TJ 57631, 7 mai 2026, RG 25/00150

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés Civils
Minute n°
N°RG 9.N° RG 25/00150 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DYYQ CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

COMMUNAUTE DE COMMUNE DU PAYS DE [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Xavier IOCHUM de la SCP IOCHUM-GUISO, avocats au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. CAR I.T.A FRANCE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Fanny CARA, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Redouane SAOUDI de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, avocats au barreau de METZ, avocat plaidant

S.A.S. [Z] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Q] [Z], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL CAR I.T.A. FRANCE, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de SARREGUEMINES sous le numéro 793 367 582, désigné selon jugement de la Chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de SARREGUEMINES en date du 14 octobre 2025 (RG 25/00323),
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Fanny CARA, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Redouane SAOUDI de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, avocats au barreau de METZ, avocat plaidant

SCP [W] -[X] en la personne de Maître [B] [W] es qualité d’administrateur judiciaire de la SARL CAR I.T.A. FRANCE, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de SARREGUEMINES sous le numéro 793 367 582, désigné selon jugement de la Chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de SARREGUEMINES en date du 14 octobre 2025 (RG 25/00323),, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Fanny CARA, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Redouane SAOUDI de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, avocats au barreau de METZ, avocat plaidant

SIÉGEANT :

Président : Madame Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présent lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 19 MARS 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe
le 07 MAI 2026,
Par Madame Anne KLEIN, Présidente,

Signée par Madame Anne KLEIN, Présidente,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

Nous, Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 16 décembre 2014 par Maitre [P] [O], notaire à [Localité 2], la Communauté de Communes du Pays de [Localité 2] a conclu un contrat de crédit-bail immobilier avec la SARL CAR ITA FRANCE, portant sur la construction d'un immeuble bâti situé [Adresse 5] à [Localité 2]. Le contrat met à la charge du crédit-preneur une redevance mensuelle de 15000 euros hors taxe outre les charges.

Les locaux objets du contrat ont été donnés à crédit-bail au crédit preneur pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er avril 2015.

Par lettre d'avocat distribuée le 15 juillet 2025, la Communauté de Communes du Pays de [Localité 2] a mis en demeure la SARL CAR ITA FRANCE de régler une dette locative de 645.750 euros, et de procéder à la restitution des locaux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 septembre 2025 par dépôt à étude, la Communauté de Communes du Pays de Bitche a assigné la SARL CAR ITA FRANCE devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 02 octobre 2025, puis a été renvoyée à plusieurs reprises.

En cours de procédure, par jugement rendu le 14 octobre 2025 par la Chambre commerciale du tribunal judiciaire de Sarreguemines, la SARL CAR ITA FRANCE a été placée en redressement judiciaire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 03 novembre 2025, la Communauté de Communes du Pays de Bitche a assigné la SAS [Z]&ASSOCIES, ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL CAR ITA FRANCE, devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé.

A l'audience du 20 novembre 2025 lors de laquelle l'affaire a été retenue, les instances ont été jointes.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Par décision du 22 janvier 2026, mentionnée au dossier, il a été ordonné la réouverture des débats et les parties ont été convoquées à l'audience du 05 mars 2026, lors de laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience du 19 mars 2026.

A cette audience, la Communauté de Communes du Pays de [Localité 2], représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions du 28 octobre 2025, par lesquelles elle demande au juge des référés de :

- Constater l'occupation sans droit ni titre de la SARL CAR ITA FRANCE ;
- En conséquence, ordonner l'expulsion immédiate de la SARL CAR ITA FRANCE des locaux qu'elle occupe et de toutes leurs dépendances, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Accorder le concours de la force publique ;
- Fixer au passif de la SARL CAR ITA FRANCE une créance de la Communauté de Communes du Pays de [Localité 2] à hauteur de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.

A l'appui de ses prétentions, la Communauté de Communes du [Localité 3] fait valoir que l'option d'achat de l'article 14 du contrat de crédit-bail qui constitue une promesse unilatérale de vente pouvait être levée à compter du 31 mars 2025, moyennant une demande de réalisation formulée par lettre recommandée avec accusée de réception au crédit-bailleur avec un préavis de six mois.

Elle expose qu'aucune demande n'a été formulée en ce sens par la SARL CAR ITA FRANCE , de sorte que cette dernière est occupante sans droit ni titre de l'ensemble immobilier objet du crédit-bail depuis le 1er avril 2025, et demeure débitrice de la somme de 684.150 euros de redevance impayée.

Elle soutient enfin qu'eu égard au placement en redressement judiciaire de la SARL CAR ITA FRANCE et conformément à l'interdiction formulée par l'article L.622-21 du Code de commerce, elle renonce à ses demandes pécuniaires, mais n'entend aucunement renoncer à sa demande d'expulsion fondée sur les dispositions de l'article 835 du Code de procédure civile, laquelle est parfaitement recevable et bien fondée.

La SAS CAR-ITA, la SAS [Z] & ASSOCIES es qualité prise en la personne de Maître [Q] [Z], la SCP [R] es qualité prise en la personne de Maître [B] [W] étaient représentées à l'audience, et s'en rapportent aux termes de leurs dernières conclusions du 19 novembre 2025, par lesquelles elles demandent au juge des référés de dire n'y avoir lieu a référé sur les demandes de la Communauté de Communes du Pays de Bitche et par conséquent :

- rejeter les demandes d'expulsion et de condamnation au paiement de la Communauté de Communes du Pays de [Localité 2] ;
- Condamner la Communauté de Communes du Pays de [Localité 2] à payer à la SARL CAR ITA FRANCE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Elles soulèvent à titre liminaire que l'article 14 du contrat de crédit-bail prévoyant les modalités de réalisation de l'option d'achat est particulièrement mal rédigé, qu'il prévoit en effet que l'option d'achat ne peut être levée qu'à compter du 31 mars 2025 sans aucun délai limite, alors que le contrat arrive à son terme le 1er avril 2025 et que la levée de l'option doit respecter un préavis de 6 mois.

Elles contestent que l'occupation de l'immeuble objet du crédit-bail depuis le 1er avril 2025 constituerait un trouble manifestement illicite faisant valoir que la SARL CAR I.T.A FRANCE avait levé l'option d'achat par courrier en date du 06 janvier 2022.

Elles ajoutent que si le Président de la Communauté de Communes du [Localité 3] qui a accusé bonne réception du courrier du 06 janvier 2022 lui avait affirmé son soutien par courrier du 14 octobre 2022 pour la cession des bâtiments, la Communauté de Communes du Pays de [Localité 2] n'ayant pas entrepris de démarche en ce sens, la SARL CAR I.T.A France avait réitéré sa levée d'option par courrier du 02 mai 2025.

Elles excipent que cette levée d'option a eu pour effet de substituer le paiement des loyers par l'obligation de régler le prix de cession et considèrent qu'il appartenait donc à la Communauté de Communes du [Localité 3] de procéder à la cession du bâtiment et de lui notifier le solde restant dû.

Elles ajoutent que la SARL CAR I.T.A FRANCE demeure confiante quant à l'avenir de la société, celle-ci portant de nouveaux projets susceptibles de générer des emplois. A l'inverse, son expulsion des locaux objets du crédit-bail entrainerait l'arrêt immédiat de l'activité et conduirait inévitablement à sa liquidation judiciaire.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

L'article 835 dispose quant à lui que " le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

L'article 1103 du code civil dispose " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

L'article 1104 du code civil dispose " les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ".

Le contrat de crédit-bail liant les parties prévoit en son article 2 que celui-ci est consenti pour une durée de 10 années entières et consécutives commençant à courir le 1er avril 2015, qu'il cessera de plein droit à son échéance contractuelle, la présence du crédit-preneur à l'échéance ne lui conférant aucun droit.

Le contrat comporte en son article 14, une promesse unilatérale de vente, par laquelle le crédit-bailleur promet au crédit-preneur de lui vendre la totalité des biens immobiliers faisant l'objet du contrat, que le crédit-preneur qui accepte cette faculté, ne prend en ce qui le concerne aucun engagement se réservant d'user ou non de cette faculté dans le délai imparti.

Cette clause prévoit que l'option d'achat ne pourra être levée qu'à compter du 31 mars 2025, cette demande de réalisation devant être formulée au moyen d'une lettre recommandée avec avis de réception adressée au crédit-bailleur avec un préavis de 6 mois.

Cette clause précise également que la validité de la promesse de vente est liée à l'existence du crédit-bail et que la promesse deviendra nulle et non avenue de plein droit en cas de résiliation ou après l'expiration du crédit-bail, étant entendu que le crédit-bail et la promesse de vente forment les éléments indivisibles du contrat.

Les défenderesses soulèvent que la SARL CAR I.T.A FRANCE avait régulièrement levé l'option d'achat. Elles invoquent également l'absence de clarté de la clause.

Il est constant que le juge des référés ne peut pas interpréter le contrat, cet office relevant de la seule appréciation du juge du fond.

En l'espèce, toutefois il apparaît que la SARL CAR I.T.A. FRANCE n'a adressé aucune lettre recommandée avec accusé de réception à la crédit-bailleresse pour lever l'option d'achat.
Les parties défenderesses versent aux débats une correspondance datée du 06 janvier 2022 envoyée à Monsieur [E] président de la Communauté de Communes du Pays de [Localité 2] aux termes desquelles la SARL CAR I.T.A. FRANCE sollicite " le soutien " de celui-ci pour surmonter une période compliquée financièrement et son accord pour la cession des bâtiments relais afin de pouvoir poursuivre des négociations avec les organismes bancaires.

Il n’est pas établi qu’il ait été adressé par pli recommandé, toutefois par un courrier en réponse du 14 octobre 2022, Monsieur [I] [E] confirmait tout son soutien à l'aboutissement de la demande qu'il qualifie de " rachat anticipé " et qui devrait être soumise à validation de l'assemblée.

Le second courrier produit daté du 2 mai 2025 est postérieur à l'expiration du contrat de crédit-bail, il n'a pas non plus été adressé en recommandé. S'il exprime l'intention du dirigeant de la SARL CAR I.T.A. FRANCE d'acquérir le bâtiment relais accueillant l'activité, il a été adressé alors que la promesse de vente était non avenue, puisque le contrat de crédit-bail auquel elle est lié, est expiré. Il n’est pas justifié que ce courrier ait bien été expédié et réceptionné.

Avec l'évidence requise devant le juge des référés, il apparaît que les lettres du 06 janvier 2022 et du 02 mai 2025 ne caractérisent pas une levée de l'option d'achat.

Le contrat de crédit-bail étant expiré, et la SARL CAR I.T.A. FRANCE se maintenant dans les lieux en violation des dispositions du contrat, elle est occupante sans droit ni titre, ce qui caractérise pour la Communauté de Communes du [Localité 3] un trouble manifestement illicite.

La demanderesse est fondée à solliciter son expulsion.

Au regard de la situation économique de la SARL CAR I.T.A. FRANCE qui exerce une activité industrielle dans les locaux et fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire, il lui sera accordé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision pour libérer les lieux, à défaut de libération volontaire dans ce délai, il sera ordonné son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique.

Il n'y a lieu à assortir la présente décision d'une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que l'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile fait obligation au juge statuant en référé de statuer sur le sort les dépens.

La SARL CAR I.T.A. France, qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.

Toutefois, au regard des circonstances de l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS