TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00147

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 26/00147 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3DD CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

[Localité 1] CONFLUENCES HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [E]
demeurant [Adresse 3]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

L'Office public de l'habitat de la ville de [Localité 1], devenu [Localité 1] Confluences Habitat, a donné à bail par contrat du 10 décembre 2012 à Mme [U] [E] et M. [X] [L] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1]. Depuis le 24 novembre 2022, seule Mme [E] est titulaire du bail. Au jour de la demande, le loyer mensuel actualisé s'élève à 576,04 euros et la provision sur charges à 94,28 euros.

La société bailleresse a fait délivrer à Mme [E], par acte extrajudiciaire signifié le 20 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour paiement de la somme de 1 940,43 euros au titre de l'arriéré locatif.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 21 octobre 2025.

Par assignation signifiée le 8 janvier 2026, la société [Localité 1] Confluences Habitat a fait attraire Mme [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion du preneur, ainsi que le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 13 janvier 2026.

À l'audience du 2 avril 2026, la société [Localité 1] Confluences Habitat a demandé au juge des contentieux de la protection de :

CONDAMNER Mme [U] [E] à payer à la société [Localité 1] Confluences Habitat la somme de 2 357,57 euros au titre de l'arriéré de loyer ;
ACCORDER des délais de paiement à Mme [U] [E] ;
DIRE qu'à défaut de paiement d'une seule échéance :
- l'ensemble du solde redeviendra exigible immédiatement ;
- la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit ;
- Mme [U] [E] devra libérer les lieux loués, et ;
- à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique ;
CONDAMNER Mme [U] [E] aux entiers dépens ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision.

À l'appui de ses prétentions, [Localité 1] Confluences Habitat consent à ce que soient accordés à Mme [E] des délais de paiement et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus. La demanderesse indique que Mme [E] s'est engagée à payer 125 euros en plus du loyer afin de solder sa dette.

Mme [U] [E] a comparu à l'audience et a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Elle a indiqué qu'un paiement a été réalisé en mars 2026 et elle s'engage à payer 125 euros en plus de son loyer pour solder sa dette. Elle indique avoir à sa charge trois enfants, dont un seul travaille pour un salaire de 1 000 euros. Elle ajoute qu'elle perçoit un revenu de 1 100 euros et déclare avoir fait une demande pour bénéficier d'une mesure d'assistance et qu'elle est actuellement en relation avec l'UDAF.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 13 janvier 2026 en vue d'une audience prévue le 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société [Localité 1] Confluences Habitat le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société [Localité 1] Confluences Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1224 du Code civil dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que " la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ".

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

L'article 5 du contrat de bail du 10 septembre 2012 stipule que " le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative de l'OPH deux mois après un simple commandement de payer resté infructueux en cas de non-paiement des sommes dues à l'OPH loyers ou charges régulièrement appelés, d'un montant au moins équivalent à deux mois de loyer en principal […] ".

En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [E] présente un arriéré de loyer d'un montant de 2 804,99 euros au jour de l'audience. Ce montant correspond à plus de deux fois le montant d'un loyer en principal (576,04 euros).

Par ailleurs, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 20 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation qui lui a été délivrée.

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur le paiement des loyers

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1221 du Code civil dispose que " le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

En l'espèce, il n'est pas contesté par Mme [E] qu'elle reste redevable d'un arriéré de loyer d'un montant de 2 804,99 euros au jour de l'audience.

L'existence et l'exigibilité de la créance est en conséquence établie.

En conséquence, Mme [E] est condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2 804,99 euros au titre de l'arriéré locatif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24, V et VII de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. […]
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, au regard des observations développées à l'audience sur sa situation financière, il apparaît que Mme [E] est en mesure de s'acquitter de sa dette par le versement d'une somme supplémentaire de 125 euros à son loyer, ce qu'elle accepte, tout comme la partie demanderesse.

Ainsi, et en dépit du fait que Mme [E] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, il y a lieu, sauf à statuer infra petita, de constater l'accord des parties pour qu'il lui soit accordé des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il sera ainsi accordé à Mme [E] la possibilité de s'acquitter de sa dette en 23 mensualités de 125 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais.

Chaque paiement devra s'effectuer en même temps que l'échéance du loyer principal, à compter du jour de la signification du jugement.

Il est également rappelé à Mme [E] que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets.

Dans cette hypothèse, Mme [E] devra libérer immédiatement les lieux loués, et, à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Elle sera également tenue de payer à la société bailleresse une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Mme [E] est par conséquent condamnée aux dépens.

Aucune demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile n'est formulée.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS