TJ 57631, 8 janv. 2026, RG 24/01544

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

N° RG 11.N° RG 24/01544 - N° Portalis DBZK-W-B7I-DUJY CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

Madame [R] [D] épouse [A]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [J]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Matthieu SEYVE de la SCP SEYVE - LORRAIN - ROBIN, avocats au barreau de METZ

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Marie-Laure KURTZ, Greffière,
présente lors des débats

Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 04 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JANVIER 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 29 août 2016 , Mme [R] [D] épouse [A] a donné à bail à Mme [F] [J] un appartement et une cave n°77 situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 380 euros, augmenté des provisions sur charges

Le 31 mai 2024, Mme [R] [D] épouse [A] a fait signifier à Mme [F] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2652.37 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 3 juin 2024.

Suivant assignation du 7 novembre 2024, Mme [R] [D] épouse [A] demande au juge des contentieux de la protection de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion de Mme [F] [J] ainsi que de tout occupant de son chef
- condamner Mme [F] [J] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 3008.87 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 31 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 sur la somme de 2652.37 euros;
- une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer et la somme de 720 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 12 novembre 2024

À l'audience du 6 janvier 2025, le conseil de Mme [R] [D] épouse [A] a comparu et a maintenu ses demandes en produisant un état actualisé de l'arriéré locatif arrêté à la somme de 4720.69 euros. Mme [F] [J] a comparu en indiquant qu'elle payait le loyer courant et qu'elle contestait la somme réclamée par le bailleur au motif qu'elle comprend un rappel de charges injustifié. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi.

A l'audience de renvoi du 3 février 2025, Mme [F] [J] n'a pas comparu et le conseil de Mme [R] [D] épouse [A] a demandé que l'affaire soit mise en délibéré.

Suivant requête du 6 mars 2025, le conseil de Mme [F] [J] a sollicité la réouverture des débats et l'affaire a été à nouveau évoquée à l'audience du 5 juin 2025.

Suivant conclusions du 3 juin 2025, Mme [F] [J] demande au tribunal de réduire le montant de la somme réclamée par le bailleur à 238.87 euros, de condamner Mme [R] [D] épouse [A] à lui payer la somme de 1320 euros et d'arrêter au 27 janvier 2025 l'indemnité mensuelle d'occupation.

Elle expose qu'à la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, elle résidait chez sa mère pour raison de santé mais qu'elle ne conteste pas la demande aux fins de constat de la résiliation du bail. Elle conteste le décompte des charges et rappelle qu'elle a payé de janvier 2023 à août 2024, la somme de 2770 euros à titre de provisions sur charges de sorte qu'elle n'est redevable que de la somme de 238.87 euros. Elle déclare qu'un état des lieux de sortie devait être réalisé le 27 janvier 2025 mais que la société gestionnaire de l'appartement, la société SERMACO, ne s'est pas présentée.

Dans le dernier état de ses conclusions du 4 décembre 2025, Mme [F] [J] prend acte de la transmission par le bailleur d'un décompte de régularisation de charge et que Mme [R] [D] épouse [A] lui réclame la somme de 6804,61 euros arrêtée à juin 2025. Elle sollicite la somme de 446.39 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice pour transmission tardive du décompte de charges. Elle indique que l'état des lieux de sortie n'a été réalisé que le 29 octobre 2025 en raison de la carence de la société SERMACO et que l'appartement ayant été restitué sans dégradations, le bailleur doit lui restituer la somme de 380 euros au titre du dépôt de garantie. Elle sollicite la compensation des sommes dues.

Suivant conclusions du 6 novembre 2025, Mme [R] [D] épouse [A] a maintenu ses demandes initiales en actualisant sa créance au titre de l'arriéré locatif à la somme de 9130.95 euros arrêté au mois d'octobre 2025 inclus.

Mme [R] [D] épouse [A] expose que Mme [F] [J] est de mauvaise foi lorsqu'elle prétend ne pas avoir reçu les décomptes de régularisation des charges locatives et omet d'indiquer qu'elle a été reçue par la société SERMACO pour obtenir des réponses à ses interrogations et pouvoir consulter les justificatifs. Mme [R] [D] épouse [A] ajoute que Mme [F] [J] n'a jamais donné congé et que par conséquent le bail a continué de courir jusqu'à la remise des clés au bailleur le 27 octobre 2025.

A l'audience du 4 décembre 2025, les conseils des parties ont comparu et ont maintenu leurs demandes. Le conseil de Mme [R] [D] épouse [A] a demandé que l'affaire soit mise en délibéré avec autorisation de déposer une note en délibéré en raison des conclusions déposées à l'audience par le conseil de Mme [F] [J].

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 novembre 2024 en vue d'une audience prévue le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par Mme [R] [D] épouse [A] le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de Mme [R] [D] épouse [A] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [F] [J] le 31 mai 2024 pour un montant de 2652.37 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 juillet 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Il résulte de l'état des lieux de sortie contradictoire du 29 octobre 2025 que Mme [F] [J] a quitté les lieux de sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet.

En l'espèce, il est constant que Mme [F] [J] a occupé les lieux sans droit ni titre à compter le 31 juillet 2024 et que par suite l'occupation du bien par Mme [F] [J] a causé incontestablement un préjudice au bailleur qui n'a pu en disposer à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [F] [J] à payer au bailleur, à compter du 31 juillet 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Mme [F] [J] demande que les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation soient arrêtées au 27 janvier 2025, date du rendez-vous fixé à l'amiable avec la société SERMACO pour réaliser l'état des lieux de sortie et qui a été reporté en raison de l'absence de cette dernière.

En l'espèce, Mme [F] [J] indique dans ses conclusions qu'elle a quitté son logement pour raisons de santé en mars 2024 pour s'installer chez sa mère dans la région lyonnaise et que lors d'un aller-retour à [Localité 1] en août 2024, elle a trouvé dans la boîte aux lettres le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 mai 2024 avec mise en demeure de justifier de l'occupation du logement.

Elle déclare qu'elle a immédiatement pris l'attache de la société SERMACO pour trouver un accord sans plus de précision sur ses modalités tel que cela ressort d'un échange de courriels du 2 septembre et 4 septembre 2024.

Le 6 janvier 2025, Mme [F] [J] adresse un courriel à la société SERMACO pour proposer la date du 27 janvier 2025 à 15 heures pour réaliser l'état des lieux de sortie. Par courriel du même jour, la société SERMACO lui a répondu en indiquant que c'est l'assurance protection juridique de Mme [R] [D] épouse [A] qui est en charge de la procédure et en lui proposant un rendez-vous pour faire le point avec l'assurance. Mme [F] [J] en prendre bonne note par courriel du 6 janvier 2025.

Lors de la première audience le 6 janvier 2025, Mme [F] [J] a indiqué oralement qu'elle payait ses loyers et que les sommes réclamées correspondaient à un rappel de charges excessifs en précisant qu'elle avait demandé un décompte de charges. Dans un courriel du 6 février 2025 adressé au greffe, Mme [F] [J] expose les raisons de son absence à l'audience de renvoi et sollicite un nouveau délai pour pouvoir constituer avocat.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que contrairement à ce que déclare Mme [F] [J], la date du 27 janvier 2025 n'a jamais été confirmée par la société SERMACO pour réaliser l'état des lieux de sortie.

Il ressort d'un échange de courriels du 7 mars 2025 et 24 mars 2025 qu'il avait été convenu lors d'un échange téléphonique que l'état des lieux de sortie serait réalisé le 7 mars 2025 mais que Mme [F] [J] ne s'y est pas présentée faute selon elle d'avoir reçu un mail de confirmation de la société SERMACO.

En l'absence de solution amiable avec la société SERMACO pour formaliser la fin du bail, il appartenait à Mme [F] [J] d'en tirer toutes les conséquences et d'informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception de sa décision expresse de résilier le bail et de son intention non équivoque de restituer l'appartement. Faute d'avoir réalisé ces démarches, et dans l'attente de l'issue de la présente procédure, Mme [F] [J] ne saurait reprocher au bailleur un quelconque attentisme ou une faute de sa part dès lors qu'il lui appartenait à minima de procéder à la restitution des clés au bailleur au besoin avec l'assistance d'un huissier de justice.

En conséquence, la date de fin d'occupation du logement est celle de la date de remise des clés au bailleur lors de l'état des lieux de sortie réalisé à la demande expresse de Mme [F] [J] par courriel du 27 octobre 2025 et fixé au 29 octobre 2025 avec l'accord de la société SERMACO, date à laquelle l'indemnité d'occupation a cessé d'être due.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [R] [D] épouse [A] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues au 31 octobre 2025.

Il ressort de ce décompte, arrêté au mois d'octobre 2025, que Mme [F] [J] reste devoir la somme de 9130.95 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation, étant précisé que cette somme prend en compte les paiements de Mme [F] [J] à compter du 8 août 2024 à hauteur de 566.54 euros, 580.44 euros et 818.28 euros.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, Mme [F] [J] est condamnée à payer à Mme [R] [D] épouse [A] la somme de 9130.95 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application des dispositions des alinéas 3, 4 et 7 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, en l'absence de production de l'état des lieux d'entrée et d'observations du bailleur sur la conformité de l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée du logement, la demande de restitution du dépôt de garantie ne peut aboutir en l'état de la procédure.

Mme [F] [J] est déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [F] [J] sollicite la somme de 446.39 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né d'une transmission tardive du décompte des charges par le bailleur.

Mme [F] [J] ne précise pas la nature du préjudice dont elle sollicite la réparation et ne caractérise pas le dommage que lui a causé la transmission tardive du décompte des charges.

Dans ces conditions, sa demande indemnitaire ne peut aboutir.

Mme [F] [J] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [J], partie perdante, est condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire droit, par ailleurs, à la demande formée par Mme [R] [D] épouse [A] au titre des frais irrépétibles et de lui allouer la somme de 720 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS