TJ 57631, 30 juill. 2026, RG 25/00217

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SARREGUEMINES Référés Civils
Minute n°
N°RG 9.N° RG 25/00217 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2IV CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUILLET 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSES :

Madame [R] [F]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame [B] [W]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS :

Madame [C] [J] veuve [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Armand HENNARD de la SCP ODENHEIMER ET HENNARD, avocats au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur [E] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Armand HENNARD de la SCP ODENHEIMER ET HENNARD, avocats au barreau de SARREGUEMINES

Madame [L] [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Armand HENNARD de la SCP ODENHEIMER ET HENNARD, avocats au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Madame Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présent lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 18 JUIN 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe
le 30 JUILLET 2026,
Par Madame Anne KLEIN, Présidente,

Signée par Madame Anne KLEIN, Présidente,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

Nous, Anne KLEIN, Présidente du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES, juge des référés, avons rendu l’ordonnance ci-après :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu par Maitre [S] [X] le 18 mars 2025, Madame [B] [W] et Madame [R] [F] ont acquis auprès de Madame [C] [J] et ses enfants mineurs, Monsieur [E] [H] et Madame [L] [H], qu'elle représentait à l'acte, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant le prix de 287.000 euros.

Se prévalant de l'existence de plusieurs désordres affectant le bien, Mesdames [B] [W] et [R] [F] ont fait dresser un constat de commissaire de justice le 04 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 11 décembre 2025, Madame [B] [W] et Madame [R] [F] ont assigné Madame [C] [J], Monsieur [E] [H] et Madame [L] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 15 janvier 2026, puis a été renvoyée à plusieurs reprises, avant d'être retenue à l'audience du 18 juin 2026.

A cette audience, Madame [B] [W] et Madame [R] [F], représentées, s'en rapportent à leurs dernières conclusions du 02 juin 2026, par lesquelles elles sollicitent notamment du juge des référés que soit ordonnée une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent qu'après leur entrée dans les lieux, elles ont constaté que le bien acquis ne correspondait pas à ce qui avait été convenu et qu'il était affecté de désordres qu'elles qualifient de vices cachés.

Elles soutiennent que, contrairement aux stipulations de l'acte authentique de vente, l'un des deux dressings devant demeurer dans l'habitation a été emporté par les vendeurs.

Elles font également valoir que le ballon solaire présente un dysfonctionnement, celui-ci ne fonctionnant qu'en mode électrique.

Enfin, elles invoquent des infiltrations d'eau sous la porte de service de la cave, sous la terrasse extérieure, située au-dessus de l'un des vides sanitaires, ainsi que la présence de traces d'humidité dans l'autre vide sanitaire.

Elles contestent l'argumentation des défendeurs selon laquelle elles auraient été en mesure de vérifier l'état du bien avant la vente.

Elles exposent que les clés leur ont certes été remises avant la signature de l'acte authentique, mais uniquement afin de leur permettre d'entreposer du mobilier, sans qu'elles aient occupé les lieux, de sorte qu'elles n'auraient pas été en mesure de constater les désordres allégués.

Elles estiment, en conséquence, justifier d'un motif légitime au sens de l'article 145 du Code de procédure civile, faisant notamment valoir que les devis produits estimant le coût de la remise en état du bien ont été établis antérieurement à l'introduction de la présente procédure et ne sauraient dès lors être regardés comme ayant été établis pour les seuls besoins de la cause.

Madame [C] [J], Monsieur [E] [H] et Madame [L] [H], également représentés à l'audience, s'en rapportent à leurs dernières conclusions du 03 février 2026, par lesquelles ils ne s'opposent pas à ce que soit ordonnée la mesure d'expertise sollicitée.

Ils soutiennent toutefois que les désordres allégués sont décrits de manière imprécise, insuffisamment circonstanciée et ne sont pas étayés par des éléments techniques suffisants, notamment concernant le ballon solaire et les infiltrations d'eau sous la terrasse.

Ils font notamment valoir que les demanderesses ont disposé des clés du bien à compter du 07 mars 2025, soit onze jours avant la signature de l'acte authentique, de sorte qu'elles étaient en mesure de vérifier l'état des équipements et du mobilier avant la vente.

Ils ajoutent que les demanderesses ont également pu vérifier les équipements et meubles laissés par les anciens propriétaires avant la conclusion de la vente dans la mesure où les clés leurs ont été délivrées le 7 mars 2025, soit onze jours avant la conclusion de la vente, afin qu'elles puissent y entreposer leurs meubles.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expertise

Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime, soit un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

En l'espèce, les demanderesses invoquent plusieurs désordres affectant le bien immobilier acquis auprès de Madame [C] [J], Monsieur [E] [H] et Madame [L] [H].

En premier lieu, elles soutiennent que l'un des deux dressings mentionnés dans l'acte authentique de vente, lequel prévoit la présence de deux dressings à l'étage pour une valeur de 7.000 euros, était absent lors de la remise des lieux.

A l'appui de cette allégation, elles produisent une capture d'écran d'échanges avec Madame [U] [Y], agent immobilier en charge de la vente, dont il ressort qu'un dressing manquerait dans l'une des chambres de l'étage et que seules les planches et équerres seraient demeurées en place.

Toutefois, ces échanges ne sont corroborés par aucun autre élément objectif, et la mission d'expertise sollicitée ne tend pas précisément à vérifier la conformité des meubles présents aux stipulations de l'acte authentique.

Ce grief ne saurait donc, à lui seul, justifier le recours à une mesure d'expertise judiciaire et la mission ne portera pas sur ce point.

En deuxième lieu, les demanderesses soutiennent que le ballon d'eau chaude est défectueux.

Si elles produisent une facture établie le 21 aout 2025 par la société LBC ENERGIES relative au remplacement de la chaudière, cette pièce ne comporte aucune explication technique permettant d'établir l'existence d'un désordre ni la nécessité du remplacement de l'installation.

En revanche, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 04 septembre 2025 relève la présence d'une fuite au niveau d'un raccord, de plusieurs tuyaux demeurants froids, d'un écoulement noir sur un raccord ainsi que d'un bidon recueillant un liquide brunâtre relié à un écoulement.

Ces constatations sont de nature à révéler un dysfonctionnement dont l'origine et les conséquences ne peuvent être déterminées en l'état.

En troisième lieu, s'agissant du vide sanitaire situé sous la terrasse, le commissaire de justice a constaté la présence de traces d'humidité sur les parois du vide sanitaire ainsi que de moisissures verdâtres sur l'un des murs extérieurs de l'habitation. Il relève qu'aucune étanchéité n'est visible sous les dalles de la terrasse.

Ces constatations sont confortées par le devis établi le 17 août 2025 par la société ETANCH'TECH, qui chiffre les travaux d'étanchéification de la terrasse à la somme de 2.868,80 euros.

Ces éléments sont susceptibles de constituer une action au fond, notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés prévus aux articles 1641 et suivants du Code civil.

Or, l'existence des désordres allégués, leur origine, leur étendue, leur ancienneté ainsi que leur caractère apparent de ces désordres, qui conditionnent la détermination de la responsabilité des vendeurs, ne peuvent être déterminés qu'au moyen d'une mesure d'expertise judiciaire.

Dans ces conditions, les demanderesses justifient un motif légitime au sens de l'article 145 du Code de procédure civile pour conserver et établir la preuve des faits dont dépend la solution du litige futur, la mesure sollicitée étant pertinente, utile et proportionnée.

Il convient en conséquence d'ordonner la mesure d'expertise judiciaire sollicitée par Madame [B] [W] et Madame [R] [F].

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que l'article 491 du Code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur le sort des dépens.

Madame [B] [W] et Madame [R] [F], qui ont seules intérêt aux opérations d'expertises, feront l'avance des frais d'expertise et des dépens de l'instance.

Il sera également rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Le Juge des Référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, et commet pour y procéder :

[N] [G]
Atelier EKOSLOGIS [Adresse 3]
E-mail : [Courriel 1] Tél. portable : [XXXXXXXX01] Tél. fixe : [XXXXXXXX02]

Expert à la Cour d'appel de METZ, avec mission de :

- Se rendre au [Adresse 1] à [Localité 1] après y avoir convoqué les parties ;
- Se faire remettre tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- Faire toutes constatations utiles sur l'existence des vices ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l'assignation et éventuellement dans ses conclusions ;
- Distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;
- Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier ;
- Dresser l'inventaire des pièces utiles à l'instruction du litige.
- Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d'éventuels travaux réalisés dans l'immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;
- Donner tous les éléments concernant la prise de possession de l'immeuble ;
- Examiner l'immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l'assignation ou ses conclusions ultérieures ;
- En indiquer la nature, l'origine, et l'importance ;
- Apprécier l'étendue et l'évolution des désordres constatés ;
- Préciser notamment pour chaque vice s'il provient :
D'une usure normale de la chose ; D'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l'auteur ; De travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l'art, aux normes ou autres) ;D'une autre cause ; - Rechercher la date d'apparition objective du ou des vices, c'est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;
- Préciser la date à laquelle l'acquéreur a eu connaissance de ces vices ;
- Indiquer si l'acquéreur pouvait déceler les vices lors de la vente en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s'il pouvait en apprécier la portée ;
- Fournir tous éléments concernant l'éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;
- Indiquer si ces vices rendent l'immeuble impropre à son usage ou s'ils « diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s 'il les avait connus » (selon les termes de l'article 1641 du code civil) ;
- Dans l'hypothèse où l'acquéreur entendrait demander une restitution d'une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l'allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d'appréciation de la diminution de la valeur de l'immeuble, vice par vice ;
- Dans l'optique d'une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser -dans une « note aux parties » intermédiaire- les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;
- S'agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d'en apprécier l'importance au regard de l'usage attendu de l'immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;
- Laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c'est à elles qu'il incombe d'y procéder ;
- Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu'il vérifiera, évaluer les travaux vice par vice d'une part, non-conformité par non-conformité d'autre part, et leur durée ;
- Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;
- Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
- A la demande expresse d'une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d'établir les comptes entre les parties ;
- Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents.

FIXE à l'expert un délai maximum de 8 mois à compter de sa saisine (date figurant sur l'avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport (une copie à chacune des parties en faisant mention sur l'original du dit rapport déposé au greffe) accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée ;

DIT que l'expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d'expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu'il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu'elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

RAPPELLE que selon les modalités de l'article 276 du Code de procédure civile, « lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées. » ;
AUTORISE l'expert, en vertu de l'article 278 du Code de procédure civile, à s'adjoindre tout technicien ou homme de l'art, distinct de sa spécialité, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ;

RAPPELLE que l'expert n'autorise aucun travail de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état selon le cas ;

SOULIGNE qu'il n'entre pas dans la mission de l'expert de diriger ou de contrôler l'exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

DIT que le rapport de l'expert ne contiendra, ni la copie ou la reprise de la présente ordonnance, ni l'ensemble des pièces annexes déjà échangées spontanément entre les parties, mais seulement la preuve du caractère contradictoire, c'est-à-dire par la seule production des bordereaux d'échanges de pièces numérotées entre avocats ;

ORDONNE à Madame [B] [W] et Madame [R] [F] de consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations la somme de 4.000 euros dans le délai de deux mois suivant la notification de la présente, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l'article 271 du Code de procédure civile ;

DIT que dès que cette consignation aura été effectuée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, la partie tenue à la consignation devra communiquer sans délai au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal Judiciaire de Sarreguemines ([Courriel 2]), le justificatif de cette consignation, étant rappelé que la Caisse des Dépôts et Consignations n'informe pas elle-même le tribunal de la réception d'une consignation ;

DIT qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises, d'office ou à la requête de la partie la plus diligente ;

CONDAMNE Madame [B] [W] et Madame [R] [F] à supporter l'avance des dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Présidente,

Mégane SCHERER Anne KLEIN