TJ 57631, 13 août 2026, RG 26/00797

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SARREGUEMINES

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 13 AOUT 2026

N° RG 11.N° RG 26/00797 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D4Z7 CIV
Minute n°

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [W]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julien WEHR, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS :

Madame [A] tutrice de son père M. [R] [O] [R]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur [Y] [R]
demeurant [Adresse 4]
non comparant

Madame [E] [R] EPOUSE [B]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Nathalie FOTRE, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame [C] [R] EPOUSE [U]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Nathalie FOTRE, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [S] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Martial GAGNEUX, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS à l’audience publique du 04 JUIN 2026

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 AOUT 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signé par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Pour un exposé complet du litige, il convient de s'en rapporter à l'ordonnance de référé du 5 février 2026 et à l'ordonnance de référé du 7 mai 2026 aux termes desquelles, après avoir sollicité les observations des parties sur l'application des dispositions de l'article 837 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au fond à l'audience du 4 juin 2026.

Lors de cette audience, les conseils des parties ont comparu et maintenu leurs demandes. M. [Y] [R] a informé le greffe qu'il ne serait pas présent.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026 prorogée au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé pour reprise pour vendre du 1er décembre 2023

Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice le 1er décembre 2023 et il est déclaré dans l'acte qu'il annule et remplace un précédent congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 novembre 2023.

Il a été délivré à la demande de Mme [A] [R], M. [Y] [R], Mme [E] [R] épouse [B] et Mme [C] [R] épouse [U] es qualité d'ayants droits de la bailleresse, Mme [F] [I] veuve [R] décédée le 25 avril 2021.

Il est donné congé aux locataires d'avoir à quitter les lieux pour le 14 juillet 2024 au motif que les propriétaires souhaitent vendre l'immeuble pour le prix de 60000 euros hors frais d'acte. Il reproduit les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et contient la reproduction in extenso de la notice d'information du 13 décembre 2017.

L'acte a été remis aux locataires par acte déposé à l'étude après vérification du domicile par le commissaire de justice.

M. [W] et M. [H] considèrent que ce congé est frauduleux et qu'il ne poursuit que le l'objectif de les évincer du logement suite à leurs dénonciations de l'état de délabrement du logement à compter de mai 2022.

Il est constant que l'intention frauduleuse s'apprécie au moment de la délivrance du congé.

Dans sa lettre du 2 mars 2025, M. [Y] [R], propriétaire indivis de l'immeuble, expose que le congé pour vendre du 1er décembre 2023 n'avait pas pour finalité de vendre et indique qu'à sa connaissance, aucune démarche en ce sens n'a été effectuée et qu'aucun DPAE préalable à la vente n'a été réalisé. Il ajoute qu'aucun mandat de vente n'a été formalisé.

Aucune pièce n'est produite par les autres co-indivisaires pour contredire les allégations de M. [Y] [R] et permettre au tribunal d'apprécier la sincérité des propriétaires dans leur décision de vendre lors de la délivrance du congé.

En conséquence, le tribunal prononce la nullité du congé pour reprise pour vendre délivré le 1er décembre 2023.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires

Il est reproché aux locataires de n'avoir pas entretenu le logement et d'avoir transformé les lieux sans autorisation, à savoir “bricoler l'installation électrique, l'escalier en bois menant au 1er étage ou encore la charpente.”

Il est également indiqué que ceux-ci n'ont pas réglé régulièrement les loyers pour la période de 2022 à 2023 et qu'ils restent redevables de la somme de 2059.06 euros.

Il est produit aux débats plusieurs décomptes locatifs intitulés "bilan location" desquels il résulte que les locataires restent redevables au titre des loyers et charges de :

- la somme de 515.72 euros pour l'année 2022
- la somme de 290.72 euros pour l'année 2023
- la somme de 3408.00 euros pour l'année 2024

Dans sa lettre du 21 mars 2024, la CAF de la Moselle indique que suite au diagnostic de non-conformité du logement, les locataires ne sont tenus de payer que la différence entre le loyer et le montant de l'allocation logement de 127 euros.

Dans une attestation du 18 décembre 2024, M. [Y] [R] atteste que M. [H] s'est acquitté du loyer restant à sa charge en 2024. Il ajoute que depuis la signature du bail en juillet 2012, M. [H] s'est toujours acquitté de son loyer.

Dans une lettre du 8 décembre 2025, M. [S] [H] a demandé aux propriétaires un état récapitulatif des charges locatives y compris la taxe des ordures ménagères.

Les relevés bancaires des locataires permettent d'établir qu'à compter du 1er avril 2024, il a été payé au titre du loyer résiduel la somme de 283 euros par mois.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

L'article 6 du même code précise que " à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ".

Ces textes consacrent le principe fondamental selon lequel chaque partie, et donc le demandeur, doit rapporter la preuve des faits qu'elle invoque à l'appui de ses demandes. Il s'agit d'une règle directrice du procès, qui conditionne l'issue du litige. Ils s’imposent aux parties, et en premier lieu au demandeur.

Les pièces et éléments contradictoires produits aux débats ne permettent pas d'établir l'existence d'un arriéré locatif certain et exigible à la charge des locataires.

S'agissant du défaut d'entretien reproché aux locataires, il n'est produit aucune pièce au soutien de cette allégation, le constat de non-décence ne permettant pas d'établir la responsabilité des locataires dans les désordres constatés relatifs à l'étayage de l'escalier, le disfonctionnement du disjoncteur différentiel et l'assemblage d'une panne de la charpente.

En conséquence, Mme [A] [R], Mme [E] [R] épouse [B] et Mme [C] [R] épouse [U] sont déboutées de leur demande de résiliation de bail.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En application des dispositions du même article, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit en outre délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, il peut être condamné à effectuer des travaux de remise en état mais il peut également lui être demandé des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi.

En l'espèce, dans une lettre du 10 mai 2023 adressée à Mme [U] [C], M. [H] relate les désordres qui affectent les lieux loués. Le diagnostic réalisé le 12 mars 2024 par la société SOLIHA mandatée par la CAF de la Moselle a conclu à la non-décence des lieux loués sans que ces désordres les rendent impropres à l'habitation.

Il est constant que depuis la réalisation du constat, les propriétaires n'ont pas réalisés les travaux de remise en état du logement.

Le préjudice de jouissance est dès lors caractérisé.

Compte tenu de la nature et de l'étendue des désordres affectant les lieux loués, il convient d'évaluer le préjudice de jouissance à 10% du loyer mensuel soit la somme de 55 euros par mois à compter du 1er avril 2024 et jusqu'au 1er juin 2026.

Seul M. [H] sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

En conséquence, Mme [A] [R], M. [Y] [R], Mme [E] [R] épouse [B] et Mme [C] [R] épouse [U] sont condamnés solidairement à payer à M. [S] [H] la somme de 742.50 euros à titre de dommages et intérêts (1485 euros x 50%).

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Parties perdantes, Mme [A] [R], M. [Y] [R], Mme [E] [R] épouse [B] et Mme [C] [R] épouse [U] sont condamnés aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile et à payer à M. [S] [H] la somme de 800 euros et à M. [D] [W] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS