TJ 17300, 25 août 2026, RG 25/02075

Minute N° 26/00267
Jugement du 25 août 2026

Dossier : N° RG 25/02075 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FODE
Affaire : [W] [I], [S] [M] épouse [I] C/ S.A.S. [Z] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU

DEMANDEURS

- [W] [I]
né le 26 août 1952 à [Localité 1]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jérôme GARDACH, membre de la S.E.L.A.R.L. JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- [S] [M] épouse [I]
née le 23 mars 1956 à [Localité 1]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme GARDACH, membre de la S.E.L.A.R.L. JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Z] [C]
immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 983 468 380
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
siège social : [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3]
défaillante

—ooOoo—

Clôture prononcée le 09 octobre 2025
Débats tenus à l'audience du 06 janvier 2026
Jugement avant-dire droit ordonnant la réouverture des débats à l'audience de mise en état du 23 avril 2026 et prononcé le 03 mars 2026 par mise à disposition au greffe
Nouvelle clôture prononcée le 23 avril 2026
Débats tenus à l'audience du 02 juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 25 août 2026
Jugement prononcé le 25 août 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 septembre 2024 devant Maître [L] [P], Notaire associé à [Localité 4], Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] ont signé avec la SAS [Z] [C] un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier composé d'une maison principale, d'un garage et d'une dépendance figurant au cadastre section BS n°[Cadastre 1] pour un prix de 330 000€.

Le 10 janvier 2025, Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] ont sommé la SAS [Z] [C] de comparaître en l'étude de Maître [O] [L] le 16 janvier 2025 à 10 heures 00.

Le 16 janvier 2025, Maître [L] a dressé un procès-verbal de carence.
Parallèlement, Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] ont, par lettre recommandée avec avis de réception du 07 janvier 2025, invoqué la caducité de la vente et réclamé à la SAS [Z] [C] le paiement de la clause pénale acceptant de la ramener à 7 000€ dans un but transactionnel.

Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] ont fait assigner la SAS [Z] [C] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE par exploit du 07 juillet 2025 réclamant sa condamnation à leur verser la somme de 33 000€ augmentée des intérêts au taux légal à compter du 07 janvier 2026, date de la mise en demeure, ainsi que la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ce sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Ils exposaient que la réitération de l'acte aurait été fixée au 12 décembre 2024, que toutes les conditions suspensives auraient été levées et que la SAS [Z] [C] n'aurait jamais répondu à leur courrier recommandé.

Par jugement avant dire-droit du 03 mars 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l'audience de mise en état du 23 avril 2026 en invitant Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] à s'expliquer sur la régularité du compromis du 12 décembre 2024 et notamment sur son objet et à produire tout élément de preuve au soutien de son argumentation à ce titre et à s'expliquer sur la caducité du compromis alléguée le 07 janvier 2025 soit trois jours avant la sommation de comparaître devant le notaire.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 02 avril 2026 et à la SAS [Z] [C] par lettre recommandée avec avis de réception du 05 avril 2026, Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] maintiennent leurs demandes exposant que le compromis aurait prévu une date de réitération au plus tard le 12 décembre 2024 mais qu'à cette date le notaire de l'acquéreur aurait indiqué que son client ne disposait pas des fonds et sollicitait un report de la signature de l'acte.
Ils ajoutent que la SAS [Z] [C] n'aurait pas non plus répondu à la sommation de comparaître du 30 décembre 2024 puis à celle du 10 janvier 2025 contraignant le notaire rédacteur à établir un procès-verbal de carence.

La SAS [Z] [C], citée en l'étude de l'huissier, n'a pas constitué avocat.

L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 avril 2026.

MOTIFS

Il appartient à celui qui invoque une créance de la prouver.

En l'espèce, Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] produisent le compromis du 12 septembre 2024.
Si cet acte ne comporte pas l'indication de la situation géographique du bien objet de ce contrat, il résulte des pièces communiquées postérieurement par Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] et notamment du pouvoir donné par le représentant de la SAS [Z] [C] le 12 septembre 2024 à tout clerc de notaire de l'étude de Maître [O] [L] [P] que le bien concerné [Adresse 4] à [Localité 4] cadastré section BS n°[Cadastre 1] et des droits indivis dans une cour commune située même adresse et cadastrée sections BS n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Cette identification correspond à celle reprise dans les deux procès-verbaux de carence établis postérieurement.

Ainsi l'immeuble objet du compromis était parfaitement identifié et connu des deux parties.

En conséquence, le compromis était régulier.

Il prévoyait une date de réitération au plus tard au 12 décembre 2024.

Il résulte des échanges entre notaires qu'à cette date, la SAS [Z] [C] ne disposait pas des fonds empêchant la réitération de l'acte.

En outre, le 16 janvier 2025, Maître [O] [L] [P] a établi un procès-verbal de carence, la SAS [Z] [C] n'ayant pas comparu pour la signature de l'acte de vente et ce malgré une sommation délivrée le 10 janvier 2025.
En outre, le notaire précisait ne pas avoir reçu les fonds.

Il est ainsi établi que la SAS [Z] [C] n'a pas donné suite au compromis signé le 12 septembre 2024 sans justifier ni même invoquer l'absence de réalisation d'une condition suspensive quelconque.
Or cet acte stipulait une pénalité de 33 000€ à la charge de la partie qui ne régulariserait pas la vente alors même que les conditions en seraient remplies.

Dès lors les conditions d'application de la pénalité contractuelle sont réunies.
La SAS [Z] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I] la somme de 33 000€ augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 09 janvier 2025.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".
La SAS [Z] [C] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [I] et Madame [S] [M] épouse [I], contraints d'agir en justice, l'intégralité de leurs frais irrépétibles. La SAS [Z] [C] sera condamnée à leur verser à ce titre la somme de 3 000€.

PAR CES MOTIFS,