TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00116

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 26/00116 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3AT CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [K]
demeurant [Adresse 3]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI JFK a donné à bail, par contrat du 9 novembre 2023, à Mme [G] [K] un appartement situé [Adresse 4] à Sarreguemines, moyennant un loyer mensuel réactualisé de 532,71 euros, y compris une provision sur les charges locatives.

Suite à un défaut de paiement des loyers et charges pour les mois d'avril, juin et juillet 2025, pour un montant total de 2 449,16 euros, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution VISALE, a payé cette somme à la société bailleresse.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 20 octobre 2025 à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour paiement de la somme de 2449.16 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 21 octobre 2025.

La société caution a également pris en charge le paiement des loyers et des charges pour la période d'aout à novembre 2025, pour un montant total de 2 202,8 euros.

Mme [K] n'a pas régularisé la situation.

Par assignation signifiée le 12 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait attraire Mme [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion de la preneuse, ainsi que le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 13 janvier 2026.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 2 avril 2026

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a repris les termes de son assignation en les réactualisant et demandé au juge des contentieux de la protection de :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail
À titre subsidiaire,
- PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.
- ORDONNER l'expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.
- CONDAMNER Mme [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 226,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 octobre 2025 sur la somme de 2 449,16 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.
- FIXER l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.
- CONDAMNER Mme [K] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
- CONDAMNER Mme [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
- CONDAMNER Mme [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, la demanderesse indique être recevable à agir en ce qu'elle s'est subrogée dans les droits de la société bailleresse en sa qualité de caution, conformément aux articles 1346 et 2306 du Code civil. La société ACTION LOGEMENT SERVICES ajoute, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que l'absence de remboursement par la preneuse des sommes qu'elle a payées pour son compte, malgré la signification d'un commandement de payer, entraîne l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement présente une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

La demanderesse ajoute encore qu'en s'étant subrogée dans les droits de la société bailleresse, elle est fondée à réclamer le remboursement des sommes qu'elle a payées pour le compte des preneurs et de percevoir l'indemnité d'occupation, dès lors qu'elle a indemnisé la société bailleresse de ces sommes.

Mme [G] [K] a comparu et demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

À l'appui de ses prétentions, elle expose avoir connu une période de dépression et souffrir d'un handicap. Elle indique suivre actuellement une formation dans le cadre d'une réorientation professionnelle. Elle reconnaît n'avoir pas payé le loyer courant mais s'engage à payer celui du mois d'avril. Elle ajoute disposer de ressources à hauteur de 1 000 euros par mois et n'avoir aucune personne à sa charge.

Il a été demandé aux parties de produire au cours du délibéré une quittance de paiement pour le loyer d'avril 2026. La juridiction a reçu, le 16 avril 2026, une capture d'écran de l'application bancaire de Mme [K] faisant apparaît un virement au profit du bailleur d'une somme de 590 euros libellé " loyer avril + charges ".

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 13 janvier 2026 en vue d'une audience prévue le 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 2309 du Code civil dispose que " la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ".

L'article 1224 du Code civil dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que " la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ".

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

L'article X du contrat de bail du 9 novembre 2023 stipule que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit […] : six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ".

L'article 1353 du Code civil ajoute que " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES démontre qu'elle a payé en sa qualité de caution et, pour le compte des preneurs au bénéfice du bailleur, la somme totale de 6 226,83 euros correspondant aux loyers des mois d'avril et juin 2025 à février 2026. La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la SCI JFK et est fondée à en demander le paiement ainsi que d'exercer les droits de la société bailleresse.

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire 20 octobre 2025 et lui laissant un délai de six semaines pour régulariser l'arriéré locatif.

La défenderesse n'a pas payé la somme qui lui a été réclamée dans ledit délai, ce que confirme au demeurant le dernier décompte produit au jour de l'audience.

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er décembre 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

En l'espèce, la preneuse réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2025.
Le bail étant résilié, l'occupation du bien par la défenderesse cause incontestablement un préjudice à la société bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, en application des dispositions de l'article 1760 du Code civil, il convient de réparer le préjudice subi par cette dernière et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Mme [K] est condamnée à payer cette indemnité à la demanderesse.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 2309 du Code civil dispose que " la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ".

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

L'article 1221 du Code civil dispose que " le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

La preuve de l'exigibilité du loyer et des charges résulte, chaque mois, du seul écoulement du temps.

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit, arrêté au 25 mars 2026 et des quittances subrogatives qui y sont attachées, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé en sa qualité de caution à la SCI JFK et au titre de la dette locative de Mme [K] la somme de 6 226,83 euros.

Ce décompte n'est pas contesté par la locataire.

L'obligation de paiement de cette dette étant rapportée, Mme [K] est condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 226,83 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 25 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 449,16 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24, V et VII de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Mme [K] a repris le paiement du loyer courant, comme elle l'a démontré par la production d'une capture d'écran d'un virement bancaire qu'elle a réalisé au profit du bailleur, pour un montant de 590 euros.

Au regard de ses ressources actuelles et de son projet professionnel, elle est en mesure d'apurer sa dette locative dans les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989.

Il sera ainsi accordé à Mme [K] la possibilité de s'acquitter de sa dette en 35 mensualités de 175 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais.

Chaque paiement devra s'effectuer en même temps que l'échéance du loyer principal, à compter du jour de la signification du jugement.

Il est également rappelé à Mme [K] que le défaut de paiement d'une seule échéance prescrite entraînera la déchéance du terme, que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets.

Dans cette hypothèse, Mme [K] devra libérer immédiatement les lieux loués, et, à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Il est encore rappelé que Mme [K] sera également redevable de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur .

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Mme [K], partie perdante au procès, est condamnée aux dépens de l'instance, y compris les frais du commandement de payer du 20 octobre 2025.

En vertu de l'article 700, 1o du Code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ".

En l'espèce, Mme [K], tenue aux dépens, est condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS