TJ 57631, 2 avr. 2026, RG 25/01780

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 AVRIL 2026

N° RG 11.N° RG 25/01780 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2LU CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [R]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 27 mars 2025, la SCI [M] a donné à bail à M. [E] [R] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 340.00 euros augmenté d'une provision sur charges locative. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution du locataire pour le paiement des loyers.

M. [E] [R] n'a pas respecté son engagement de payer régulièrement son loyer et ses charges locatives.

Conformément à son engagement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé la somme de 1562.00 euros à la SCI [M] au titre de loyers et charges impayés par M. [E] [R] tel que cela ressort des quittances subrogatives.

Le 25 août 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [E] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail avec quittance subrogative pour un montant de 1562.00 euros en principal.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :

- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les six semaines du commandement délivré en application de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [E] [R],
- ordonner l'expulsion de M. [E] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, du logement,
- condamner M. [E] [R] à lui payer:
- une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, de la date de résiliation judiciaire du bail,
- 2250.00 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2025 sur la somme de 1562.00 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,
- 800.00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,
- rappeler l'exécution provisoire de la décision.

L'assignation a été dénoncée au représentant de l'État par voie électronique le 26 novembre 2025.

À l'audience du 5 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance, qui s'élève à 3524.68 euros au 5 février 2026.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice, M. [E] [R] n'a pas comparu.

M. [E] [R] n'a pas donné suite à sa convocation par le service logement de l'UDAF de la Moselle aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Selon l'article 2306 du code civil, la caution est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution subrogée dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Ces actions s'entendent également de celles permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette. Toutefois, l'effet translatif de la subrogation ne concerne pas les droits intimement liés au créancier.

En l'espèce, l'article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre la SCI [M] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ainsi que l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoient que dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s'adjoindre à la procédure engagée par la caution. De surcroît, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative démontrant qu'elle s'est acquittée de la somme de 2250.00 euros due par M. [E] [R] au titre des arriérés locatifs arrêtés au 11 septembre 2025.

En conséquence, la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, a qualité et intérêt à agir en recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution ainsi qu'en résiliation du bail et en expulsion, ce afin notamment d'éviter l'accroissement de la dette cautionnée.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Moselle le 26 août 2025 de la situation d'impayés concernant M. [E] [R] conformément aux dispositions de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

La copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 26 novembre 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu par la SCI [M] et M. [E] [R] contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats que les quittances subrogatives ainsi qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée ont été régulièrement signifiés à M. [E] [R] le 25 août 2025 pour un montant de 1562.00 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les six semaines de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 octobre 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande de résiliation judiciaire du bail est sans objet compte tenu de l'accueil de la demande principale.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, M. [E] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 6 octobre 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Dès lors, il sera dit qu'à défaut par M. [E] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux, au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [E] [R] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par la caution, subrogée dans les droits du bailleur, et de condamner M. [E] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 6 octobre 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de location, du commandement de payer délivré le 25 août 2025 et de la quittance subrogative actualisée au 5 février 2026 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de sa créance de 3524.68 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges dus par M. [E] [R].

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3524.68 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 novembre 2025.
Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [E] [R] qui succombe, est condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner M. [E] [R] au paiement de la somme de 800.00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS