TJ 57631, 5 mars 2026, RG 25/00144

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés JCP
Minute n°
N° RG 9.N° RG 25/00144 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DY5H CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES COQUELICOTS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Estelle BATON, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [A]
demeurant [Adresse 2]
comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 05 FEVRIER 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 05 MARS 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2023, la SCI LES COQUELICOTS a donné à bail à M. [G] [A] un logement situé [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 570.00 euros augmenté d'une provision pour charges locatives.

Le 23 avril 2025, la SCI LES COQUELICOTS a fait délivrer à M. [G] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 1498.46 euros.

Le 24 avril 2025, la SCI LES COQUELICOTS a saisi par voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Moselle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, dénoncé au préfet de la Moselle par voie électronique le 29 août 2025, la SCI LES COQUELICOTS a fait assigner M. [G] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les 2 mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [G] [A] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, du logement,
- condamner M. [G] [A] à lui payer par provision :
- la somme de 2882.10 euros, avec intérêts de droit, au titre de la dette locative
- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 749.23 euros
- la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2025.

Lors de cette audience, les parties ont comparu et M. [A] a sollicité un renvoi pour produire des pièces et s'acquitter de l'arriéré locatif en sollicitant l'aide financière de son père.

A l'audience de renvoi, la SCI LES COQUELICOTS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a produit un décompte actualisé de sa créance.

M. [G] [A] a comparu en déclarant qu'il n'avait pas payer l'arriéré, qu'il avait été optimiste et qu'il avait trouvé un accord financier avec son père. Il a ajouté que l'arriéré locatif serait régularisé en février et s'est engagé à produire les justificatifs en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

Aucun justificatif n'a été transmis au tribunal par le locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Moselle le 24 avril 2025 de la situation d'impayés concernant M. [G] [A] conformément aux dispositions de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

La copie de l'assignation a été notifiée au préfet de la Moselle par la voie électronique le 29 août 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de la SCI LES COQUELICOTS est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [G] [A] le 23 avril 2025 pour un montant principal de 1498.46 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les 2 mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juin 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, M. [G] [A] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 23 juin 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonnerson expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il sera dit qu'à défaut par M. [G] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux, au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par le défendeur cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [G] [A] à payer par provision à la SCI LES COQUELICOTS, à compter du 23 juin 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale à 749.23 euros, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI LES COQUELICOTS fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 6 février 2026, que M. [G] [A] reste devoir la somme de 8925.83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette n'étant pas sérieusement contestable, M. [G] [A] est condamné à payer par provision au bailleur de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [G] [A] qui succombe, est condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES COQUELICOTS les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner M. [G] [A] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS