TJ 57631, 8 janv. 2026, RG 25/00749

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

N° RG 11.N° RG 25/00749 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DXFZ CIV
Minute n°

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V]
demeurant [Adresse 2]
comparant et assisté de M. [A] interprète en allemand

DÉFENDERESSE :
S.C.I. [S] 2 REPRESENTEE PAR M. [E] [H]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Bertrand HOFFMANN, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 04 DECEMBRE 2025

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JANVIER 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant requête enregistrée au greffe le 22 mai 2025, M. [L] [V] demande au juge des contentieux de la protection de condamner son bailleur, la SCI [S] 2, de prendre à sa charge le coût de remplacement de l'échangeur de chaleur à plaques de la chaudière à gaz de marque WIESSMANN équipant son logement d'un montant de 539,00 euros.

Il déclare qu'il est locataire du logement suivant contrat de bail du 13 mars 2018 et que l'entretien annuel de la chaudière a été réalisé chaque année par la SARL CDK CHAUFFAGE mandatée et payée par lui qui a constaté le 7 janvier 2025 que l'échangeur à plaque était entartré.

Au soutien de sa demande, il produit un guide illustré des réparations locatives édité par le ministère du logement dans lequel il est indiqué en page 9 que le détartrage du ballon électrique incombe au propriétaire et qu'il considère qu'il doit en être de même s'agissant de la chaudière à gaz.

Il indique que malgré des échanges de courriels avec son bailleur et une tentative de conciliation, la SCI [S] 2 a refusé de le rembourser en considérant qu'il s'agit d'une dépense incombant au locataire.

Suivant conclusions du 22 août 2025, la SCI [S] 2 demande au tribunal de débouter M. [L] [V] de sa demande, de le condamner à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI [S] 2 expose que le contrat de bail stipule au paragraphe "entretien" que les appareils de production d'eau chaude nécessitent un détartrage régulier (tous les ans) et qu'il est indiqué en page 6 de la brochure produite par M. [L] [V] concernant l'entretien de la chaudière que seul son remplacement est à la charge du propriétaire. Il ajoute que l'obligation de rinçage et de nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries incombe au locataire en application des dispositions du décret du 26 août 1987. la SCI [S] 2 indique que le fabricant de chaudière WIESSMANN préconise que le locataire doit faire réaliser un entretien complet comportant un nettoyage préventif de l'échangeur à plaques pour éviter tartre et boues qui relève de l'entretien courant à charge du locataire.

A l'audience du 4 décembre 2025, M. [L] [V] a comparu assisté d'un interprète en langue allemande. Il a déclaré avoir eu un échange avec l'ADIL57 qui lui a confirmé que le coût de remplacement de l'échangeur à plaques de la chaudière doit être pris en charge par le propriétaire. Il a précisé que la dureté de l'eau est élevée à [Localité 1] et indiqué que la pièce a déjà été remplacée il y a trois ans.

Le gérant de la SCI [S] 2 a comparu assisté de son conseil qui a développé oralement ses conclusions. Le gérant de la SCI [S] 2 a ajouté qu'il appartenait au chauffagiste chargé de l'entretien de la chaudière d'informer M. [L] [V] de la nécessité de réaliser un nettoyage préventif de l'échangeur à plaques compte tenu de la dureté de l'eau du secteur et que ce dernier a manqué à son obligation de conseil lors de la signature du contrat d'entretien. Il indique que si par le passé, il a déjà pris à sa charge le coût de remplacement de la pièce notamment dans d'autres biens loués, c'est parce que la pièce était ancienne (entre 5 à 8 ans) ou parce que les dysfonctionnements se produisaient quelques mois après l'entrée d'un nouveau locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du bailleur

Selon l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. [...]
Le bailleur est obligé :
De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
[...]
D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

L'article 7 de la même loi précise que le locataire est obligé :
De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article R224-41-4 du Code de l'environnement rappelle que "Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l'objet d'un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe." et l'article R224-41-6 du même code détaille le contenu de l'entretien annuel de la chaudière individuelle, en précisant : "l'entretien annuel comporte : 1° La vérification de la chaudière et des installations destinées à la distribution et à la régulation de l'énergie thermique ainsi que, le cas échéant, leur nettoyage et leur réglage ; [...]"

dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts indique dans son article 1 que l'entretien annuel d'une chaudière dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kW comporte la vérification de la chaudière et des installations destinées à la distribution et la régulation de l'énergie thermique, et si nécessaire leur nettoyage et leur réglage dans les conditions précisées en annexe 1 qui précise en son point 6:

6. Pour les systèmes de distribution par boucle d'eau :
Le contrôle du circuit hydraulique doit être réalisé et comporte a minima les opérations suivantes:
- contrôle de l'embouement ;
- purge des bulles d'air du circuit lorsque le purgeur est fonctionnel et accessible ;
- contrôle de la pression ;
- vérification du fonctionnement du circulateur ;
- contrôle de la pression de gonflage des vases d'expansion avec regonflage si nécessaire

En l'espèce, la société SDK CHAUFFAGE a constaté lors de son intervention du 7 janvier 2025 que l'échangeur à plaques était entartré et qu'il convenait de le remplacer pour permettre à la chaudière de produire de l'eau chaude. Dans une attestation du 27 novembre 2025, le chauffagiste déclare que " le détartrage des différentes pièces ne sont pas compris dans l'entretien, car suivant la dureté de l'eau et la présence ou non d'une installation anti calcaire, le temps et la fréquence d'intervention n'est pas le même ".

Il est donc établi que le détartrage de l'échangeur à plaques de la chaudière n'a pas été réalisé lors des entretiens annuels et que le remplacement de la pièce trouve son origine dans l' absence de nettoyage et de détartrage pendant plusieurs années, soit dans un manque d'entretien, et pas en raison de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction de la pièce ou un cas fortuit ou de la force majeure.

Compte tenu de la date du bail, de la durée d'occupation des lieux par M. [L] [V] et de la date de remplacement de l'échangeur à plaques, il est établi que le défaut d'entretien, comprenant le nettoyage et le détartrage qui font partie de l'entretien annuel à la charge du locataire, ne peut être imputé au bailleur par application des dispositions de l'article R224-41-6 du Code de l'environnement et de l'annexe 1 point 6 de l'arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l'entretien annuel des chaudières.

En conséquence, M. [L] [V] est débouté de sa demande en paiement de la somme de 539 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La SCI [S] 2 sollicite la condamnation de M. [L] [V] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il est constant que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

Seule la faute, dûment caractérisée, ayant fait dégénérer en abus le droit d'agir en justice justifie la condamnation à des dommages-intérêts.

Tel n'est pas le cas en l'espèce. Rien n'établit que M. [L] [V] avait une volonté de nuire à son bailleur. Il a simplement exercé une action sur la base d'une brochure à vocation informative et pédagogique et sur la base d'un avis général et non circonstancié de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement.

En conséquence, la SCI [S] 2 sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant pour une partie de ses demandes, elles conserveront chacune la charge de leurs propres dépens.

Pour ces mêmes motifs, les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS