TJ 57631, 26 mars 2026, RG 25/00801

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 26 MARS 2026

N° RG 11.N° RG 25/00801 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DXK7 CIV
Minute n°

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Valérie DAVIDSON, avocat au barreau de METZ

DÉFENDERESSE :

Association [I] [G]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Cécile CABAILLOT, avocat au barreau de METZ

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du Jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 FEVRIER 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 MARS 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation du 16 mai 2025, M. [W] [M] demande au juge des contentieux de la protection de :

- condamner l'Association " [I] [G] " à rembourser la somme de 2 593,80 euros correspondant à la somme de 72,05 euros x 36 mois prélevés indûment, somme à parfaire jusqu'à complet règlement
- ordonner à l'Association " [I] [G] " de suspendre les prélèvements indus sur le compte de Monsieur [W] [M] d'un montant de 72,05 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir
- condamner l'Association [I] [G] à régler à Monsieur [W] [M] la somme de 2500 euros au titre de la résistance abusive
- condamner l'Association [I] [G] à payer à Monsieur [W] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
- condamner l'Association [I] [G] aux entiers frais et dépens
- rappeler l'exécution provisoire à intervenir

Au soutien de ses prétentions, M. [W] [M] expose qu'il a conclu un contrat de location le 26 octobre 2012 avec l'Association " [I] [G] " concernant un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer de 697 euros correspondant à un appartement de type T3.

Il indique que le 27 décembre 2021, un avenant à la convention n°57/3/09-2010/2002-846/l/4292 a été établi entre le Ministre en charge du Logement et l'Association " [I] [G] " prévoyant notamment la prise en compte de celliers attenant aux garages en surface annexe et la prise en compte du jardin en loyer accessoire. Il précise qu'il n'a pas signé cet avenant.

Par lettre du 4 février 2022, le mandataire de l'Association [I] [G], l'a informé que son loyer était augmenté à 712,52 € par mois pour prendre en compte le jardinet.

Par lettre du 5 avril 2022, son assurance protection juridique, la société GROUPAMA, a sollicité " le détail de cet avenant et justifier ainsi l'augmentation pratiquée ". Suivant lettre du 6 mai 2022, l'Association [I] [G], lui a indiqué que " tous les logements ont été modifiées en intégrant dans les surfaces habitables la moitié des surfaces des annexes, ainsi qu'un loyer unique de 10 euros pour les jardinets individuels attenant aux logements " et a confirmé la méthode de calcul.

M. [W] [M] indique que le tableau annexé à la convention signée entre la bailleresse et le préfet de la Moselle mentionne un logement 2B d'une consistance de 65,93 m2, en prenant en compte une surface réelle des annexes de 16,33 m2, soit 8,16 m2 de surface prise en compte alors qu'aucune annexe n'était attenante à son garage et que ni le contrat de bail, ni l'état des lieux d'entrée ne mentionnent un cellier d'une consistance de 16,33 m2. Il considère que l'augmentation significative du loyer ne repose sur aucune clause contractuelle, ni sur aucune obligation légale car aucun cellier n'est attenant à l'appartement.

M. [W] [M] a maintenu l'intégralité de ses demandes dans ses conclusions du 5 novembre 2025 en actualisant sa créance à la somme de 2882 euros (72.05 euros x 40).

Dans le dernier état de ses conclusions, l'association [I] [G] demande au tribunal de :

- JUGER que les demandes de Monsieur [W] [M] sont recevables mais mal fondées ;

En conséquence,

- DEBOUTER Monsieur [W] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER Monsieur [W] [M] à payer à l'Association [I] [G] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER Monsieur [W] [M] aux entiers frais et dépens.

L'association [I] [G] expose qu'à compter du 1er janvier 2022, le loyer a diminué pour être fixé à 657,22 euros hors jardinet en application de l'avenant à la convention. Elle rappelle que la convention établie entre le Ministre en charge du logement et l'association [I] [G] s'impose aux locataires du programme des 19 logements dont l'un d'entre eux a été pris à bail par Monsieur [W] [M]. Elle considère que M. [W] [M] est d'une particulière mauvaise foi puisqu'il tente d'ignorer l'existence des annexes dont il avait usage, pour échapper à la revalorisation de son loyer. Elle insiste sur le fait que l'association [I] [G] n'est pas à l'origine d'un redécoupage des surfaces pour créer un espace de stockage.

L'association [I] [G] rappelle que M. [W] [M] ne pouvait en aucun cas être signataire d'un avenant, s'agissant d'une convention entre le ministre en charge du logement et l'Association [I] [G] en application de l'article L351.2 (3eme) du code de la construction et de l'habitation et que la convention impose :

- la prise en compte de cellier attenant au garage en surface annexe
- la prise en compte du jardin en loyer accessoire

L'affaire a été retenue à l'audience du 5 février 2026 lors de laquelle les conseils des parties ont comparu et maintenu leurs demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 prorogé au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail est un contrat synallagmatique régi par la loi du 6 juillet 1989 (logements vides), la loi ALUR de 2014 les articles 1193 et suivants du code civil.

Aux termes de l'article 1193 du Code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Il ressort des pièces du dossier que M. [W] [M] loue un logement dans une résidence Seniors à [Localité 2] comportant 20 logements dont la gestion immobilière a été confiée à la société FRESMO par convention du 1er janvier 2016 modifiée par plusieurs avenants successifs.

Pour appliquer l'avenant de la convention d'aide au logement établie entre le Ministre en charge du logement et l'association [I] [G] du 27 décembre 2021 qui impose une modification des règles de calcul des loyers au prorata des m2 des logements, la société FRESMO indique qu'elle a réalisé dans une annexe à l'avenant signé par le bailleur, un tableau récapitulatif pour chaque logement.

S'agissant du logement 2B de M. [W] [M], il a été retenu une surface habitable de 65.93 m2 et une surface réelle des annexes de 16.33m2 soit une surface utile de 74.10 m2 (65.93 + 16.33/2) pour un loyer de 653.52 euros à compter du mois de janvier 2022 hors charges et loyer du jardinet. Dans sa lettre du 5 févier 2025, la société FRESMO indique que M. [W] [M] dispose d'un espace de 28.30 m2 appelée "garage/cellier" et qu'après soustraction de la taille standard d'un garage, soit 12 à 18 m2, elle a qualifié la différence de cellier pour l'inclure dans la surface utile du logement.

Il résulte du bail produit par M. [M] et notamment de sa partie "situation, désignation et consistance des locaux" que le logement loué est un logement T3 de 65.93 m2 et que le montant du loyer dans l'annexe "tarifs des logements au 1er novembre 2012" est fixé à 697.00 euros.

Il en résulte que la modification unilatérale par le bailleur des surfaces prises en compte pour se conformer avec l'avenant de la convention d'aide au logement établie entre le Ministre en charge du logement et l'association [I] [G] du 27 décembre 2021 ne repose sur aucun élément vérifiable par le tribunal. Compte tenu du caractère succinct du bail et du caractère empirique de l'évaluation de la surface prise en compte au titre du cellier, il appartenait pour le moins au bailleur de procéder par voie d'avenant au bail discuté contradictoirement avec M. [W] [M].

Dès lors, l'augmentation unilatérale du prix du loyer est inopposable à M. [W] [M] et l'association [I] [G] doit lui rembourser les sommes indûment perçues à compter du mois de janvier 2022 soit 68.72 euros par mois.

M. [W] [M] indique dans ses écritures qu'il règle la somme indue depuis le mois de juin 2022.

Pour la période du 1er juin 2022 au 1er février 2026, la somme indûment perçue par le bailleur s'élève à 3023.68 euros.

S'agissant de la somme forfaitaire prise en compte en qualité de loyer accessoire au titre des jardins, il ressort que les jardins sont attribués d'office à chaque logement compte tenu du caractère sécurisé de la propriété. M. [W] [M] ne formule aucune observation et n'établit pas que son logement en est dépourvu de sorte que sa demande sera rejetée.

En conséquence, l'association [I] [G] est condamnée à payer à M. [W] [M] la somme de 3023.68 euros arrêtée au 1er février 2026.

Sur la demande de suspension des prélèvements indus

Compte tenu de la solution retenue, il sera fait droit à cette demande mais sans qu'il soit nécessaire de l'assortir d'une astreinte dès lors qu'il appartient au bailleur de tirer les conséquences du jugement dans le cadre de la régularisation des surfaces utiles à prendre en considération pour le calcul du loyer en application de l'avenant de la convention d'aide au logement établie entre le Ministre en charge du logement et l'association [I] [G] du 27 décembre 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance. Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

L'abus de droit exige au moins un acte de mauvaise foi réalisé dans l'intention de nuire au bon déroulement de la procédure. En outre, il est nécessaire de caractériser l'abus, et non seulement d'évoquer le préjudice subi en lien avec l'organisation de la défense qui permettrait de révéler certains abus.

En l'espèce, M. [W] [M] ne justifie par aucun élément d'une quelconque faute distincte de la seule résistance du débiteur à la demande en paiement formée contre lui. M. [W] [M] échouant à démontrer un quelconque abus de la part de l'association [I] [G] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Partie perdante, l'association [I] [G] est condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et à payer à M. [W] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS