50 euros, majorée de la clause pénale de 10%, soit la somme de 8.361,65 euros au titre des arriérés de loyers et charges ;
- Condamner l'EURL [S] [Y] [A] à lui payer la somme de 2.782,62 euros au titre de l'indemnité d'occupation ;
- Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

A titre subsidiaire,

- Condamner l'EURL [S] [Y] [A] à lui payer la somme de 6.245,23 euros au titre des arriérés, loyers et charges, majorée de la clause pénale de 10%, soit la somme de 6.869,75 euros, outre l'indemnité d'occupation d'un montant de 2.782,62 euros ;

En tout état de cause,

- Juger que le dépôt de garantie d'un montant de 3.000 euros reste acquis au bailleur au titre de l'indemnité conformément aux dispositions du bail, la clause résolutoire étant acquise de plein droit ;
- Condamner l'EURL [S] [Y] [A] à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par Maitre [R] d'un montant de 160,79 euros.
A l'appui de ses prétentions, Madame [U] [C] fait valoir qu'en application de la clause résolutoire, le bail a pris fin de plein droit le 13 septembre 2025, qu'en vertu d'une clause contenue dans le contrat de bail, elle est fondée à sollicitée une indemnité d'occupation s'élevant au double du loyer courant à la date de la résiliation, en plus de la provision sur charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux.

Elle affirme n'avoir été informée de la libération des lieux que le 20 novembre 2025 par Maitre [Z] [B], commissaire de justice, et que l'état des lieux de sortie avait été établi par Maitre [R] à sa demande le 05 décembre 2025. Elle fait valoir que les clés ayant été récupérées par Maitre [R] le 25 novembre 2025, c'est cette date qui doit être retenue pour faire le compte entre les parties.

En réponse aux conclusions de l'EURL [S] [Y] [A] relatives à la régularisation de charges de 1.533,09 euros, elle affirme que les charges dont le règlement est contesté concernent la période du 1er mai 2024 au 30 avril 2024, tandis que le dysfonctionnement du chauffage reproché a été signalé par courrier du 28 septembre 2025. Elle souligne dès lors qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant à la régularisation des charges réclamée.

Madame [U] [C] fait enfin valoir que le contrat de bail prévoit expressément qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d'indemnité de résiliation.

A l'audience du 29 janvier 2026, l'EURL [S] [Y] [A], représentée par son conseil, s'est rapportée à ses dernières écritures déposées à l'audience du 18 décembre 2025, par lesquelles elle demande au juge des référés de :

- Constater la résiliation du bail commercial liant les parties à effet au 13 septembre 2025 ;
- Constater que les lieux sont libres de toute occupation depuis le 17 novembre 2025 ;
- Lui donner acte qu'elle admet être débitrice de la somme de 3.245,23 euros ;
- Débouter la demanderesse de toute autres conclusions du fait de constatations sérieuses, et la renvoyer à se pourvoir au fond.

L' EURL [S] [Y] [A] explique qu'en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties le 13 septembre 2025, elle avait quitté les locaux sis [Adresse 3] [Localité 2] le 17 novembre 2025, date à laquelle elle avait fait établir un constat d'état des lieux, de sorte que cette date soit retenue pour faire le compte entre les parties.

Elle expose également que doit être soustrait à la somme restante due le dépôt de garantie s'élevant à 3.000 euros et conteste devoir la somme de 1.533,09 euros au titre de la régularisation de charges, une procédure au fond étant nécessaire pour trancher ce point. Elle ajoute que les relations contractuelles entre les parties ont été mouvementées en raison de l'irrespect de certaines de ses obligations par le bailleur, et produire un courrier du 28 septembre 2025 mentionnant des dysfonctionnements liés au système de chauffage.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que " dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".

Aux termes de l'article 145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, Madame [U] [C], par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, a fait délivrer un commandement de payer à l'EURL [S] [Y] [A], locataire du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour un arriéré locatif de 5.275,83 euros.

La clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 11 avril 2024 et reproduite au commandement de payer, prévoit qu'à défaut d'un terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, le bail sera résilié un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice.

L' EURL [S] [Y] [A] ne conteste pas ne pas s'être acquittée des sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges impayés dans le délai d'un mois énoncé dans le commandement de payer. Elle sollicite également que soit constatée la résiliation du bail commercial liant les parties et a quitté les locaux le 17 novembre 2025.

Au surplus, il ressort du décompte des loyers actualisé au 20 octobre 2025 que les causes du commandement de payer n'ont pas été remplies.

Dès lors la clause résolutoire inscrite au bail est acquise depuis le 13 septembre 2025.

Sur la date de libération des lieux

Il a été précédemment retenu que la clause résolutoire était acquise au 13 septembre 2025, de sorte que l’EURL [S] [Y] [A] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 14 septembre 2025.

S'agissant de la date de libération effective des lieux, il ressort des éléments de la procédure que Madame [U] [C] n'en a effectivement repris possession qu'avec la restitution des clés des locaux objets du bail le 25 novembre 2025, à l'occasion de l'état des lieux de sortie établi par Maitre [R], commissaire de justice.

Il y a lieu de dire en conséquence, que la date de libération des locaux est fixée au 25 novembre 2025.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [U] [C] sollicite la condamnation de l'EURL [S] [Y] [A] à lui payer la somme de 7.601,50 euros, outre une majoration de 10 % au titre de la clause pénale au titre des loyers et charges impayés.

Elle vise dans ses conclusions l'article 809 du code de procédure civile, lequel ne s'applique plus à la compétence du président du tribunal en qualité de juge des référés depuis le 1er janvier 2020. Il sera dit plus justement qu'elle invoque l'article 835 du Code de procédure civile qui dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il sera rappelé en premier lieu qu'en vertu de cette disposition le juge des référés ne peut condamner au paiement d'une créance qu'à titre provisionnel et à la condition, que celle-ci est établie de manière incontestable.

Concernant la majoration de 10% au titre de la pénalité conventionnelle, elle correspond à une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge de fond en vertu de l'article 1231-5 du code civil, et sur laquelle il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence de statuer.
Au soutien de sa demande, Madame [U] [C] produit le contrat de bail, un commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte de la dette locative du 20 octobre 2025 pour un montant de 7.028,75 euros, incluant le loyer et les charges d'octobre 2025 ainsi qu'un décompte des charges pour la période du 1er mai 2024 au 30 avril 2025 accompagnée des relevés de consommations d'eau, de fioul, le coût de l'assainissement.

Les factures de fluide incluant l'assainissement pour l'eau sont jointes au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le décompte de charges inclut également des charges exceptionnelles correspondant à un solde de 130 euros pour des consommables fournis lors de l'entrée dans les lieux et la vidange de la fosse.

Ces charges exceptionnelles ne sont toutefois pas justifiées, aucune mention sur des frais de consommables ne figure dans le bail du 11 avril 2024 ou son avenant du 16 mai 2024, par ailleurs la facture de vidange de la fosse n'est pas produite. S'il ressort du courrier du 17 février 2025 et de l'attestation du 03 mars 2025 que la SAS [X] est intervenue pour procéder à un hydrocurage, il apparaît que celle-ci invitait le preneur à faire une déclaration de sinistre, cette intervention ayant été rendue nécessaire par la présence de feuillages et lingettes provenant de la boutique. Il n'est donc pas rapporté que la bailleresse a supporté le coût de cette intervention.

S'agissant du prétendu dysfonctionnement du système de chauffage, force est de constater que ceux-ci ont été signalés à la bailleresse par courrier du 28 septembre 2025 soit postérieurement à la période de régularisation litigieuse.

Les loyers sont dus jusqu'au 13 septembre 2025, date de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.

L'EURL [S] [Y] [A] s'étant maintenue dans les lieux après la résiliation du bail, et n'ayant libéré ceux-ci qu'en date du 25 novembre 2025, elle reste devoir à la bailleresse une indemnité d'occupation jusqu'à cette date.

La demanderesse sollicite qu'en application des stipulations contractuelles énonçant que l'indemnité doit être fixée au double du loyer courant, outre les charges, jusqu'à restitution des locaux, l'EURL [S] [Y] [A] soit condamnée à lui payer la somme de 2.782,62 euros au titre de l'indemnité d'occupation. Cette clause caractérise également une clause pénale laquelle excède le pouvoir juridictionnel du juge des référés.

Aussi, l'indemnité d'occupation sera fixée à un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus par la locataire si la résiliation n'avait pas eu lieu.

L'EURL [S] [Y] [A] verse quant à elle aux débats un extrait de son grand livre, qui n'est toutefois pas accompagné des preuves des versements, et fait état d'un solde de 7.601,50 euros arrêtée au mois d'octobre 2025, incluant les 572,75 euros de charges exceptionnelles non rapportées.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments, qu'il n'est pas sérieusement contestable que l'EURL [S] [Y] [A] reste devoir à Madame [U] [C] un arriéré de loyers, indemnités d'occupation et de charges de 7.028,75 euros jusqu'au 31 octobre 2025 outre (1751,[Immatriculation 1]/30) = 1.459,97 euros au titre de l'indemnité d'occupation du mois de novembre 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la EURL [S] [Y] [A] à payer à Madame [U] [C] une provision de 8.488,72 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charge locatives arrêtée au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus qui se heurte à une contestation sérieuse.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Cette demande qui s'analyse également en l'application d'une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge de fond en vertu de l'article 1231-5 du code civil, n'entre pas dans le pouvoir juridictionnel du juge des référés, juge de l'évidence.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé de ce chef et Madame [U] [C] sera invitée à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

L'EURL [S] [Y] [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 13 août 2025 et de l'assignation signifiée le 29 octobre 2025.

Par ailleurs, il n'apparaît pas inéquitable de condamner l'EURL [S] [Y] [A] à payer à Madame [U] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS