TJ 57631, 7 mai 2026, RG 25/01862

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 11.N° RG 25/01862 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2TH CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

[Localité 1] CONFLUENCES HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante

DÉFENDERESSE :
Madame [R] [Z]
demeurant [Adresse 3]
comparante

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Localité 1] Confluences Habitat, a donné à bail par contrat du 1er mars 2022 à Mme [R] [Z] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel actualisé de 348,07 euros, outre les charges.

La société bailleresse a fait délivrer à Mme [Z], par acte extrajudiciaire signifié le 10 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé s'élevant 4 550,46 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 10 janvier 2025.

Par assignation signifiée le 9 décembre 2025, la société [Localité 1] Confluences Habitat a fait attraire Mme [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate la résiliation du bail, ordonne l'expulsion de la preneuse, ainsi que le paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle le 15 décembre 2025.

À l'audience du 5 mars 2026, la société [Localité 1] Confluences Habitat a demandé au juge des contentieux de la protection de :

- CONDAMNER Madame [Z] [R] à payer à la société [Localité 1] Confluences Habitat la somme de 3 942,75 euros ;
- CONSTATER la résiliation de plein droit de l'engagement de location conclu par Madame [Z] [R] :
En conséquence,
- ORDONNER l'expulsion de Madame [Z] [R] et la condamner à évacuer immédiatement de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, tant le logement qu'elle occupe [Adresse 5] à [Localité 2] que tous les locaux accessoires, au besoin avec le concours de la force publique ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu ;
- CONDAMNER Madame [Z] [R] à payer à la requérante une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé et augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi ;

Si le tribunal accorde des délais de paiement à Madame [Z] [R] dire qu'à défaut de paiement d'une seule échéance :

- le solde restant deviendra exigible ;
- la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets ;
- Madame [Z] [R] devra libérer les lieux loués ;
- à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [Z] [R], de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

- LA CONDAMNER aux entiers dépens.
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir en application des dispositions de l'article 515 du CPC.

À l'appui de ses prétentions, la société [Localité 1] Confluences Habitat soutient que la clause résolutoire est acquise, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en l'absence de règlement dans le délai laissé par le commandement de payer l'intégralité de la somme due.

La demanderesse consent toutefois à ce que soient accordés à Mme [Z] des délais de paiement et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus en indiquant qu'elle a réalisé des versements dans le but de solder sa dette.

Mme [R] [Z] a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Mme [Z] expose qu'elle a récemment perdu son travail pour des raisons de santé, mais qu'elle percevait auparavant 2 200 euros par mois. Elle ajoute s'être inscrite auprès de France travail le jour de l'audience et avoir deux enfants, majeurs à sa charge, dont l'ainé est en recherche de travail. Elle propose de payer 100 euros par mois en plus du loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 15 décembre 2025 en vue d'une audience prévue le 5 mars 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la société [Localité 1] Confluences Habitat le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la société [Localité 1] Confluences Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la résolution du contrat de bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1224 du Code civil dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que "la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat".

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 4 du contrat de bail du 1er mars 2022 stipule une clause résolutoire pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire 10 janvier 2025.

La défenderesse ne justifie pas avoir payé la somme qui lui a été réclamée dans le délai prévu de six semaines.

Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 février 2025.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L 412-7.

En l'espèce, Mme [V] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 22 février 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par Mme [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par la bailleresse.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par la défenderesse cause incontestablement un préjudice à la société bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré

En conséquence, en application des dispositions de l'article 1760 du Code civil, il convient de réparer le préjudice subi par cette dernière et de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur le paiement de l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1221 du Code civil dispose que "le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

La preuve de l'exigibilité du loyer et des charges résulte, chaque mois, du seul écoulement du temps.

Il résulte du dernier décompte produit, arrêté au jour de l'audience, le 5 mars 2026, que la dette locative de Mme [Z] s'élève à 3 942,75 euros, décompte qui n'est pas contesté par la locataire.

L'obligation de paiement de cette dette étant rapportée, Mme [Z] est condamnée à payer à la société [Localité 1] Confluences Habitat la somme de 3 942,75 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 5 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24, V et VII de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, il résulte du décompte produit par la société demanderesse que Mme [Z] s'est acquittée au cours des mois précédents l'audience d'une somme nettement supérieur au montant de son loyer courant, si bien que son arriéré qui s'élevait à 5200,23 euros au jour de l'assignation n'est plus que de 3 942,75 euros au jour de l'audience.

Mme [Z] apparait donc en mesure de s'acquitter de sa dette par le versement d'une somme supplémentaire de 115 euros en plus du loyer courant.

Il sera ainsi accordé à Mme [Z] un délai de paiement et la possibilité de s'acquitter de sa dette en 34 mensualités de 115 euros et une 35e mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais.

Chaque paiement devra s'effectuer en même temps que l'échéance du loyer principal, à compter du jour de la signification du jugement.

Il est également rappelé à Mme [Z] que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets.

Dans cette hypothèse, Mme [Z] devra libérer immédiatement les lieux loués, et, à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

Il est encore rappelé que Mme [Z] sera également redevable de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

Mme [Z], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l'instance.

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement".

En l'espèce, aucune raison ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS