TJ 77288, 25 août 2026, RG 25/06739

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06739 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IH4O

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 25/08/2026

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], sis [Adresse 2] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS

C/

Madame [Y] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL AD LITEM JURIS
- [Y] [H]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 25 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffière lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], sis [Adresse 2] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE substituée par Maître Elza VESTAL, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [H]
[Adresse 2] [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [H] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2] - [Localité 2].

Le 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Foncia Sénart-Gatinais, a fait assigner Mme [Y] [H] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

condamner Mme [Y] [H] à lui payer la somme de 2 543,09 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025, appel provisions sur charges 01/10/2025, cotisation fonds travaux 01/10/2025 et mobilisation FT travaux vidéosurveillance inclus, et en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,condamner Mme [Y] [H] à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,condamner Mme [Y] [H] à lui payer la somme de 1 087,59 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Mme [Y] [H] à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 12 novembre 2024, date de la sommation de payer,si par impossible des délais étaient accordés, juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,condamner Mme [Y] [H] aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juin 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 3 259,69 euros au titre des impayés de charges et 1 087,59 euros au titre des frais de recouvrement, arrêtée au 3 juin 2026, appel du 2e trimestre 2026 inclus, et ajoute s’en rapporter à la décision du tribunal s’agissant de la demande de délais formulée par la défenderesse.

Citée par acte remis à l'étude de commissaire de justice, Mme [Y] [H], est présente. Elle ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais sollicite des délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200,00 euros. Elle indique occuper le logement et précise percevoir une pension de retraite s’élevant à la somme de 1 600,00 euros. Elle indique par ailleurs rembourser un prêt par mensualités de 703,33 euros, outre la somme de 84,00 euros au titre d’un crédit à la consommation.

L'affaire est mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Mme [Y] [H] est propriétaire des lots n° 30, n° 70 et n° 71 situés [Adresse 2] - [Localité 2],un décompte daté du 3 juin 2026,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 8 avril 2024, 25 février 2025 et 31 mars 2026, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.
Par ailleurs, Mme [Y] [H] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [Y] [H] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 259,69 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [Y] [H] au paiement de la somme de 3 259,69 euros, au titre des charges dues à la date du 3 juin 2026, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2024 au 2e trimestre 2026 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 décembre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [Y] [H] seul, la somme de 6,11 euros, la sommation de payer évoquée du 18 août 2025 n’étant pas produite et les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Mme [Y] [H] sera condamnée à payer la somme de 6,11 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 décembre 2025.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [Y] [H] déclare ses ressources et ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Mme [Y] [H] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 22 mensualités de 150,00 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Mme [Y] [H] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [H], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS