TJ 57631, 2 avr. 2026, RG 25/01688

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

N° RG 11.N° RG 25/01688 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2CV CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son Maire
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Adresse 3]
représentée par Me Jean-Marie SONNENMOSER, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [I]
demeurant [Adresse 4]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 23 février 2023, la commune de [Localité 1] a donné à bail à M. [H] [I] un logement [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 391.69 euros augmenté d'une provision sur charges locatives et par acte du 4 octobre 2023, un garage n°[Adresse 6] pour un loyer mensuel hors charges de 30.49 euros.

Le 13 novembre 2024, la commune de [Localité 1] a fait signifier à M. [H] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5225.98 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 14 novembre 2024.

Suivant assignation du 3 octobre 2025, la commune de [Localité 1] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [H] [I] ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 20 euros par jour de retard,
- condamner M. [H] [I] au paiement:
- de la somme de 5 305,81 au titre des loyers, des provisions sur charges impayés et des indemnités d'occupation au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer éventuellement révisé et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 500.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 3 octobre 2025.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande du locataire et a été retenue à l'audience du 5 mars 2026.

À l'audience du 5 mars 2026, la commune de [Localité 1], représentée par son conseil, a comparu et a maintenu ses demandes.

La commune de [Localité 1] expose que M. [H] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de 2 mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le conseil de M. [I] a déposé son mandat le 9 mars 2026 et n'a pas conclu.

Le service logement de l'UDAF de la Moselle a indiqué que le locataire ne s'est pas présenté à la convocation du service aux fins de réaliser un diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 octobre 2025 en vue d'une audience prévue le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par le bailleur le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la commune de [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du logement conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [H] [I] le 13 novembre 2024 pour un montant en principal de 5225.98 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les 2 mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 janvier 2025 et que la résiliation du bail du logement est intervenue de plein droit à cette date.

S'agissant du bail du garage

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que M. [H] [I] ne paie pas régulièrement le loyer du garage.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à la date du 3 octobre 2025, date de l'assignation en justice.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, M. [H] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 janvier 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [H] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

En l'état de la procédure, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte dès lors que l'occupant devra quitter les lieux au plus tard dans les deux mois après la délivrance du commandement d'avoir quitté les lieux et que le refus de libérer volontairement les lieux ne sera caractérisé qu'à l'expiration du délai précité, le bailleur pouvant toujours solliciter le juge de l'exécution d'une demande d'astreinte en application de l'article L421-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [H] [I] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par le bailleur et de condamner M. [H] [I] à payer à la commune de [Localité 1], à compter du 13 janvier 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement augmenté des charges indexée selon les modalités de l'ancien bail ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail du garage résilié à compter du 3 octobre 2025, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la commune de [Localité 1] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte des sommes dues.

Il ressort de ce décompte que M. [H] [I] reste devoir la somme de 5 305,81 au titre des loyers, des provisions sur charges impayés et des indemnités d'occupation au 31 mai 2025

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [H] [I] est condamné à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 5305.81 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [I] est condamné aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS