TJ 57631, 2 juill. 2026, RG 25/01708

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026

N° RG 11.N° RG 25/01708 - N° Portalis DBZK-W-B7J-D2ED CIV
Minute n°

DEMANDERESSE :

[W]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [B]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 07 MAI 2026

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 JUILLET 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 25 juin 2021, la société [W] a donné à bail à M. [Y] [B] et Mme [U] [K] un appartement situé [Adresse 4] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 400,29 euros, augmenté des provisions sur charges et un garage à la même adresse pour un loyer de 38.12 euros.

Mme [U] [K] s'est désolidarisée du bail et un avenant au bail à été conclu entre le bailleur et M. [B] le 13 septembre 2023.

Suivant assignation du 7 novembre 2025, la société [W] demande au juge des contentieux de la protection de :

- prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de s'acquitter des loyers et des charges
- ordonner l'expulsion de M. [Y] [B] ainsi que de tout occupant de son chef,
- ordonner au locataire de justifier d'une assurance habitation jusqu'à libération des lieux
- condamner M. [Y] [B] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 3418,76 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 14 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- une indemnité mensuelle d'occupation de 472,49 euros égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu'à la libération effective des lieus
- aux dépens et la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

L'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 7 novembre 2025.

La société [W] expose que malgré plusieurs rappels, M. [B] ne lui pas adressé ses avis d'imposition en application des dispositions de l'article L.441-9 du Code de la construction et de l'habitation de sorte que le bailleur a facturé à compter du mois de mars 2025, un supplément de loyer au locataire.

À l'audience du 7 mai 2026, la société [W] a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 2849,39 euros à la date du 30 avril 2026.

La société [W] expose que M. [Y] [B] n'a pas payé les loyers et charges depuis le mois de février 2026 et qu'il s'agit d'un manquement grave du locataire à ses obligations.

Bien que régulièrement assigné à comparaitre par dépôt de l'acte à étude après vérification du domicile par le commissaire de justice, le défendeur n'a pas comparu.

La décision étant susceptible d'appel et le défendeur cité à étude étant non-comparant il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 novembre 2025 en vue d'une audience prévue le 8 janvier 2026, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de la société [W] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que M. [Y] [B] ne paie plus son loyer depuis le mois de février 2026. M. [B] étant non-comparant, le tribunal n'est pas en mesure de connaître les motifs des défauts de paiement et d'apprécier la nature et l'origine des difficultés financières du locataire.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter 1er février 2026, date du premier impayé de loyer.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l'espèce, M. [Y] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er février 2026.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Dès lors, il est ordonné, qu'à défaut par M. [Y] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [Y] [B] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [Y] [B] à payer au bailleur, à compter du 1er février 2026, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges soit la somme de 472,49 euros jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société [W] apporte la preuve de l'arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 30 avril 2026, que M. [Y] [B] reste devoir la somme de 2849,39 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette étant rapportée, M. [Y] [B] est condamné à payer à la société [W] la somme de 2849,39 euros, au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 30 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande au titre de l'assurance du logement

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s'assurer " contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ". Il doit en justifier, chaque année sur demande du bailleur (attestation d'assurance). Cette obligation ne prend fin qu'à la date de libération des lieux.

Il convient dès lors de condamner M. [Y] [B] à justifier auprès du bailleur de la souscription d'une assurance habitation au titre du logement qu'il occupe.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [B], succombant à l'instance, est condamné aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [W] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner M. [Y] [B] au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS