TJ 57631, 2 avr. 2026, RG 25/00156

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés JCP
Minute n°
N° RG 9.N° RG 25/00156 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZJU CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 AVRIL 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

Société [Localité 2]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Angélique HUM de l’ASSOCIATION HUM ET SCHWARTZ, avocats au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [K]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jean-christophe MICLO, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 05 MARS 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 11 août 2022, la société [Localité 2] a donné à bail à Mme [D] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 259.62 euros augmenté d'une provision sur charges locatives et un garage n°[Adresse 4] [Adresse 5] pour un loyer de 29.90 euros.

Le 18 mars 2025, la société [Localité 2] a saisi par lettre la CAF de la Moselle de la situation d'impayés locatifs de Mme [D] [K]

Le 4 juin 2025, la société [Localité 2] a fait délivrer à Mme [D] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour paiement de la somme de 2260.25 euros dans un délai de 2 mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, dénoncé au représentant de l'État par voie électronique le 19 septembre 2025, la société [Localité 2] a fait assigner Mme [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Mme [D] [K] du logement et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner Mme [D] [K] à lui payer par provision :
- la somme de 2181.49 euros au titre de la dette locative
- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail
- la somme de 150 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer
- rappeler que Mme [D] [K] doit assurer le logement

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2025.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois.

Suivant conclusions du 4 mars 2026, Mme [D] [K] a soulevé l'irrecevabilité de la demande au motif de l'absence de notification de l'assignation au représentant de l'Etat. Elle a sollicité des délais de paiement pendant 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l'audience du 5 mars 2026, le conseil de Mme [D] [K] a comparu et a maintenu les observations développées dans ses écritures. Il a justifié du paiement du loyer courant. Le conseil de la société [Localité 2] a comparu et a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 4 mars 2026 en actualisant l'arriéré locatif à la somme de 3221.06 euros et en produisant la notification de l'assignation au préfet de la Moselle.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CAF de la Moselle de la situation des impayés locatifs par lettre du 18 mars 2025 étant rappelé que la saisine de la CCAPEX est réputée faite en cas de saisine antérieure de la caisse d'allocations familiales en cas de défaut de paiement alors que le locataire bénéficie d'une aide au logement en application de l'article L824-1 du code de la construction et de l'habitation.

La copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de la société [Localité 2] est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du logement et de celui du garage et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [D] [K] le 4 juin 2025 pour un montant principal de 2260.25 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les 2 mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, Mme [D] [K] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 4 août 2025.

Le bail étant résilié, l'occupation du bien par Mme [D] [K] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [D] [K] à payer par provision à la société [Localité 2], à compter du 4 août 2025, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société [Localité 2] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 4 mars 2026, que Mme [D] [K] reste devoir la somme de 3221.06 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette n'étant pas sérieusement contestable, Mme [D] [K] est condamnée à payer par provision au bailleur la somme de 3221.06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [D] [K] sollicite des délais de paiement afin d'apurer sa dette.
La société [Localité 2] expose que Mme [D] [K] n'a pas repris le paiement du loyer courant et qu'elle aurait pu à minima payer le loyer résiduel après déduction du montant de l'APL.

Il ressort des pièces du dossier que la dette locative s'est stabilisée et qu'au demeurant, Mme [D] [K] a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, condition posée par l'article 24 V de la loi précitée pour l'octroi de délais de paiement.

Il convient en conséquence d'accorder des délais de paiement à Mme [D] [K] selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion de Mme [D] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande au titre de l'assurance du logement

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s'assurer « contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Il doit en justifier, chaque année sur demande du bailleur (attestation d'assurance). Cette obligation ne prend fin qu'à la date de libération des lieux.

Il ressort des pièces de Mme [D] [K] qu'elle justifie avoir souscrit une assurance habitation au titre du logement qu'elle occupe.

Dès lors, la demande est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [K] qui succombe, est condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 2] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner Mme [D] [K] au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS