TJ 06088, 25 août 2026, RG 24/02551

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [G] c/ Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1]

N° 26/
Du 25 août 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/02551 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P2KF

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

Me Olivier TAFANELLI

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 21 mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 25 Août 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 août 2026, signé parMadame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [O], [Q], [H] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires dénommé [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [G] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble dénommé [Etablissement 1], soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 mai 2024 et par acte du 12 juillet 2024 Mme [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir l’annulation de certaines résolutions de cette assemblée générale.

Par conclusions notifiées le 4 novembre 2025, Mme [O] [G] sollicite :
l’annulation des résolutions n°1, 2, 7, 8, 9 et 13 de l’assemblée générale du 25 mai 2024,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,sa condamnation à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées en réponse le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] conclut au débouté de Mme [G] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La clôture est intervenue le 7 mai 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2026 et mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 1

Aux termes de l'article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

L'article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

En l'espèce, Mme [G] fait valoir que Mme [E] a été élue présidente de séance alors que son nom ne figurait pas parmi les candidats mentionnés sur le formulaire de vote par correspondance et que les copropriétaires ayant utilisé ce mode de vote n'ont pas pu s'exprimer sur sa candidature.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [G] ne produit pas la convocation à l'assemblée générale avec ses annexes et ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle avance.

Mme [G] ne produit effectivement pas le formulaire de vote par correspondance mentionnant les noms des candidats à l'élection de président de séance et elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 2

Chaque question soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires doit faire l'objet d'un vote séparé. Un vote sur des questions distinctes est contraire aux principes d’indépendance des votes et de spécificité des majorités et un tel vote est de nature à entacher la résolution de nullité.

En l’espèce, Mme [G] fait valoir qu’un seul vote groupé a eu lieu sur l’élection des deux scrutateurs alors qu’un vote distinct était nécessaire sur chacune des candidatures.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [G] a émis un vote favorable à l’adoption de cette résolution et que sa demande d’annulation est irrecevable sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose toutefois que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, que le syndicat des copropriétaires soulève dans ses conclusions au fond pour soutenir que la demande de Mme [G] est irrecevable, relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et le tribunal est incompétent pour la connaître.

L’élection des deux scrutateurs Mme [Z] et M. [V] a fait l’objet d’un vote bloqué dans une seule résolution alors que l’élection de chaque scrutateur aurait dû donner lieu à un vote distinct.

La résolution n°2 sera par conséquent annulée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7

En vertu de l'article 19 du décret du 17 mars 1967, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. Ainsi, lorsque plusieurs contrats de syndic sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale, cette dernière ne peut procéder à un second scrutin à la majorité simple sans avoir préalablement statué sur toutes les candidatures à la majorité absolue.

En l’espèce, Mme [G] fait valoir que le syndic Cabinet [T] a soumis au vote en premier lieu sa propre candidature à la majorité absolue prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, que la candidature n’a pas recueilli la majorité nécessaire et qu’elle a été immédiatement soumise à un second vote à la majorité simple prévue par l’article 24, alors que la candidature d’un autre syndic, la SARL Cabinet Cerutti, prévue dans la résolution n°8 n’a pas pu être examinée.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’élection du Cabinet [T] était régulière car il a bien été élu in fine conformément à la majorité prévue par l’article 25-1 et qu’il était inutile dans ces conditions de passer au vote sur la seconde candidature de syndic.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 25 mai 2024 qu’une résolution relative à la candidature du Cabinet [T] a été soumise au vote de l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 25, qu’elle n’a pas été adoptée et qu’un second vote a immédiatement eu lieu à la majorité simple prévue par l’article 24 sans que l’assemblée générale ait pu se prononcer sur la candidature du syndic Cabinet Cerutti.

Il convient par conséquent d’annuler la résolution n°7.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 8

La résolution n°8 relative à l’élection du Cabinet Cerutti n’a pas donné lieu à un vote et ne constitue pas de décision au sens de la loi du 10 juillet 1965. Sa contestation est sans objet et Mme [G] sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 9

La résolution n° 9 prévoit que le président de séance signera le contrat de syndic.

Mme [G] n’évoque aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demande d’annulation de cette résolution, cette demande figurant uniquement dans le dispositif de ses écritures. Elle en sera par conséquent déboutée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13

En vertu de l’article 21 alinéa 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers.

L’article 22 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, précise qu’à moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, la résolution n°13 intitulée « condition d’occupation désormais à titre de résidence principale pour tous les membres du conseil syndical » est ainsi rédigée : « L’assemblée générale décide que les membres du conseil syndical doivent résider au sein de la copropriété en habitation principale. »

Mme [G] fait valoir que l’article 21 précité est d’ordre public, que l’assemblée générale opère une distinction illicite entre les copropriétaires et constituant une rupture d’égalité. Elle note qu’une telle interdiction n’est pas prévue par les textes.

Le syndicat des copropriétaires répond que l’assemblée générale peut restreindre les personnes susceptibles de devenir membre du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires n’invoque toutefois aucun texte ou disposition du règlement de copropriété qui prévoient une telle restriction.

L’assemblée générale ne peut pas imposer une condition de résidence principale qui porte atteinte au principe d’égalité entre les copropriétaires et la résolution n° 13 sera annulée.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

En vertu de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.

En l’espèce, Mme [G] fait valoir au soutien de sa demande en paiement de dommages-intérêts qu’aucune suite n’a été donné à son courrier adressé au syndic le 27 mars 2024 et demandant que plusieurs résolutions soient portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale et plus particulièrement une résolution relative à la présentation d’un nouveau syndic le Cabinet [X] [L].

Le syndicat des copropriétaires soutient que les termes du courrier adressé par Mme [G] étaient trop vagues et ne constituaient pas une demande de résolutions. Il précise en outre qu’elle ne justifie pas d’un préjudice.

Il ressort de l’examen du courrier du 27 mars 2024 versé au débat que le point 1 relatif à la proposition d’un nouveau syndic est ainsi rédigé :

« L’Assemblée Générale des copropriétaires nomme en qualité de syndic la SARL Cabinet [X] [L], représenté par Mr [L], titulaire de la carte professionnelle gestion immobilière n° CPI [Numéro identifiant 1], délivrée par la CCI de [Localité 3], garantie financière assurée par Galian Assurances.

Le syndic est nommé pour une durée de … qui commencera le … pour se terminer en … Ce mandat viendra à expiration à l’issue de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’année clos le ….. 
Ses honoraires sont fixés à …. euros TTC »

Les termes de la résolution proposée par Mme [G] ne sont pas vagues comme le soutient le syndicat des copropriétaires et cette résolution aurait dû être portée à l’ordre du jour. Le défaut de vote sur la désignation du nouveau syndic proposé par Mme [G] lui a causé un préjudice compte tenu du rôle important du syndic dans le fonctionnement d’un syndicat des copropriétaires. Mme [G] sera indemnisée de ce préjudice à hauteur de 600 euros.

Sur les frais du procès

Partie perdante principalement au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à Mme [G] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération du succès partiel des demandes que Mme [G] a formulé dans le cadre de la présente instance.

PAR CES MOTIFS