TJ 57631, 25 juin 2026, RG 25/00205
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés Civils
Minute n°
N°RG 9.N° RG 25/00205 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZ5N CIV
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2026
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
DEMANDEURS :
Monsieur [L] [C]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nathalie FOTRE, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Mathieu HERQUÉ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
Madame [J] [E]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nathalie FOTRE, avocat au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Mathieu HERQUÉ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
DÉFENDEURS :
S.A.S. DZ DIAGNOSTICS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin BIZZARRI de la SELARL BURKATZKI-BIZZARRI, avocats au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Maître Laurent LUCAS de la SARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant
Madame [U] [T]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Martial GAGNEUX de l’ASSOCIATION MARTIAL GAGNEUX FANNY CARA, avocats au barreau de SARREGUEMINES, avocat postulant et Me Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant
Monsieur [R] [D]
demeurant [Adresse 4]
non comparant
S.A.S. CS IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Camille FREY de la SELARL DIVALEX CONSEILS, avocats au barreau de SARREGUEMINES
Madame [V] [I]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Armand HENNARD de la SCP ODENHEIMER ET HENNARD, avocats au barreau de SARREGUEMINES
SIÉGEANT :
Président : Madame Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES,
Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présent lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance
DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026
ORDONNANCE : Réputée contradictoire,
En premier ressort,
Prononcée par mise à disposition au greffe
le 25 JUIN 2026,
Par Madame Anne KLEIN, Présidente,
Signée par Madame Anne KLEIN, Présidente,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,
Nous, Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte authentique reçu par Maitre [F] [S] le 02 juillet 2025, Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] ont acquis un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 2] auprès de Monsieur [R] [D] et Madame [V] [I], moyennant un prix de 266.000 euros.
Invoquant la découverte de divers désordres, Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] ont, par actes de commissaire de justice signifiés les 10, 12 et 26 novembre 2025, assigné Monsieur [R] [D], Madame [V] [I], la SAS CSIMMOBILIER et la SAS DZ DIAGNOSTICS devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé.
L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 18 décembre 2025, puis a été renvoyée à de multiples reprises.
En cours de procédure, par acte de commissaire de justice du 24 février 2026, la SAS CSIMMOBILIER a assigné Madame [U] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé.
A l'audience du 19 mars 2026, les deux procédures ont été jointes.
L'affaire a finalement été retenue à l'audience du 07 mai 2026.
Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E], par l'intermédiaire de leur conseil, s'en rapportent à leurs dernières conclusions du 10 décembre 2025, par lesquelles ils sollicitent une mesure d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile dont les frais d'expertise suivront le sort de l'instance principale et seront avancés par Monsieur [R] [D] et Madame [V] [I]. Ils demandent également la condamnation in solidum des défendeurs aux dépens et à verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] font valoir qu'ils ont constaté l'existence de divers désordres affectant le bien immobilier constitutifs de vices cachés, tenant notamment à des anomalies électriques, un complexe de toiture modifié présentant un risque lié à la modification de l'écartement des chevrons, une non-conformité de l'installation de chauffage, ainsi que la présence de capricorne dans le parquet, dissimulés par un revêtement de sol souple en moquette.
Madame [V] [I], représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions du 10 février 2026, par lesquelles elle ne s'oppose pas à l'ordonnance de l'expertise sollicitée, avec ses plus expresses protestations et réserves sur sa responsabilité et conclut au débouté de la demande de Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] de condamnation de Monsieur [R] [D] et elle-même à faire l'avance des frais d'expertise, laquelle sera à la charge des requérants et de leur demande visant à la condamner aux entiers frais et dépens.
A l'appui de ses prétentions, Madame [V] [I] fait valoir que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises avant la vente, accompagnés de l'agent immobilier, et qu'ils ont eu la possibilité d'y faire intervenir des artisans.
Elle soutient également qu'un devis de réfection de la toiture leur a été communiqué trois mois avant la vente, les informant de la nécessité de réaliser des travaux et qu'un dossier de diagnostic technique a été établi préalablement à la vente et qu'aucune installation ne leur a été dissimulée.
Enfin, elle expose que la moquette était présente dans les lieux depuis de nombreuses années, sans avoir été posée dans le but de masquer la présence de capricornes dans le parquet, et qu'un rapport mycologique réalisé en 2025 avait été annexé à l'acte de vente.
La SAS DZ DIAGNOTICS, représentée à l'audience, s'en rapporte à ses conclusions du 28 novembre 2025, par lesquelles elle reconnait avoir réalisé préalablement à la vente les diagnostics immobiliers obligatoires, remis en cause dans le cadre de la présente procédure.
Si elle ne s'oppose pas à ce que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire, elle sollicite du juge des référés de débouter les demandeurs de leur demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et de les condamner à faire l'avance des frais d'expertise ainsi qu'aux dépens de l'instance.
La SAS CSIMMOBILIER, par l'intermédiaire de son conseil, s'en rapporte aux termes de son assignation en intervention forcée du 24 février 2026, par laquelle elle indique que le mandat de vente avait été géré exclusivement par Madame [U] [T] en sa qualité d'agent commercial immobilier, de sorte que seule sa responsabilité se trouverait engagée dans le cas où l'existence de vices cachés affectant le bien immobilier litigieux s'avèrerait exact.
Elle sollicite, en conséquence, que les opérations d'expertise soit déclarée commune et opposable à cette dernière.
Madame [U] [T], également représentée à l'audience, s'en rapporte à ses dernières conclusions du 1er avril 2026, par lesquelles elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise sollicitée.
Elle sollicite toutefois que, dans l'hypothèse où la mesure d'expertise serait ordonnée, elle ne lui soit déclarée commune et opposable qu'aux seules fins du contradictoire des opérations, soulignant qu'elle n'est intervenue qu'en qualité d'agent commerciale agissant pour le compte et sous la responsabilité d'un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle, sans disposer d'aucun pouvoir propre ni d'aucune autonomie décisionnelle.
Elle sollicite enfin que les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile soient réservées.
Monsieur [R] [D], bien que régulièrement assigné, n'a pas comparu, ni personne pour le représenter.
Il a toutefois adressé au tribunal un courriel en date du 18 mars 2026 afin de l'informer de son impossibilité de comparaître à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile " s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ".
Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime, soit un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] ont acquis un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 3] auprès de Monsieur [R] [D] et Madame [V] [I].
Il apparaît également que la SAS DZ DIAGNOSTICS est intervenue préalablement à la vente afin de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires et qu'il n'est pas contesté que la transaction a été réalisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière SAS CSIMMOBILIER, qui a confié la commercialisation du bien à Madame [U] [T] en qualité d'agent commercial immobilier.
Les acquéreurs soutiennent avoir découvert, postérieurement à la vente, divers désordres affectant le bien acquis.
À cet égard, il ressort notamment du procès-verbal de constat établi le 22 décembre 2025 par Maître [O] [Y], commissaire de justice, ainsi que des photographies produites aux débats, l'existence de plusieurs anomalies affectant l'immeuble.
S'agissant du système de chauffage, ont été relevées la présence d'une fuite d'eau sous un radiateur, la présence de fils électriques non fixés et, pour certains, dénudés à proximité de la chaudière à bois ainsi que l'absence de clapet anti-retour derrière celle-ci.
Concernant l'installation électrique, il a notamment été constaté l'absence de boîtes de dérivation au niveau de l'îlot central et de la hotte de cuisine, la présence de fils électriques au niveau du conduit de cheminée, de câbles non protégés dans la cave, de raccordements électriques volants alimentant le jacuzzi, de conducteurs non protégés derrière le chauffe-eau, ainsi que de fils extérieurs dénudés et d'une boîte de dérivation ouverte sur la terrasse.
S'agissant du plancher, le constat fait apparaître la présence d'insectes xylophages, de nombreuses galeries ainsi qu'un affaissement localisé du parquet.
Enfin, concernant la toiture, plusieurs éléments de charpente apparaissent humides, dégradés et friables, tout comme certains liteaux, tandis que la couverture présente de nombreux jours.
Ces éléments sont de nature à caractériser l'existence d'un litige potentiel entre les acquéreurs et les différents intervenants à l'opération de vente, notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Toutefois, il existe entre les parties une contestation quant au caractère apparent ou non des désordres invoqués lors de la vente. Les vendeurs soutiennent notamment que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises avant son acquisition, qu'ils ont été en mesure de faire intervenir des artisans et que plusieurs documents leur ont été communiqués préalablement à la signature de l'acte authentique.
Dans ces conditions, la nature exacte des désordres allégués, leur origine, leur ancienneté, leur gravité ainsi que leur caractère apparent ou non au moment de la vente ne peuvent être déterminés qu'au moyen d'investigations techniques réalisées contradictoirement.
Par ailleurs, ces investigations apparaissent nécessaires afin de permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités susceptibles d'être encourues par les différents intervenants à l'opération de vente, qu'il s'agisse des vendeurs, du diagnostiqueur immobilier ou des intermédiaires ayant participé à la transaction.
Toutefois, la mission d'expertise proposée ne comporte aucune investigation destinée à éclairer la juridiction sur les éléments techniques et factuels permettant d'apprécier les éventuels manquements imputables à chacun de ces intervenants.
Or, la solution du litige au fond est susceptible de dépendre notamment de la question de savoir si les désordres constatés pouvaient être décelés par les différents professionnels intervenus dans le cadre de la vente, s'ils entraient dans le champ de leurs missions respectives, et s'ils auraient dû faire l'objet d'une information ou de réserves particulières à l'égard des acquéreurs.
Il convient dès lors de compléter la mission d'expertise afin que l'expert fournisse tous les éléments techniques permettant à la juridiction éventuellement saisie d'apprécier le rôle de chacun des intervenants à l'opération de vente au regard des désordres retenus.
Il ressort également de l'acte authentique de vente que celui-ci contient une clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée au bénéfice des vendeurs, laquelle prévoit toutefois que cette exonération ne trouvera pas à s'appliquer s'il est démontré que ceux-ci avaient connaissance des vices affectant le bien au moment de la vente.
Or, la mission d'expertise sollicitée ne comporte aucune investigation relative à cette question, pourtant susceptible de conditionner la solution du litige au fond.
Il convient dès lors de la compléter afin que l'expert recueille tous les éléments techniques permettant d'apprécier, dans l'hypothèse où des désordres présentant les caractéristiques de vices cachés seraient retenus, si ceux-ci présentaient des manifestations apparentes, avaient donné lieu à des réparations, aménagements ou dissimulations particulières, ou révélaient plus généralement des circonstances de nature à caractériser une connaissance préalable des vendeurs.
Ainsi complétée, la mesure d'expertise sollicitée apparaît utile à l'établissement de la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige envisagé.
Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] justifient dès lors d'un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile.
Il convient, en conséquence, d'ordonner l'expertise judiciaire sollicitée, laquelle sera déclarée commune et opposable à l'ensemble des parties à la présente instance.
Sur les demandes accessoires
Il sera rappelé que l'article 491 du Code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur le sort des dépens.
Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E], qui ont seuls intérêts aux opérations d'expertise, seront condamnés à faire l'avance des frais d'expertise et des dépens de l'instance.
Par ailleurs, il convient de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, aucune partie ne succombant à l'instance à ce stade de la procédure.
Il sera enfin rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile entre Monsieur [L] [C], Madame [J] [E], Monsieur [R] [D], Madame [V] [I], la SAS DZ DIAGNOSTICS, la SAS CSIMMOBILIER et Madame [U] [T], et commet pour y procéder :
[X] [N]
[Adresse 8]
E-mail : [Courriel 1] Tél. portable : [XXXXXXXX01]
Expert à la Cour d'appel de METZ, avec pour mission de :
- Se rendre sur les lieux du litige, après y avoir convoqué les parties et leurs conseils éventuels ;
- Entendre les parties et tous sachants ;
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- Rechercher l'existence des vices allégués dans l'assignation, les conclusions et pièces produites par les consorts [E] et [C], les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s'ils affectent l'usage attendu du bien et, dans l'affirmative, dire dans quelle mesure ;
- Dire si les désordres allégués caractérisent des non-conformités à la réglementation et aux règles de l'art, et préciser à quelle date les travaux concernés ont été réalisés, s'ils l'ont été par les vendeurs ou par un professionnel et, dans ce dernier cas, se faire remettre les factures correspondantes ainsi que les attestations d'assurance ;
- Indiquer, le cas échéant, si les désordres étaient apparents lors de l'acquisition ou s'ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s'ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, dire s'ils trouvent leur origine dans une situation antérieure ou postérieure à l'acquisition ;
- Dans l'hypothèse où des désordres présentant les caractéristiques de vices cachés seraient retenus, dire s'ils présentent des caractéristiques telles que les vendeurs ne pouvaient raisonnablement en ignorer l'existence au moment de la vente.
- Fournir tous éléments techniques et de fait permettant au Tribunal d'apprécier les éventuels manquements des différents intervenants à l'opération de vente, notamment des vendeurs, du diagnostiqueur immobilier, de l'agence immobilière et de l'agent commercial, en indiquant si les désordres constatés entraient dans le champ de leurs missions ou obligations respectives et s'ils étaient décelables par eux ;
- Donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ces vices à l'immeuble ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assisté d'un maître d'œuvre, le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés ;
- Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l'existence et à évaluer le trouble de jouissance ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.
DIT que l'expert fera connaître dans le délai de 45 jours de l'acceptation de sa mission, aux parties ainsi qu'au juge du contrôle des expertises, s'il est nécessaire d'appeler à la cause un ou plusieurs intervenants en donnant le maximum de renseignements sur leur identité et leur adresse ;
FIXE à l'expert un délai maximum de 8 mois à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport (une copie à chacune des parties en faisant mention sur l'original du dit rapport déposé au greffe) accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée ;
DIT que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;
RAPPELLE que selon les modalités de l'article 276 du Code de procédure civile, "lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées. " ;
AUTORISE l'expert, en vertu de l'article 278 du Code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ;
DIT que le rapport de l'expert ne contiendra, ni la copie ou la reprise de la présente ordonnance, ni l'ensemble des pièces annexes déjà échangées spontanément entre les parties, mais seulement la preuve du caractère contradictoire, c'est-à-dire par la seule production des bordereaux d'échanges de pièces numérotées entre avocats ;
DIT que Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] feront l'avance des frais d'expertise ;
ORDONNE à Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] de consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations la somme de 4.000 euros dans le délai de deux mois suivant la notification de la présente, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du Code de procédure civile ;
DIT que dès que cette consignation aura été effectuée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, la partie tenue à la consignation devra communiquer sans délai au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de Sarreguemines ([Courriel 2]), le justificatif de cette consignation, étant rappelé que la Caisse des Dépôts et Consignations n'informe pas elle-même le tribunal de la réception d'une consignation ;
DIT qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises, d'office ou à la requête de la partie la plus diligente ;
DEBOUTE Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [L] [C] et Madame [J] [E] à faire l'avance des dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.
La Greffière, La Présidente,
Mégane SCHERER Anne KLEIN
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