TJ 57631, 2 juill. 2026, RG 25/01854

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026

N° RG 11.N° RG 25/01854 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2R7 CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

Madame [F] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [R]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Julien WEHR, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026

JUGEMENT : Mixte, contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 JUILLET 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 20 juillet 2024, Mme [F] [Z] a donné à bail à Mme [I] [R] un logement [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 530,00 euros, augmenté d'une provision sur charges locatives.

Le 12 mai 2025, Mme [F] [Z] a fait signifier à Mme [I] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1702 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 12 mai 2025.

Suivant assignation du 4 décembre 2025, Mme [F] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [I] [R] ainsi que de tout occupant de son chef,
- condamner Mme [I] [R] au paiement:
- de la somme de 5689,00 au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 28 octobre 2025 avec intérêts au taux légal
- de la somme de 3546.62 euros au titre de la régularisation des charges locatives annuelles
- d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 610,00 euros égal au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 4 décembre 2025.

Suivant conclusions du 3 mars 2026, Mme [I] [R] indique qu'elle a été placée sous curatelle renforcée par ordonnance du 21 novembre 2024 du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] qui s'est dessaisi au profit du juge des contentieux de la protection de [Localité 2] le 10 décembre 2024. Un changement de curateur a été réalisé par ordonnance du 30 décembre 2024. Suivant courriel du 11 février 2026, la curatrice a informé le conseil de Mme [R] qu'une demande d'allocation adulte handicapé a été déposée le 27 novembre 2025 ainsi qu'une demande au FSL qui a procédé à un paiement de 2010.00 euros le 23 décembre 2025. Elle sollicite des délais de paiement et conteste les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges locatives.

Suivant conclusions déposées à l'audience du 2 avril 2026, Mme [F] [Z] a modifié la demande initiale s'agissant des sommes réclamées :

- 2922.00 euros au titre des loyers et charges dues
- 650.00 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation sous astreinte de 10 euros par jour de retard
- 3546.62 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l'exercice 2024-2025

Elle indique s'opposer à la demande de délai de paiement et indique s'agissant des charges locatives, que Mme [I] [R] n'a formulé aucune observation suite à la lettre qui lui avait été adressée le 10 octobre 2025.

À l'audience du 5 février 2026, le conseil de Mme [F] [Z] a comparu, a maintenu ses demandes.

Le conseil de Mme [I] [R] a comparu et a réitéré les termes de ses conclusions écrites.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 décembre 2025 en vue d'une audience prévue le 5 février 2026, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par le bailleur le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de Mme [F] [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [I] [R] le 12 mai 2025 pour un montant principal de 1702 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 juin 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'indemnité d'occupation

En l'espèce, Mme [I] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 juin 2025.

Le bail étant résilié, l'occupation du bien par Mme [I] [R] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [I] [R] à payer au bailleur, à compter du 12 juin 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges indexée selon les modalités de l'ancien bail et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés soit la somme mensuelle de 650.00 euros.

Sur la demande d'astreinte

En l'état de la procédure, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte dès lors le bailleur peut toujours solliciter le juge de l'exécution d'une demande d'astreinte en application de l'article L421-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [F] [Z] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 janvier 2026, que Mme [I] [R] reste devoir la somme de 4365,00 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation après déduction des sommes payées par la CAF et le versement du FSL à hauteur de 2010.00 euros.

Or dans ses conclusions déposées à l'audience du 2 avril 2026, soit postérieurement au décompte précité, le conseil du bailleur fait état d'un arriéré locatif d'un montant de 2922 euros, sans produire un nouveau décompte et sans s'expliquer sur la diminution de la somme réclamée.

Dès lors, le tribunal n'étant pas en mesure de statuer le quantum de l'arriéré locatif dont est redevable Mme [R], il convient d'ordonner la réouverture des débats en invitant le bailleur à produire un décompte locatif actualisé.

Sur la demande au titre de la régularisation des charges locatives

Mme [I] [R] conteste le décompte de régularisation des charges et la somme de 3546.62 euros réclamée par le bailleur.

Selon l'Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Ce texte consacre le principe d'exigibilité des charges sur justification, prohibant toute évaluation forfaitaire non justifiée, et impose au bailleur une obligation de régularisation annuelle et de communication du décompte et des pièces justificatives. La contestation du décompte des charges par le locataire, lorsqu'elle est fondée sur l'absence de justification, de régularisation ou de communication des pièces, constitue une contestation sérieuse qui fait obstacle à l'exigibilité des sommes réclamées. Le bailleur, tenu par une obligation de transparence et de rigueur dans la gestion des charges, doit rapporter la preuve de la régularité de sa demande, en produisant le décompte précis, les pièces justificatives et le mode de répartition, sous peine de voir ses demandes rejetées.

En l'espèce, au soutien de sa demande de régularisation des charges au titre de la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, le bailleur produit un décompte du syndic de copropriété faisant état de charges de copropriété à hauteur de 3613.67 euros au titre du logement dont est propriétaire Mme [F] [Z], un avis de taxe foncière 2025 faisant état d'une redevance au titre des ordures ménagères de 175.00 euros.

Dans sa lettre du 10 octobre 2025, Mme [F] [Z] fait état d'une somme de 3371.62 euros au titre des charges locatives, 175.00 euros au titre de la taxe foncière et réclame à Mme [R] la somme de 3306.62 euros après déduction de la somme de 240 euros payée par la locataire au titre des avances sur charges.

En l'état et en raison des incohérences précitées, le tribunal n'est pas en mesure de statuer sur la demande au titre des charges locatives étant précisé qu'il n'appartient pas au juge de déterminer dans le décompte de copropriété du syndic qui ne comporte aucune date sur la période concernée, les charges récupérables sur le locataire et celles restant à la charge du propriétaire.

Dès lors, le tribunal n'étant pas en mesure de statuer le quantum des sommes dont est redevable Mme [R], il convient d'ordonner la réouverture des débats en invitant le bailleur à produire un décompte des charges de copropriété mentionnant la période concernée et le détail des sommes récupérables sur le locataire ou à défaut de détailler sa demande.

Sur la demande d'expulsion, de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Compte tenu des observations précitées et de l'incertitude sur le montant des sommes dont est redevable Mme [R], il sera sursis à statuer sur ces demandes.

PAR CES MOTIFS