TJ 57631, 2 juill. 2026, RG 26/00321

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026

N° RG 11.N° RG 26/00321 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3SR CIV
Minute n°

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [S]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître François GENY de la SCP GENY CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS :

Madame [H] [E]
demeurant [Adresse 3]
non comparante

Monsieur [O] [Z]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 JUILLET 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er avril 2023, M. [M] [S] a donné à bail à Mme [H] [E] et M. [O] [Z] un logement [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 850,00 euros.

Le 1er décembre 2025, M. [M] [S] a fait signifier à Mme [H] [E] et M. [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3400,00 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 10 décembre 2025.

Suivant assignation du 6 février 2026, M. [M] [S] demande au juge des contentieux de la protection de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [H] [E] et M. [O] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef,
- condamner solidairement Mme [H] [E] et M. [O] [Z] au paiement :
- de la somme de 3400,00 au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 30 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 850,00 euros égal au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- la somme de 1000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- aux dépens y compris les frais du commandement de payer et du constat
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 9 février 2026.

À l'audience du 7 mai 2026, le conseil de M. [M] [S] a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 5380,00 euros à la date du 31 mai 2026.

M. [M] [S] expose que Mme [H] [E] et M. [O] [Z] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a produit également un constat réalisé le 13 octobre 2025 duquel il ressort que les locataires entrent dans le logement par une fenêtre, la porte d'entrée étant cassée, qu'ils ont entreposé de nombreux déchets sur la terrasse attirant les mouches et les rats et produisant une odeur insupportable est dénoncée par les voisins.

Bien que régulièrement assigné à comparaitre par dépôt de l'acte à étude après vérification du domicile par le commissaire de justice, Mme [H] [E] et M. [O] [Z] n'ont pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 février 2026 en vue d'une audience prévue le 7 mai 2026, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par le bailleur le 10 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

En conséquence, les demandes de M. [M] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d'expulsion et de paiement de l'arriéré locatif sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [H] [E] et M. [O] [Z] le 1er décembre 2025 pour un montant principal de 3400,00 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er février 2026 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, Mme [H] [E] et M. [O] [Z] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 1er février 2026.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner leur expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par Mme [H] [E] et M. [O] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par Mme [H] [E] et M. [O] [Z] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner solidairement Mme [H] [E] et M. [O] [Z] à payer au bailleur, à compter du 1er février 2026, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges indexées selon les modalités de l'ancien bail et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [M] [S] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 31 mai 2026, que Mme [H] [E] et M. [O] [Z] restent devoir la somme de 5380,00 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, Mme [H] [E] et M. [O] [Z] sont condamnés solidairement à payer à M. [M] [S] la somme de 5380,00 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 31 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [E] et M. [O] [Z] sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et au paiement de la somme de 1000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS