TJ 42218, 25 août 2026, RG 26/01476

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/01476 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JFPH

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection
assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 23 Juin 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE venant aux droits de [W] [F] HABITAT [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Madame [B] [K], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [U] [T]
née le 21 Décembre 1992 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 21 mars 2018, l’OPH [W] [F] HABITAT [Localité 4] a donné en location à Madame [U] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 326,66 euros.

Par courrier du 9 septembre 2025, HABITAT ET MÉTROPOLE, venant aux droits de [W] [F] HABITAT [Localité 4] a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par courrier du 1er octobre 2025, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, venant aux droits de l’OPH [W] [F] HABITAT [Localité 4] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 1er octobre 2025 à Madame [U] [T] :
un commandement de justifier de la souscription d'une assurance habitation.un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 102,80 €.
Suivant citation délivrée par commissaire de justice le 11 février 2026, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique le 18 février 2026.

Le 23 avril 2026, le dossier de surendettement de Madame [U] [T] a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6]. Le dossier est orienté vers une procédure de rétablissement professionnel sans liquidation judiciaire.

L'audience s'est tenue le 23 juin 2026.

Lors de l’audience, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [U] [T]. a en outre demandé au tribunal :
de supprimer le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion à compter du commandement de quitter les lieuxde condamner Madame [U] [T] au paiement des sommes suivantes :2 138,14 € au titre de sa créance locative arrêtée au 23 juin 2026 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;200 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.
L’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a expliqué au soutien des prétentions :

que Madame [U] [T] lui a transmis une attestation d’assurance ;qu’une procédure de surendettement est en cours et que la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] a déclaré recevable la demande de Madame [U] [T] ;qu’il accepte la mise en place de délais de paiement si le dossier de surendettement est dénoncé.
Madame [U] [T] n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle expose avoir repris le paiement des loyers à compter de janvier 2026. Elle souhaite rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi l’affaire est mise en délibéré au 25 août 2026 pour y être rendu le présent jugement,

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des loyersL’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [U] [T] le 1er octobre 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 102,80 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [U] [T] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 décembre 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [U] [T] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [T] et de dire que faute par Madame [U] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [U] [T] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [U] [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [T] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 23 juin 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 138,14 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [T] à payer la somme de 2 138,14 € actualisée au 23 juin 2026, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 102,80 € à compter du 1er octobre 2025, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »

Il ressort de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés apr le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. Néanmoins, il convient d’accorder au locataire, qui a repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [U] [T] le 1er octobre 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 102,80 €.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 23 juin 2026 la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 2 138,14 €.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [U] [T] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

La commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [U] [T] le 23 avril 2026, soit plus de deux mois après le commandement de payer, Il est indiqué que la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 6] s’oriente vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il ressort du décompte des paiements du 23 juin 2026 que Madame [U] [T] a repris le paiement du loyer courant depuis février 2026.

Il apparaît que Madame [U] [T] est sans emploi et qu’elle a à charge deux enfants mineurs. Elle a des ressources égales à 1 525 €. Ses charges sont évaluées à 2 074 euros. Compte tenu de ses ressources financières et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Madame [U] [T] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 30 € par mois et jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision,

Si l’échéancier est respecté durant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

- la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
- la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
- Madame [U] [T] devra régler à HABITAT ET METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 2 décembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
- et faute par Madame [U] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à , aux frais et aux risques et périls de Madame [U] [T], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [U] [T], la demande de condamnation formée par HABITAT ET METROPOLE à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er octobre 2025, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est nécessaire, compatible avec la nature du litige et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :