TJ 57631, 7 mai 2026, RG 26/00018

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés JCP
Minute n°
N° RG 9.N° RG 26/00018 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3HZ CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

Madame [U] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [T] [C] [N]
demeurant [Adresse 2]
comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 02 AVRIL 2026

ORDONNANCE : Contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [Y] a donné à bail par contrat du 9 septembre 2021 à M. [I] [N] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer initial de 620 euros et 85 euros à titre de provisions sur charge.

M. [N] a été incarcéré à la maison d'arrêt de [Localité 1] durant sept mois au cours de l'année 2025.

La bailleresse a fait délivrer au preneur, par acte extrajudiciaire signifié sur son lieu de détention le 25 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé de loyers s'élevant 2 319,56 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 30 septembre 2025.

Par assignation en référé signifiée le 26 janvier 2026, Mme [U] [Y] a fait citer M. [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Sarreguemines, afin qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonne l'expulsion du preneur, ainsi que le paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été dénoncée au préfet de Moselle par voie électronique le 21 janvier 2026.

À l'audience du 2 avril 2026, Mme [U] [Y], représentée par son conseil, a repris et actualisé ses demandes initiales. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
ORDONNER l'expulsion des locaux du défendeur ainsi que tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois et sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai ;
CONDAMNER M. [I] [N] à payer à Mme [U] [Y] :
- à titre provisionnel, la somme de 2 937,54 euros au titre de l'arriéré de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 sur la somme de 2 319,56 euros et de l'assignation pour le surplus,
- la somme mensuelle de 778,58 euros à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d'expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;
DÉCLARER abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus qui seraient laissés par M. [I] [N] au sein de l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;
AUTORISER la vente aux enchères des biens susceptibles d'être vendus qui seraient laissés par M. [I] [N] au sein dudit appartement
CONDAMNER M. [I] [N] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 septembre 2025 ;
CONDAMNER Monsieur [I] [N] à payer à Madame [U] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
RAPPELER que l'ordonnance à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

À l'appui de ses prétentions, Mme [Y] indique que le preneur ne s'est pas acquitté des sommes dues avant l'expiration du délai de deux mois mentionnés au commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute que sa créance de loyers est certaine, liquide et exigible et ne souffre d'aucune contestation.

Mme [I] [N] a comparu et a demandé au juge des contentieux de la protection de :

LUI ACCORDER des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette ;
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire.

À l'appui de ses prétentions, il indique avoir été incarcéré durant sept mois au cours de l'année 2025 et qu'un versement de 200 euros a été effectué le matin de l'audience. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer courant, ainsi qu'une somme de 200 euros en plus de son loyer mensuel, afin d'apurer sa dette.

L'affaire a été mise en délibéré le 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Cette disposition est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle le 21 janvier 2026, en vue d'une audience prévue le 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci.

En conséquence, les demandes de Mme [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que " dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".

L'article 1224 du Code civil dispose que " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ".

L'article 1225, alinéa 1er du même code ajoute que " la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat ".

L'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".

L'article VIII du contrat de bail du 9 septembre 2021 stipule que " Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat […] ".

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [N] est redevable d'un arriéré de loyer d'un montant de 2 937,54 euros au jour de l'audience, lequel résulte du décompte produit par la demanderesse.

Par ailleurs, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 25 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation qui lui a été délivrée.

Ces constats ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur le paiement des loyers

L'article 7 de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1221 du Code civil dispose que " le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ".

L'article 1353 du même code dispose qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de démontrer son existence et son exigibilité et celui qui s'en prétend libéré de démontrer le fait qui l'éteint.

L'article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile précité précise que " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".
En l'espèce, Mme [Y] produit un décompte détaillé de sa créance d'un montant de 2 937,54 euros, arrêté au 23 mars 2026.

L'existence et l'exigibilité de la créance sont en conséquence établies.

M. [N] soutient à l'audience avoir versé le matin même une somme de 200 euros, soit après l'arrêt du décompte. Ce paiement n'est donc pas de nature à constituer une contestation sérieuse de la créance. S'il est établi, il s'imputera ultérieurement sur la créance.

M. [I] [N] sera en conséquence condamné à payer, à titre de provision, à Mme [U] [Y] la somme de 2 937,54 euros au titre de l'arriéré locatif.

Au regard des règles d'imputation des paiements précisées à l'article 1342-10 du Code civil et à défaut d'indication par le débiteur des créances qu'il a entendu payer, il convient d'imputer ses paiements exceptionnels, pour un montant total de 1 957 euros, payés en plus du loyer courant, sur les dettes les plus anciennes.

Ainsi, et conformément à l'article 1231-6 du Code civil, cette somme de 2 937,54 euros portera intérêt au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer, soit le 25 septembre 2025 à hauteur de 980,54 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24, V et VII de la loi du 9 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, il résulte du décompte produit par Mme [Y] que M. [N] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2026.

Il ressort de ce même document qu'il a effectué un paiement volontaire de 1 557 euros le 6 janvier 2026. Aux mois de février et mars 2026, il a ajouté les sommes de 200 euros en plus de son loyer courant.

Ainsi, il apparaît que M. [N] est en mesure de s'acquitter de sa dette dans le cadre de délais de paiement.

Il lui sera ainsi accordé la possibilité de s'acquitter de sa dette en 13 mensualités de 200 euros chacune et une 14e mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais.

Chaque paiement devra s'effectuer en même temps que l'échéance du loyer, à compter du jour de la signification du jugement.

Il est également rappelé à M. [N] que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets.

Dans cette hypothèse, M. [N] devra libérer immédiatement les lieux loués, et, à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et les meubles présents dans le logement seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution.

M. [Z] sera également redevable de l'indemnité d'occupation, égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les frais du procès et de l'exécution provisoire

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".

En l'espèce, M. [N] sera condamné aux entiers dépens, ceux compris les frais résultants du commandement de payer du 25 septembre 2025.

En vertu de l'article 700, 1o du Code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ".

En l'espèce, M. [N], tenu aux dépens, sera condamné à verser à Mme [U] [Y] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

L'article 514-1 du Code de procédure civile dispose que "le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état".

En l'espèce, l'exécution provisoire sera constatée.

PAR CES MOTIFS