TJ 77288, 25 août 2026, RG 25/05369

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05369 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGCK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 25/08/2026

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE AU [Adresse 2] représenté par son Syndic le Cabinet IMMO FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

C/

Monsieur [V] [P]
Madame [R] [P]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Nadia MOGAADI
- [V] [P]
- Maître Isabelle MARTINS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 25 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE AU [Adresse 2] représenté par son Syndic le Cabinet IMMO FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [P]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
comparant en personne

Madame [R] [P]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Maître Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 77288-2025-00558 du 05/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [P] et Mme [R] [F] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 8].

Le 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner M. [V] [P] et Mme [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:

condamner solidairement M. [V] [P] et Mme [R] [F] à lui payer la somme de 3 593,40 €, au titre des charges impayées au 6 août 2025,condamner solidairement M. [V] [P] et Mme [R] [F] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement M. [V] [P] et Mme [R] [F] à lui payer la somme de 2 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juin 2026, après renvoi.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 3 647,24 €, arrêtée au 10 juin 2026 et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [V] [P] et Mme [R] [F] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à sa personne, pour M. [V] [P] et à l’étude de commissaire de justice pour Mme [R] [F], ceux-ci sont présents.

Mme [R] [F] comparaît assistée de son avocat et ne conteste ni le principe ni le montant de la créance réclamée, mais précise qu’elle perçoit 1346,85 euros par mois de la part de la caisse d’allocations familiales ainsi que 900 euros par mois de pension alimentaire pour les enfants et 500 euros par mois au titre du devoir de secours. Elle propose d’apurer la dette par mensualités de 310,00 euros.

M. [V] [P] conclut au rejet des demandes formulées, considérant qu’il n’est pas tenu solidairement des sommes dues par Mme [F] dans la mesure où il règle l’intégralité de la taxe foncière et où une procédure de divorce est en cours. Il déclare des revenus de 4 470,00 euros par mois. Subsidiairement, il propose d’apurer la dette par mensualités de 150 euros.

L'affaire est mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1313 du code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier.
Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que M. [V] [P] et Mme [R] [F] sont propriétaires des lots 91 et 152 situés [Adresse 10] – [Localité 6] [Adresse 11],un décompte daté du 10 juin 2026,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 mai 2023, 6 mai 2024, 19 mai 2025 et 6 mai 2026, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.
Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue à III du chapitre 5 du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [V] [P] et Mme [R] [F] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 489,50 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [V] [P] et Mme [R] [F] au paiement de la somme de 2 489,50 €, en deniers ou quittances afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce au titre des charges dues à la date du 10 juin 2026, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2023 au 2e trimestre 2026, solde charges au 31/12/25 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 septembre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, les frais sollicités sont soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [V] [P] et Mme [R] [F] justifient de leurs ressources et de leurs charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [V] [P] et Mme [R] [F] et de leur permettre d'échelonner le paiement de leur dette en 5 mensualités de 460,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 25 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour M. [V] [P] et Mme [R] [F] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [P] et Mme [R] [F] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS