TJ 57631, 2 juill. 2026, RG 26/00049

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés JCP
Minute n°
N° RG 9.N° RG 26/00049 - N° Portalis DBZK-W-B7K-D3XO CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 JUILLET 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [R]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame [M] [R]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [D]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 04 JUIN 2026

ORDONNANCE : Réputée contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 02 JUILLET 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2017, M. [S] [R] et Mme [M] [R] ont donné à bail à M. [T] [D] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 650,00 euros augmenté d'une provision pour charges locatives.

Le 18 août 2025, M. [S] [R] et Mme [M] [R] ont fait délivrer à M. [T] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour paiement de la somme de 4550,00 euros au titre de l'arriéré locatif.

Le 18 août 2025, M. [S] [R] et Mme [M] [R] ont saisi par voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Moselle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, dénoncé au préfet de la Moselle par voie électronique le 24 février 2026, M. [S] [R] et Mme [M] [R] ont fait assigner M. [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion du logement de M. [T] [D] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner M. [T] [D] à leur payer par provision :
- la somme de 6551,00 euros, avec intérêts au titre de la dette locative
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer de l'ancien bail augmentée de la provision pour charges locatives, sous astreinte de 10 euros par jour
- la somme de 2000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2026.

Lors de cette audience, M. [S] [R] et Mme [M] [R], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement cité à comparaître, M. [T] [D] n'a pas comparu.

La décision étant susceptible d'appel et le défendeur étant non-comparant, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Moselle le 18 août 2025 de la situation d'impayés concernant M. [T] [D] conformément aux dispositions de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

La copie de l'assignation a été notifiée au préfet de la Moselle par la voie électronique le 24 février 2026, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de M. [S] [R] et Mme [M] [R] est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [T] [D] le 18 août 2025 pour un montant principal de 4550,00 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 octobre 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, M. [T] [D] réside dans les lieux sans droit ni titre depuis le 18 octobre 2025.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande et d'ordonner son expulsion des locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Dès lors, il sera dit qu'à défaut par M. [T] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux, au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion des occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou, à défaut, par le bailleur.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l'occupation du bien par M. [T] [D] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner M. [T] [D] à payer par provision à M. [S] [R] et Mme [M] [R], à compter du 18 octobre 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme mensuelle de 750.00 euros.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [S] [R] et Mme [M] [R] fait la preuve de l'obligation en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 28 octobre 2025, que M. [T] [D] reste devoir la somme de 6551.00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

L'obligation au paiement de cette dette n'étant pas sérieusement contestable, M. [T] [D] est condamné à payer par provision au bailleur ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d'astreinte

En l'état de la procédure, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte dès lors que l'occupant devra quitter les lieux au plus tard dans les deux mois après la délivrance du commandement d'avoir quitté les lieux et que le refus de libérer volontairement les lieux ne sera caractérisé qu'à l'expiration du délai précité, le bailleur pouvant toujours solliciter le juge de l'exécution d'une demande d'astreinte en application de l'article L421-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [T] [D] qui succombe, est condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [S] [R] et Mme [M] [R] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner M. [T] [D] au paiement de la somme de 1200,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS