TJ 57631, 2 oct. 2025, RG 25/00880

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 11.N° RG 25/00880 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DXTI CIV
Minute n°

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [O]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [L]
demeurant [Adresse 3]
comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 04 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : Mixte, contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 OCTOBRE 2025,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 27 juillet 2015, M. [F] [O] a donné à bail à M. [J] [L] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 350 euros.

Le 11 février 2025, M. [F] [O] a fait signifier à M. [J] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 498.99 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement selon décompte arrêté au 31 janvier 2025.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 18 février 2025.

Suivant assignation du 13 juin 2025, M. [F] [O] demande au juge des contentieux de la protection de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [J] [L] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner M. [J] [L] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 815,74 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- une indemnité mensuelle d'occupation de 350.00 euros égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux
- condamner M. [J] [L] à évacuer les détritus sous astreinte de 100 euros par jour de retard
- condamner M. [J] [L] à justifier sous astreinte de 100 euros par jour de retard d'une assurance couvrant les risques locatifs
- aux dépens et à la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 5 juin 2025.

À l'audience du 4 septembre 2025, M. [F] [O], représenté par son conseil, a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 1174.61 euros à la date du 31 août 2025. Il s'est également opposé à des délais d'expulsion.

M. [F] [O] expose que M. [J] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a maintenu ses autres demandes en s'en rapportant à ses écritures.

M. [J] [L] a comparu en personne. Il a indiqué ne plus s'être acquitté du solde du loyer après déduction de l'APL en raison d'un dégât des eaux qui a endommagé le logement et du fait que les travaux de remise en état n'ont jamais été réalisés par le bailleur. Il a reconnu avoir stocké temporairement des cartons le long de l'immeuble et s'est engagé à les évacuer à la déchetterie. Il a déclaré qu'il allait reprendre le paiement du loyer courant à compter de septembre 2025 et a proposé de s'acquitter de la dette locative par mensualité de 30 euros en plus du loyer courant. Il s'est engagé à souscrire une assurance locative et évacuer les cartons durant le mois d'octobre 2025. S'agissant des caisses à l'extérieur du bâtiment, il a dit qu'il y avait un accord avec le bailleur depuis 2019.

Les parties ayant été régulièrement représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 juin 2025 en vue d'une audience prévue le 4 septembre 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par M. [F] [O] le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de M. [F] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [J] [L] le 11 février 2025 pour un montant principal de 429.00 euros au titre des loyers impayés d'août 2024 à janvier 2025. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 avril 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le diagnostic social est financier

En application du décret du 5 janvier 2021 et de la loi du 6 juillet 1989, le diagnostic social et financier (DSF) est obligatoire dans le cadre d'une procédure judiciaire de résiliation de bail et d'expulsion pour impayé locatif. Son objectif est de permettre au magistrat de comprendre les causes de l'impayé locatif, les moyens mis en œuvre par le locataire pour y remédier, les dispositifs sollicités pour apurer la dette ( Fonds de Solidarité pour le Logement) et les recherches actives d'une solution alternative de relogement. Il s'agit d'un document de la procédure qui doit être soumis au débat contradictoire.

En l'espèce, un DSF a été versé au dossier du tribunal duquel il ressort que le locataire n'a pas donné suite aux convocations qui lui ont été adressées de sorte qu'en raison de sa carence, aucun diagnostic n'a pu être réalisé.

Sur l'indemnité d'occupation

En l'espèce, M. [J] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 avril 2025.

Le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [J] [L] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut en disposer à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [J] [L] à payer au bailleur, à compter du 12 avril 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [F] [O] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 août 2025 et des justificatifs produits que M. [J] [L] reste devoir les sommes suivantes au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :
- 898 euros au titre des loyers d'août 2024 à août 2025 après déduction de l'APL( 76 x 4 + 67 x 10)
- 70.81 euros au titre de la consommation d'eau d'octobre 2023 à août 2025
- 123.50 euros au titre des ordures ménagères de l'année 2024

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [J] [L] est par conséquent redevable envers M. [F] [O] de la somme de 1092.31 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande au titre de l'évacuation des détritus

Cette demande repose sur la production de photographies et d'une lettre du bailleur du 10 mai 2024, dans laquelle il est fait état de câbles, de dizaines de poubelles, d'un énorme trempoline, de jouets et d'une cabane.

Il ressort par ailleurs d'autres photographies non datées que ces détritus n'apparaissent plus à l'exception de trois containers.

Par ailleurs dans sa déclaration de main courante du 14 mai 2025, Mme [Y] [V] ne décrit pas précisément les détritus dont il est sollicité l'évacuation et ne fait état que de gravats et d'affaires personnelles sans plus de précision.

Les photographies ne sont pas datées et il n'existe aucun élément de preuve permettant d'attribuer à M. [L] la propriété des objets apparaissant sur les photographies de sorte qu'en l'état la demande d'évacuation sera rejetée à l'exception des cartons que M. [L] a reconnu avoir entreposés et qu'il s'est engagé à évacuer à la déchetterie.

Sur la demande au titre de l'expulsion, des délais de paiement et du sursis à l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, il est constant que M. [J] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 avril 2025.

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [J] [L] sollicite des délais de paiement afin d'apurer sa dette en proposant de payer en plus du loyer courant la somme de 30 euros.

M. [F] [O] s'oppose à cette demande.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que M. [L] a repris le paiement du loyer courant comme il l'avait indiqué lors de l'audience, condition posée par l'article 24 V de la loi précitée pour l'octroi de délais de paiement. Il n'a pas non plus justifié de la souscription d'une assurance habitation ni justifié de ses revenus afin de permettre au tribunal d'apprécier si sa proposition d'apurement de l'arriéré locatif apparaît sérieuse et durable.

Il convient en conséquence de sursoir à statuer sur la demande de condamnation au titre de l'arriéré locatif, d'expulsion, de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution retenues, il sera sursis statuer sur ces demandes.

PAR CES MOTIFS