TJ 57672, 24 août 2026, RG 26/00017

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20
☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 26/00017 - N° Portalis DBZL-W-B7J-EAJB

Minute : 26/677

JUGEMENT

Du :24 Août 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [R]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 24 Août 2026;

Sous la Présidence de Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'Appel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l'audience du 16 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant Elisant domicile au cabinet de Me Roger LEMONNIER - 2 rue de l'Université - 75007 PARIS
Rep/assistant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [R], demeurant 10 Rue du Dr Job - 57185 CLOUANGE, non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 18 août 2023, Monsieur [A] [P] et Madame [T] [P] ont donné à bail à Monsieur [B] [R] un appartement situé 10 rue du Docteur Job 57185 CLOUANGE, moyennant un loyer d’un montant de 550€ outre 180€ de provisions sur charges.

Par convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale en date du 24 décembre 2015, il a été défini la nature et les conditions de mise en œuvre du dispositif de sécurisation locative d'Action Logement dénommé " VISALE ".

Par acte sous seing privé daté du 20 novembre 2023, Monsieur [A] [P] et Madame [T] [P] ont confié à la société IMMOBILIERE EURO MOSELLE mandat de gérer le bien immobilier susvisé.

Par acte sous seing privé intitulé " contrat de cautionnement visale n°A10301253606 " du 28 août 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [B] [R] pour le paiement des loyers et charges afférents au bail susvisé, en vertu du dispositif VISALE et en application de la convention Etat-UESL conclue le 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de ce dispositif.

Des loyers étant demeurés impayés, IMMOBILIERE EURO MOSELLE a sollicité la garantie VISALE et déclaré des impayés à hauteur de 5 644,86€ auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES. Une quittance subrogative a été émise le 17 novembre 2025.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a également fait signifier à Monsieur [B] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025 pour la somme en principal de 3 881,69€.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 décembre 2025 (acte déposé à l'étude), la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville, auquel elle demande, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du Code civil, et 24 de la loi n°8-462 du 6 juillet 1989, de :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [R] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [B] [R] à lui payer la somme de 5 311,86€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juillet 2025 sur la somme de 3 881,69€ et pour le surplus à compter de l'assignation,
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Monsieur [B] [R] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Monsieur [B] [R] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamner Monsieur [B] [R] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la société fait état d'incidents de paiement pour lesquels le propriétaire a sollicité l'engagement de la caution au titre du dispositif VISALE. A ce titre, elle se prévaut d'une subrogation dans les droits du créancier, la fondant à solliciter le remboursement des sommes avancées, produisant à cet effet une quittance subrogatoire.

Par courrier reçu au greffe le 11 juin 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT a transmis à la Juridiction de céans un décompte actualisé au 8 juin 2026 à la somme de 9 936,67€.

L'affaire a été retenue à l'audience du 16 juin 2026 pour être mise en délibéré au 24 août 2026.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d'instance.

Monsieur [B] [R], bien que régulièrement cité, n'est ni présent ni représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution du défendeur

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Monsieur [B] [R], régulièrement assigné, ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l'article 473 dudit Code, la présente décision sera réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur la recevabilité de l'action

En droit, l'article 1346 du Code civil dispose que " La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. "

Egalement, l'article 2309 du code civil dispose que "La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

Par ailleurs, l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale du 24 décembre 2015 stipule que " (...) La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant portés caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du Locataire débiteur, jusqu'à la résolution du bail, dans une démarche d'adaptation des solutions aux Ménages demandeurs, et de recherche de relogement des Ménages en difficulté structurelle. Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé."

Egalement, la quittance subrogative émise le 29 mai 2026 stipule que "Conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du Code Civil, dont ci-après l'énoncé, Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services."

Ainsi, en application des dispositions susvisées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut être subrogée dans les droits du bailleur à agir en paiement de loyers et en résiliation du bail.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [B] [R] et justifie de virements réalisés par ses soins en qualité de caution suite à la mise en oeuvre de la garantie Visale par le bailleur, l'intéressée étant subrogée dans les droits et actions du bailleur contre la locataire défaillante compte tenu des impayés locatifs.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable en son action.

Egalement, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 12 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [B] [R] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de six semaines, visant la clause résolutoire stipulées aux baux et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 2 juillet 2025.

A ce titre, le défendeur ne justifie pas avoir apuré sa dette dans un délai de 6 semaines.

Il n'a pas été porté à la connaissance du juge l'existence d'une procédure de surendettement affectant les locataires. Par ailleurs, il n'est pas justifié d'une reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l'article 24 V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 13 août 2025.

Sur l'expulsion

En vertu de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à quitter les locaux.

L'article L. 412-1 du même Code dispose que l'expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement d'avoir à quitter les lieux.
Il précise que " Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

L'expulsion de Monsieur [B] [R] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Sur la créance de la demanderesse

- Sur les charges et loyers impayés

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une quittance subrogative n°10 émise le 29 mai 2026 aux termes duquel il est stipulé " Je soussigné IMMOBILIERE EURO MOSELLE agissant en tant que Bailleur ou mandataire du Bailleur déclare qu'il a perçu par virement bancaire émanant d'Action Logement Services, la somme de 753,83 € au titre des loyers impayés dus par le/les locataire(s) défaillant(s) pour la période de : Mai 2026.
Ce montant ajouté aux virements qui ont déjà été versés par Action Logement Services, porte à 10 269,67 € le montant des loyers impayés dus par le/les locataire(s) défaillant(s), montant pour lequel je subroge Action Logement Services dans mes droits et actions contre le/les locataire(s) défaillant(s)."

Elle produit par ailleurs un décompte arrêté à la date du 8 juin 2026 faisant état d'une dette locative d'un montant de 9 936,67 € après déduction d'un versement d’un montant de 333 €.

Monsieur [B] [R], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Monsieur [B] [R] sera donc condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES l'arriéré locatif arrêté à la somme de 9.936,67€, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 3 881,69€, et à compter de la présente décision pour le surplus.

- Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [B] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [B] [R] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 14 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [B] [R] et en application des dispositions de l'article R412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [B] [R], partie succombante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches qu'à dû entreprendre la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [R], condamné aux dépens, à payer la somme de 400€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l'espèce, aucune circonstance justifie qu'il ne soit pas fait application de l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,