TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00145

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 26/00145 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3DB CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

[Localité 1] CONFLUENCES HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante

DÉFENDEURS :
Monsieur [X] [R]
demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [S] [R]
demeurant [Adresse 3]
non comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

JUGEMENT : Réputée contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 septembre 2024, la société [Localité 2] Habitat a donné à bail à M. [F] [R] et Mme [S] [R] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel actualisé de 635,41 euros, outre une provision sur charges, ainsi qu'un parking, moyennant un loyer mensuel actualisé de 3,80 euros.

La société bailleresse a fait délivrer à M. et Mme [R], par acte extrajudiciaire signifié le 20 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire de ces deux contrats, pour un impayé s'élevant à 4 193,12 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 21 octobre 2025.

Par assignation signifiée le 8 janvier 2026, la société [Localité 2] Habitat a fait attraire M. et Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion des preneurs, ainsi que le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 13 janvier 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 2 avril 2026. La société [Localité 2] Habitat a comparu en maintenant et en actualisant les termes de son assignation. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection de :

CONDAMNER solidairement M. et Mme [R] à payer à [Localité 2] Habitat la somme de 7 429,14 euros ;
CONSTATER la résiliation de plein droit de l'engagement de location conclu par M. et Mme [R] ;

En conséquence,

ORDONNER l'expulsion de M. et Mme [R] et les condamner à évacuer immédiatement de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, tant le logement qu'elle occupe [Adresse 4] à [Localité 1] que tous les locaux accessoires, au besoin avec le concours de la force publique ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu ;
CONDAMNER solidairement M. et Mme [R] à payer à la requérante une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé et augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNER M. et Mme [R] à fournir à [Localité 2] Habitat l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu'à complète libération des lieux.
Si le Tribunal accorde des délais de paiement à M. et Mme [R],
DIRE qu'à défaut de paiement d'une seule échéance :
- le solde restant deviendra exigible ;
- la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets ;
- M. et Mme [R] devront libérer les lieux loués ;
- à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. et Mme [R], de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique.
Les CONDAMNER aux entiers dépens.
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la société [Localité 2] Habitat indique que les preneurs se maintiennent dans les lieux, bien que le commandement de payer qui leur a été signifié est resté infructueux. Elle ajoute que l'arriéré locatif ne cesse d'augmenter, de sorte que la résolution du contrat doit être acquise, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle ajoute que les preneurs qui sont dans les lieux depuis deux ans seulement ont toujours irrégulièrement payé les loyers et que le logement n'est pas assuré. Il reste sceptique quant à la possibilité pour les locataires de respecter des délais de paiement compte tenu de l'absence de respect de leurs obligations depuis l'entrée dans les lieux.

M. [F] [R] a comparu et a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

À l'appui de ses prétentions, il indique ne pas contester la dette et qu'il attend de recevoir ses indemnités de chômage pour reprendre le paiement du loyer courant. Il précise avoir perdu son emploi en juin 2025 et avoir un litige avec son employeur. Il ajoute être marié, que son épouse est en situation irrégulière et qu'ils ont cinq enfants à leur charge. Il indique également qu'il suit actuellement une formation pour être conducteur de bus, jusqu'en juin 2026. Il s'engage à payer 200 euros en plus du loyer par mois pour solder sa dette et précise percevoir actuellement 1 100 euros d'allocation chômage et 432 euros au titre de l'APL.

Mme [S] [R], bien que régulièrement convoquée, ne s'est pas présentée à l'audience ni fait représenter. La décision sera en conséquence réputée contradictoire à son égard, conformément à l'article 474 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six sociétéaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 13 janvier 2026 en vue d'une audience prévue le 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société [Localité 2] Habitat le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société [Localité 2] Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1224 du Code civil dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que " la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ".

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Les conditions générales du bail du 3 février 2020 stipulent que " le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur après un simple commandement de payer resté sans effet en cas de non-paiement des sommes dues, loyers ou charges régulièrement appelés, les frais de commandement étant à la charge du locataire ".

L'article 9 du contrat de location du parking stipule également une clause résolutoire, prenant effet un mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, le commandement de payer visant ces deux clauses résolutoires a été signifié aux locataires le 20 octobre 2025 et laissait aux preneurs un délai de six semaines pour s'exécuter.
M. [R] reconnaît ne pas avoir payé la somme qui lui a été réclamée dans ledit délai, ce que confirme au demeurant le dernier décompte produit le 2 avril 2026.

Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire des deux contrats, à compter du 21 décembre 2025.

Sur l'expulsion des preneurs et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L 412-7.

En l'espèce, les preneurs résident dans les lieux sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2025.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner leur expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. et Mme [R] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par la société bailleresse.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par les défendeurs cause incontestablement un préjudice à la société bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, en application des dispositions de l'article 1760 du Code civil, il convient de réparer le préjudice subi par cette dernière et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Le contrat de bail du local à usage d'habitation stipule une clause prévoyant que les " locataires sont tenus conjointement, solidairement [sic] et indivisiblement à l'égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail ".

Le bail prévoyant un régime contradictoire quant à la solidarité, l'obligation conjointe et l'obligation solidaire étant antinomiques, il convient de rejeter sa demande de solidarité et de prononcer une condamnation seulement conjointe au paiement de cette indemnité d'occupation, conformément à l'article 1190 du Code.

En revanche, l'article 10 du contrat de location du parking stipule une clause de solidarité non contradictoire. Les preneurs seront en conséquence tenus solidairement de l'indemnité d'occupation due au titre de ce parking.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".
L'article 1221 du Code civil dispose que " le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

La preuve de l'exigibilité du loyer et des charges résulte, chaque mois, du seul écoulement du temps.

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit, arrêté au 2 avril 2026, que la dette locative de M. et Mme [R] relativement au contrat de bail s'élève à 7 429,14 euros, décompte qui n'est pas contesté par M. [R] à l'audience.

L'obligation de paiement de cette dette étant rapportée, M. et Mme [R] seront condamnés à payer à la société [Localité 2] Habitat la somme de 7 429,14 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 2 avril 2026.

Pour les raisons ci-devant exposées et parce que le décompte ne distingue pas les sommes dues au titre du contrat de bail d'habitation et de parking, la condamnation au paiement de cette somme sera conjointe et non solidaire.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24, V et VII de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, il ressort du dernier décompte locatif du bailleur que la dernière échéance a été payée en juin 2025, de sorte que les preneurs ne remplissent pas la première condition tenant à la reprise de paiement du loyer courant.

En outre, et au regard des ressources dont il a indiqué disposer à l'audience, environ 1 500 euros, et de ses charges, ses cinq enfants et un loyer d'environ 1 000 euros, il apparaît que les preneurs ne sont pas en mesure d'apurer leur dette dans le délai maximal de 36 mois prévu par la loi, puisque cela supposerait le paiement minimum d'une somme de 210 euros, ce que ne permet pas le budget déclaré par le preneur.

Enfin, il résulte du diagnostic social et financier du 10 février 2026 que le plan d'apurement de la dette locative conclu entre les parties le 3 mars 2025 n'a pas été respecté, alors même qu'à cette date, M. [R] exerçait une activité professionnelle.

En conséquent, la demande tendant à bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire et l'échelonnement de la dette locative est rejetée.

Sur la délivrance d'une attestation d'assurance

L'article 7, sous g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de " de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ".

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 1er décembre 2025, la société bailleresse a mis en demeure les preneurs de justifier de l'assurance habitation du logement.

Les preneurs n'ont pas démontré à l'audience être actuellement couverts par une telle assurance.
Ils sont donc condamnés à fournir à la société [Localité 2] Habitat l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

M. et Mme [R], parties perdantes au procès, sont condamnés aux dépens de l'instance.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS