TJ 57631, 5 févr. 2026, RG 25/00427

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 FEVRIER 2026

N° RG 11.N° RG 25/00427 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DWDQ CIV
Minute n°

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [O]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nathalie FOTRE, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame [D] [X] épouse [O]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie FOTRE, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS :
Monsieur [I] [H]
demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [B] [C] épouse [H]
demeurant [Adresse 3]
non comparante représentée par Monsieur [I] [H]

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 08 JANVIER 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 FEVRIER 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation du 17 mars 2025, M. [U] [O] et Mme [D] [X] épouse [O] demandent au juge des contentieux de la protection de :
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail faute de paiement des causes du commandement à compter du 13/03/2025
- CONDAMNER les défendeurs au paiement de la somme de 2 597,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.
- ORDONNER l'expulsion sans délai des défendeurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d'un serrurier er de la force publique, conformément aux dispositions des articles L, 411 -1 et suivants et R. 411 -1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'exécution.
- Voir FIXER ET CONDAMNER les défendeurs à payer une indemnité d'occupation à compter du 14/03/2025, date de résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux, sur la base du loyer dû, et des charges conventionnelles soit 780,00 euros à compter du 14/03/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 de chaque mois impayé.
- ALLOUER aux demandeurs la somme de 700,00 euros en application de l'article 700 du CPC.
- CONSTATER l'exécution provisoire nonobstant appel ou opposition.
- CONDAMNER les défendeurs à payer tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, M. [U] [O] et Mme [D] [X] épouse [O] exposent qu'ils ont donné à bail suivant acte sous seing privé du 15 mai 2024 un logement situé [Adresse 4], au premier étage à [Localité 1], avec cave, moyennant un loyer mensuel de 700,00 euros et 80,00 euros d'avances sur charges soit un total de 780,00 euros.

Ils rappellent que suivant ordonnance d'injonction de payer du 7 décembre 2024, M. [I] [H] et Mme [B] [C] épouse [H] ont été condamnés à leur payer la somme de 2 640,00 euros au titre des loyers et avances sur charges impayés d'août à octobre 2024.

Ils ajoutent qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en date du 13 janvier 2025 mais n'a pas été suivi d'effet et que par suite le bail se trouve donc résilié de plein droit depuis le 13 mars 2025.

Ils déclarent qu'au 14 mars 2025, M. [I] [H] et Mme [B] [C] épouse [H] restent leur devoir la somme de 2597.08 euros après déduction du montant de la condamnation au titre de l'ordonnance d'injonction de payer et d'un versement direct de 150 euros.

Suivant conclusions du 24 novembre 2025, M. [U] [O] et Mme [D] [X] épouse [O] ont indiqué que les locataires ont restitué les clés du logement le 30 septembre 2025 et qu'un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par un commissaire de justice le 8 octobre 2025.

Suite au départ des locataires, ils ont modifié leur demande initiale et demandent au juge des contentieux de la protection de :
- Condamner Monsieur [J] [H] et Madame [B] [H] née [C], solidairement, à payer à Monsieur [U] [O] et Madame [D] [O] née [X] les sommes suivantes :
- 3.093,55 euros au titre des arriérés de loyer de novembre 2024 au 13 mars 2025
- 331,62 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2024 et 2025 prorata temporis de l'occupation
- 230 euros au titre de l'entretien annuel de la chaudière
- 355,48 euros au titre des charges de copropriété récupérables sur le locataire au titre de l'année 2024 prorata temporis de l'occupation
- 426,58 euros au titre des charges de copropriété récupérables sur le locataire au titre de l'année 2025 prorata temporis de l'occupation
- 4793,12 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 14 mars 2025 au 8 octobre 2025
- 77,22 euros au titre du constat locatif portant état des lieux de sortie
- 234,80 euros au titre des réparations locatives

- Dire que de ce montant total de 9.542,37 euros sera déduit le montant du dépôt de garantie, à hauteur de 700 euros versé par les locataires à leur entrée dans les lieux, ainsi que la somme 320 euros correspondant à l'avance sur charges d'ores et déjà recouvrée au titre de l'ordonnance portant injonction de payer du 7 décembre 2024, soit un total de 8.522,37 euros
- Condamner Monsieur [J] [H] et Madame [B] [H] née [C], solidairement, à payer à Monsieur [U] [O] et Madame [D] [O] née [X] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 CPC,
- Condamner Monsieur [J] [H] et Madame [B] [H] née [C], solidairement, aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 8 janvier 2026, lors de laquelle les parties ont comparu. Le conseil de M. [U] [O] et Mme [D] [X] épouse [O] a maintenu ses demandes en s'en rapportant à ses dernières écritures. M. [I] [H] a comparu et a fait valoir oralement ses observations sur les sommes réclamées par le bailleur.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges locatives

Sur les loyers et les indemnités d'occupation

Il résulte des décomptes du bailleur non contesté par les locataires que l'arriéré locatif s'élève à 7886.67 euros pour la période de novembre 2024 au 8 octobre 2025. (3093.55 + 4793.12).

Sur les charges locatives

En matière d'habitation, la référence à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret du 26 août 1987 suffit à rendre la taxe d'enlèvement des d'ordures ménagères (TEOM) exigible, sauf clause d'exonération. Le bailleur doit justifier du montant de la taxe, de la période concernée et du mode de répartition entre les locataires, en tenant compte de la consistance, de la superficie et de la situation des lots. La jurisprudence exige une répartition équitable, fondée sur des critères objectifs, et la communication des justificatifs au locataire.

Il est dès lors constant que la taxe d'enlèvement des d'ordures ménagères (TEOM) payée par le propriétaire dans la taxe foncière incombe in fine au locataire. Il s'agit d'une charge récupérable. En l'espèce, le bailleur produit aux débats les avis de taxe foncière des années 2024 et 2025 desquels il ressort que la TEOM s'élève à 331.62 euros pour la période d'occupation de M. [I] [H] et Mme [B] [C] épouse [H], prora temporis.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. [...] La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat." Cette disposition renvoie à un décret qui précise la liste des charges récupérables, laquelle inclut expressément l'entretien courant des équipements de chauffage.

Il ressort de l'ensemble des textes et de la jurisprudence que l'entretien courant de la chaudière individuelle est une charge récupérable auprès du locataire, à condition que les sommes réclamées correspondent à des opérations d'entretien courant (nettoyage, réglage, remplacement de petites pièces, etc.) et soient dûment justifiées. Le bailleur doit fournir les factures ou attestations d'entretien pour justifier la régularisation des charges.

En l'espèce, le bailleur produit une facture d'entretien de la société EGSM d'un montant de 230.00 euros.

Il résulte d'un décompte du syndic de copropriété pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, les charges récupérables notamment au titre de la consommation d'eau s'élèvent à 568.77 euros soit la somme de 355.48 euros prorata temporis.

Pour la période d'occupation au titre de l'année 2025, il n'est pas justifié de la consommation d'eau effective par le locataire, par comparaison entre les relevés du compteur d'eau dans l'état des lieux d'entrée et de sortie et du prix du m3 d'eau en 2025 de sorte que la demande sera rejetée.

Sur le coût de l'état des lieux de sortie

S'agissant de l'état des lieux de sortie dont il est justifié le coût, il est constant que celui-ci est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.

Sur les frais de remise en état du logement

Concernant les réparations locatives, il ressort de l'état des lieux d'entrée que l'appartement a été loué en état d'usage et de l'état des lieux de sortie que l'appartement a été restitué propre et en parfait état, la mention "peinture défraichie" dans certaines pièces n'autorisant pas le bailleur à réclamer au locataire sortant la somme de 114.80 euros au titre de l'achat de deux pots de peinture.

Les frais d'enlèvement du matelas justifiés par une facture de 120 euros seront mis à la charge des locataires dès lors qu'il appartenait à ces derniers de débarrasser entièrement les lieux loués de leurs affaires personnelles avant de restituer les clés et aucune observation de M. [H] n'apparaissant dans l'état des lieux de sortie lors de la constatation de la présence du matelas dans le jardin.

Sur la créance des bailleurs

Au vu de ces observations, M. [I] [H] et Mme [B] [C] épouse [H] sont par conséquent redevables des sommes suivantes :

- 7886.67 euros au titre de l'arriéré locatif
- 331.62 euros au titre de la taxe des ordures ménagères
- 230.00 euros au titre de l'entretien de la chaudière
- 355.48 euros au titre des charges récupérables de l'année 2024
- 77.22 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie
- 120.00 euros au titre des frais d'enlèvement du matelas
Soit au total la somme de 9000.99 euros

En conséquence, après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 700 euros et de l'avance sur charges de 320.00 euros, M. [I] [H] et Mme [B] [C] épouse [H] sont condamnés solidairement à payer à M. [U] [O] et Mme [D] [X] épouse [O] la somme de 7890.99 euros.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. [I] [H] et Mme [B] [C] épouse [H] sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer, en application de l'article 696 du code de procédure civile et à payer à M. [U] [O] et Mme [D] [X] épouse [O] la somme de 1600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS