TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00118

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 26/00118 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3BH CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

Madame [E] [G]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [V]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

JUGEMENT : Réputée contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 18 mai 2025, Mme [E] [G] a donné à bail à M. [T] [V] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception avisé le 2 octobre 2025, Mme [G] a mis en demeure M. [V] de payer le montant des loyers en retard, verser le dépôt de garantie et fournir l'acte de cautionnement solidaire.

Cette mise en demeure a été doublée par des échanges par courrier électronique, qui n'ont pas permis de solutionner le litige.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 novembre 2025, Mme [G] a sommé M. [V] de payer le montant des loyers et des charges pour les mois d'août, septembre et octobre 2025.

Une conciliation amiable a été tentée par Mme [G], mais un constat de carence a été dressé le 24 novembre 2025 en raison de l'absence du preneur.

Par assignation signifiée le 15 janvier 2026, Mme [E] [G] a fait attraire M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 16 janvier 2026.

À l'audience du 2 avril 2026, Mme [G], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de :

- DÉCLARER la demande de Mme [G] recevable ;
- PRONONCER la résiliation du bail consenti entre les parties le 18 mai 2025 à compter du jour de la décision ;
- CONSTATER que le preneur occupe sans droit ni titre le logement à compter de cette date ;
- ORDONNER l'expulsion de M. [V] et de tous occupants de son chef, ainsi que de leurs biens, de justifier de l'acquitement des charges locatives et de remettre les clefs du logement ;
- AUTORISER Mme [G] à les expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant d'un technicien et séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
- CONDAMNER M. [V] à payer à Mme [G] les sommes de :
2 975 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l'assignation ; 595 euros au même titre, multipliée par le nombre de mois s'étant écoulés entre janvier 2026 et le jour du prononcé de la décision, au besoin en réalisant une proratisation pour les jours du dernier mois avant la résiliation ; 595 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu'à complète libération des lieux par M. [V] et sous astreinte de 10 euros par jour de retard ; - CONDAMNER M. [V] aux dépens ;
- CONDAMNER M. [V] à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision.

À l'appui de ses prétentions, Mme [G] soutient, au visa des articles 1224 et 1728 du Code civil qu'en s'abstenant de payer les loyers aux termes convenus, de verser le dépôt de garantie, de fournir un garant et de justifier de l'assurance du bien, ainsi qu'en s'abstenant d'occuper le bien et en troublant la quiétude de ses voisins du temps où il l'occupait, M. [V] a manqué à ses obligations contractuelles. Mme [G] considère que ces multiples manquements présentent une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire du bail.

Elle ajoute au titre de ses demandes financières et au visa des articles 1217 et 1728 du Code civil que M. [V] n'a payé aucun des loyers et charges depuis août 2025, et jusqu'à ce jour.
Bien que régulièrement cité par le commissaire de justice ayant dressé, après des diligences suffisantes, un procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du Code de procédure civile, M. [V] ne s'est pas présenté ni fait représenter à l'audience. La décision sera donc réputée contradictoire à son égard, conformément à l'article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Cette disposition est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 16 janvier 2026 vue d'une audience prévue le 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

En conséquence, les demandes de Mme [E] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail d'habitation

Aux termes de l'article 1224 du Code civil, " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui par son caractère spécial évince les dispositions de l'article 1728 du Code civil, dispose que " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location […] ".

Par ailleurs, le contrat de bail du 18 mai 2025 stipule, aux titres des obligations du preneur :

- À l'article IV, le paiement d'un loyer d'un montant de 555 euros et d'une somme de 40 euros au titre des charges locatives, payables d'avance, mensuellement, avant le cinquième jour de chaque mois ;
- À l'article V : le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1 110 euros.

À l'article VI, une clause résolutoire qui érige également au titre des obligations du preneur l'assurance du logement contre les " risques locatifs " et la " fourniture d'un acte de cautionnement ", dans le mois suivant la conclusion du contrat de bail.

Enfin, l'article 1353 alinéa 2 du Code civil précise qu'il appartient au débiteur d'une obligation d'apporter la preuve de l'exécution de celle-ci.

En l'espèce, il n'est pas démontré par le preneur, lequel ne s'est pas présenté à l'audience, qu'il a fourni à la bailleresse une attestation d'assurance, un acte de cautionnement et payé le dépôt de garantie prévu au contrat. Il a donc manqué à ces obligations.

Par ailleurs, il n'est démontré la preuve d'aucun paiement des loyers ou des charges, si ce n'est par la reconnaissance de ceux-ci par la bailleresse jusqu'au mois d'août 2025. À défaut de preuve par le preneur de l'exécution de son obligation de payer le loyer au-delà de cette date, il doit être considéré qu'il a manqué à son obligation sur l'ensemble de la période postérieure.

En outre, il ressort des témoignages de Mme [K] [X] et de Mme [D] [U] que M. [V] a grandement troublé la quiétude de la résidence par des fêtes nocturnes régulières et le déversement de déchets dans les parties communes. Une pétition signée par cinq occupants de l'immeuble et adressée à M. [V] font également état de nuisances sonores nocturnes fréquentes, consistant en de la musique diffusée à un fort volume, des cris et des ébats amoureux. Les pétitionnaires ajoutent que la situation n'a pas cessé malgré leurs tentatives de discussion. Ces actes répétés démontrent ainsi un manquement à son obligation de jouir du bien donné à bail conformément à sa destination d'habitation dans une copropriété.

En revanche, l'inoccupation des lieux par le preneur depuis novembre 2025 ne peut constituer un manquement à ses obligations contractuelles.

L'ensemble des manquements constatés, a fortiori pris ensemble, présentent une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire du bail, à compter de la présente décision.

Sur l'expulsion des preneurs et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L 412-7.

En l'espèce, le preneur réside dans les lieux sans droit ni titre à compter du jugement.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [V] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par la bailleresse.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par le défendeur cause incontestablement un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré

En conséquence, en application des dispositions de l'article 1760 du Code civil, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, de sorte que les attestations de témoignages attestant qu'il serait partie depuis novembre 2025 ne démontre pas la libération des lieux, faute de remise des clefs.

Sur le paiement des loyers et l'indemnité d'occupation

Il ressort de l'article 1728 du Code civil précité que l'obligation de payer le loyer constitue l'une des obligations principales du preneur. Le contrat stipule le paiement d'un loyer d'un montant de 555 euros et d'une somme de 40 euros au titre des charges locatives, payables d'avance, mensuellement, avant le cinquième jour de chaque mois.

L'article 1220 du Code civil dispose que " le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du Code civil déjà évoqué dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

En l'espèce, la preuve de l'exigibilité du loyer et des charges résulte, chaque mois, du seul écoulement du temps.

Mme [G] indique que le loyer n'a pas été payé depuis le mois d'août 2025, de sorte que la dette locative s'élève à 595 x 9 mois (août 2025 à avril 2026) + 595 x 7/31e (mai 2026), soit 5 489,35 euros.

Il n'est pas démontré par le preneur l'extinction de son obligation par un quelconque moyen.
Par conséquent, M. [V] est condamné à payer à Mme [G] la somme de 5 489,35 euros au titre de l'arriéré locatif.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie".

M. [T] [V], partie perdante au procès, est condamné aux dépens de l'instance.
Aux termes de l'article 700, 1o du Code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ".

En l'espèce, M. [T] [V], tenu aux dépens, est condamné à payer à Mme [E] [G] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS